Regi Berhaz Meddig All: Lakóépületek élettartama, felújítás és tetőtér-beépítés a nagyvárosokban

Az emberi kéz által alkotott építmények élettartama az idő előrehaladtával csökken, mely következtében azok előbb-utóbb tönkremennek. Feltette már magának azt a kérdést, hogy az épület amiben lakik hány éves? Ennek fényében sajnos könnyen előfordulhat, hogy 20 év múlva (2040) akár lakhatatlanná is nyilváníthatják ezeket az építményeket. Az első panellakásokat a 60-as években adták át, melyek várható élettartama 80-100 év. Fontos kiemelni, hogy a várható élettartam magában foglalja a szükségessé váló dolgok cseréjét vagy javítását. Amennyiben a szükséges javítások, cserék, illetve karbantartások nincsenek elvégezve, valamint az épület rossz minőségű anyagokkal és kivitelezési hibákkal együtt épült, akkor a várható élettartam a fenti táblázathoz képest csökken.

Ha régi társasházban (korábbi nevén bérházban) vásárolunk lakást, általában a felújításával kezdjük, ám egy 100-150 éves épület felújítása, átalakítása nem egyszerű. Abban biztosak lehetünk, hogy leendő lakótársaink nem örülnek a zajjal-porral járó munkálatoknak, ezért célszerű már a legelején jó viszonyt kialakítani velük, persze egy-két kezelhetetlen lakótárs mindig akad majd. Először is legyünk tisztában azzal, hogy műemléki épületben vettük-e a lakást vagy sem ( jó, ha már a vásárlás előtt egyértelműsítjük!), mert műemlék esetén a felújításhoz is engedély szükséges. Járjunk utána, pontosítsuk a műemlék-felügyelőséggel, hogy mit szabad, mit csak erősen korlátozottan és mit egyáltalán nem szabad tennünk.

Infografika: Bérházak felújítási folyamata és engedélykövetelmények

Felújítási tervek és engedélyek

A felújítást megelőzően jelentsük be a munkálatokat a közös képviselőnek, plakáton hirdessük ki a ház faliújságján, megjelölve a kezdési és befejezési határidőket. Közös területeket nem használhatunk tárolásra, de ha megkérjük a közös képviselőt, engedélyezheti korlátozottan (ideiglenesen sitt és építőanyag tárolása zsákokban). Szerkezeti átalakítás, válaszfalak, födémerősítés - nagyon vigyázzunk, mert a 100-150 éves bérházak szerkezete nagyon sok meglepetést rejthet! Előfordulhat, hogy válaszfalnak tűnő szerkezeteket a pincei dongaboltozatról indították, felment a harmadik emeletig, ezért ha a másodikon elbontanánk a „válaszfalat”, nagy baj történhetne. Szerkezeti átalakításhoz mindig statikus terv szükséges, ám még őket is érhetnek meglepetések, ha az épületet nem ismert módon átalakították a két világháború között vagy éppen a háború után a háborús károk miatt.

Kézikönyv: statikai vizsgálatok szükségessége régi bérházaknál

A födémek és szerkezetek vizsgálata ma már műszerekkel meghatározható. Nem tégla válaszfal készítése esetén nem feltétlenül kell födénünket megerősíteni (pl. gipszkarton, ytong), ám ha födémünk megerősítésre szorul, vasalt aljzatot tanácsos készíteni az áthelyezett válaszfal alá, amely megoldható akár fölülről is, azaz a lakásunkból. A födém megerősítése ugyan megemelheti a padlószintet, de mivel régi bérházról van szó, valószínű, hogy elfér a régi feltöltésben. A tényleges válaszfalak átépítésénél is figyelemmel kell lennünk egy-két dologra. Porosz süvegfödém esetén az acélgerendákkal párhuzamosan elhelyezendő válaszfalak alá gerendát kell beépítenünk, vagy vasalt aljzatot kell készítenünk. Ne feledjük, a régi bérházak belmagassága 3,3-4,5 méter, így a válaszfal terhe is nagyobb. Válaszfalak részleges bontásánál és annak utólagos kiegészítésénél szembetalálkozhatunk azzal, hogy a régi válaszfal téglaméretét már nem gyártják, ezért érdemes előre tartalékolni bontott téglát.

Régi bérházak szerkezeti elemei: födémek és vasalatok

Nyílászárók és hangszigetelés

Nyílászárók felújítása: a szép régi ablakokat érdemes megtartani, akár cserélhetjük korszerű fa, műanyag vagy acél nyílászáróra is, de azok már nem lesznek olyan méltóságosak. A hangszigetelést a nyílászárók korszerűsítésével az utca felé szinte megoldott. Ha ennél nagyobb hangszigetelés szükséges, háromrétegű hőszigetelt üveg beépítése javasolt. Más irányokban is megoldható a hangszigetelés: oldalsó szomszédok felé gipszkarton válaszfal, a padlóban lépésszigetelés, és a mennyezeten hangszigetelő álmennyezet.

Hangszigetelő megoldások nyílászárók körül

Hőszigetelés és fűtés

A legnehezebb kérdés a hőszigetelés. Régi bérházaknál csak a saját lakásunk hőszigetelése és a teljes homlokzat hőszigetelése nehézkes lehet, mert ehhez a homlokzati díszek bontása is szükséges lehet. Léteznek „hőszigetelő” festékek, de ezek nem váltották be a reményeket és drágák. Homlokzati hőszigetelés csak közösségi döntéssel, és ha nincs díszítés, visszaépíthető kő rendelkezésre állásával kivitelezhető. A belső térre és padlásra is figyelni kell a szigetelés tervezésekor. A fűtési rendszer korszerűsítésekor a kéményt ki kell bélelni, mivel ma szigorúak az előírások. Gondoljuk végig, hová szeretnénk padlófűtést, felületfűtést, radiátort, és a konyhai gázbekötést sem feledjük.

Hőszigetelés lehetőségei és korlátai régi épületekben

Tetőtér-beépítés és jogi környezet

2019. március 15-től változott az építési törvény. A tetőterek beépítésének lehetőségei kibővültek: magastetős régi bérházak, műemléki épületek padlásterei is beépíthetőek. A tetőtér-beépítésnél a HÉSZ (helyi építési szabályzat) szabályait és a településképi rendeletet is figyelembe kell venni. A tetőtér-beépítéshez szükség lehet engedélyre, akár kiviteli tervre is, attól függően, hogy milyen tartalmat érint a beruházás (pl. lift, tűzvédelmi berendezések). A településképi vélemény kizárólag építési engedélyhez kötött tetőtér-beépítésnél szükséges, és a polgármester adja ki 15 napon belül a főépítész vagy tervtanács szakmai véleménye alapján. Településképi bejelentés kötelező lehet bizonyos esetekben. A tetőtér-beépítés során a szintterületbe számított alapterület csökken: a tetőtér hasznos alapterülete nem számít be a közterületek és a beépítés százalékába. Ezek az engedmények megkönnyítik a többlakásos épületek tetőterei beépítését, de a településképi követelmények továbbra is érvényesek maradnak.

Mappe: Tetőtér-beépítés lehetséges útvonalai és az engedélyezési útvonalak

Történelem és példák a budapesti bérházak között

A 1920-as évek elején megjelent a házparcellázás gyakorlata a fővárosban. A megnevezéssel a meglévő bérházak lakásonkénti eladásának és társasházzá alakításának terjedni kezdő gyakorlata illette a korszakot. A társasházak 1907-től jelentek meg a városban mint újonnan épített szövetkezeti házak. Bár a köznyelv minden formát ugyanazzal a szóval illetett, az eltérő jogi keretek mögött más-más működési modellek léteztek. A magánjogi társaságok nehézségei miatt a társasház alapintézményként a szövetkezeti formát és a törvény által meghatározott társasházi intézményt ötvözte. A „régi” bérházak felújítása során a tervező és kivitelező mellett a statikus szerepe kulcsfontosságú volt, és az is előfordult, hogy az épületet a két világháború közötti időszakban alakították át. A régi födémek és anyagok kombinációi miatt sokszor nagyobb odafigyelést igényel a szerkezetek megőrzése és megerősítése. A modern lakásélményekre a reklámokban és beépítési példákban is az 1926 utáni társasházépítés adta a legszebb képet, de a valóság sokszor a régi, zártudvaros és körgangos típusokra támaszkodott.

Meglepő részletek a régi rendszerből: a csatornázás öntöttvasból, acélból vagy kerámia csövekből készült. A belső csatornák lerakódásai és korróziója miatt sokszor szükséges teljes felmérés és tisztítás a bontás nélkül. Az új lakásoknál a tisztítónyílások gyakran könnyen elérhetők, míg régi bérházaknál gyakran elfalazott vagy megszüntetett nyílások nehezítik a megoldást. A korszerű megoldásokkal, mérlegelve a költségeket, a duguláselhárítás új technikákkal történik: kamerás diagnosztika és gépi spirálozás, melyek sokszor bontás nélkül megoldják a problémát.

Régi és új csatornarendszerek összehasonlítása

A régi rendszerek élettartama tudatos használattal hosszabbítható: szűrő a mosogatóba, zsírtartály, ecetes-forró-vizes átmosás.
A fal mögött rejtett kockázatok: eltérő csővezeték nyomvonalak, elfalazott vagy megszüntetett tisztítónyílások, több lakás egy strangra kötött lefolyója.
A modern rendszerek gyorsabbak és kiszámíthatóbbak, míg régi bérházaknál a rutin és helyismeret kulcsfontosságú.