Szombathely ingatlanpiac alakulása elemzése
A jövőbeni ígéretekre spekuláló befektetők felhajtják az árakat, miközben nem épül elég új lakás a városban.
Az egymilliós négyzetméterárak nemcsak Budapesten és a Balaton környékén jellemzők, hanem az ország keleti részén, Debrecenben is, ami az Északkelet-Magyarországra általában jellemző hátrányosabb gazdasági és társadalmi körülményeket tekintve elég nagy meglepetés.
Az ország második legnépesebb városának még a közvetlen környezete sem rendelkezik kiemelkedő gazdasági erővel, hiszen a megyeszékhelyeket magukban foglaló járások közül csak a győri, a székesfehérvári, a tatabányai és a veszprémi áll az országos átlag fölött egy idei kormányzati elemzés szerint.
Ennek ellenére a lakások átlagos négyzetméterára a 19 magyarországi megyeszékhely közül mégis Debrecenben volt a legmagasabb 2023-ban, és kissé már el is szakadt a győri, a székesfehérvári és a veszprémi áraktól.
A jelenség hátterében minden jel szerint az áll, hogy a jelenlegi gazdasági fejlettség ugyan nem magas, ám a jövővel kapcsolatos várakozások óriásiak.
Hajdú-Bihar vármegyében a közelmúltban viszonylag magasra nőtt az egy főre jutó beruházások értéke, jórészt az olyan, Debrecenhez köthető projektek miatt, mint a BMW és a CATL gyárlétesítései, amelyek hatásai az alábbi ábrán még csak részben látszódhatnak.
A kormány ráadásul tele van a város fejlődésével kapcsolatos ígéretekkel, Debrecenre „társfővárosként” tekint például Lázár János, ami a gyakorlatban az ottani ipari parkok és infrastruktúra fejlesztésén túl többek között a Közlekedési Múzeum és a Természettudományi Múzeum átköltöztetésének folyamatosan lebegtetett, a valóságban azonban egyáltalán nem egyszerűen megvalósítható lehetőségét is jelenti.
A befektetők hajtják a piacot
A gazdaság mai fejlettsége és az ingatlanpiac közötti táguló szakadékra utal az is, hogy a megyei átlagkereseteket és a debreceni lakásárakat figyelembe véve 2025-ben már 10,4 évet kellett dolgozni ahhoz, hogy egy 50 négyzetméteres használt lakást meg lehessen venni, míg ugyanez az érték 2019-ben még csak 9,5, 2015-ben pedig mindössze 6,3 év volt a KSH és az Ingatlan.com elemzése szerint.
Viszonyításképp érdemes Győr esetét megnézni, ahol ez az érték 2015 és 2025 között stabilan nagyjából hét év volt, vagyis a környékbeli fizetések lépést tartottak az ingatlanárakkal.
A jelenség leginkább a befektetési célú lakásvásárlások magas arányával magyarázható, azaz Debrecen az ingatlanpiaci spekuláció színtere lett, ami nem feltétlenül jó hír az ott ténylegesen lakni szándékozóknak.
Az ígéretesnek látszó gazdasági kilátások miatta városban tavaly gazdát cserélő ingatlanok 36 százalékát befektetési célból vásárolták mega Duna House adatai szerint.
Ez a tendencia természetesen az albérletek piacára is kihat, mivel a drágán vásárolt ingatlanok fontos hasznosítási módja a kiadás, és ennek következtében a kiadó lakások bérleti díjai is felzárkóztak a budapestiekhez.
A megyeszékhelyek és egyetemvárosok között Debrecenben nőttek leginkább az albérletárak, idén tavasszal átlagosan havi 230 ezer forintot kértük értük a hirdetők, míg például Győrben 190 ezer forint volt ez az érték, Budapesten pedig 250 ezer forint.
A befektetői érdeklődés nyomán bekövetkező ingatlanpiaci felfordulás egyáltalán nem rendkívüli. Budapesten például a turizmus felfutását próbálták meg sokan ingatlanok megvásárlásával és rövid távú kiadással meglovagolni az elmúlt évtized második felében, és a belváros azóta is jórészt a befektetők terepe maradt.
Győrben is felrázta az ingatlanpiacot az Audi gyárépítése, ott a 2010-es évek elején sokan vásároltak lakást kiadásra, noha még javában kitartottak a 2008-as gazdasági válság hatásai.
A befektetők jelenléte azonban a közelmúltban már nem volt jellemző, Győrben ez a hullám lecsendesült.
Az egész várost és még a megyét is érinti a drágulás
Ha közelebb megyünk, az is látszik, hogy az ingatlanárak emelkedése jócskán eltér a debreceni utcák között.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Ingatlanadattárában 2015-ben és 2023-ban rögzített adásvételi árak alapján (ebben az adatbázisban csak azok az utcák szerepelnek, amelyekben legalább három tranzakció történt az egyes években), mindenesetre szertea városban vannak olyan helyek, ahol kiemelkedő, akár hétszeres (vagyis több, mint 600 százalékos) volt a drágulás.
A legdrágább, 2023-ban az egymillió forintos négyzetméterárat is meghaladó árszínvonalú utcák jellemzően a városközpontban, illetve a kertvárosias, északnyugati Nyulas városrészben (ebben az irányban, az érintett utcáktól légvonalban mintegy három kilométerre épül a BMW autó- és az EVE Power akkumulátorgyára) találhatók, míg a panelházakból álló lakótelepeken fele ekkora árak voltak jellemzők.
A debreceni árak felfutása azonban egész Hajdú-Bihar vármegyét magával húzta, a jellemző átlagár a megyében is viszonylag magas volt 2023-ban országos összehasonlításban.
Néhány Debrecenhez közeli település kimondottan érintett, elsősorban Mikepércs, amelynek közvetlen közelében épül a CATL akkumulátorgyára (a helyiek aggodalmát kiváltva).
A lakásépítések elmaradása is gond
A drágulás további fontos oka, hogy az élénkülő kereslethez nem párosultak kellő számban ingatlanfejlesztések.
Debrecenben az elmúlt közel másfél évtizedben egy-két év kivételével rendre kevés lakás épült még a többi megyeszékhelyhez képest is, és ez akkor sem változott meg, amikor már felfutottak az ingatlanárak.
A spekulatív kereslethez így nem társul megfelelően bővülő kínálat.
Érdemes ebben is összevetni Debrecen helyzetét Győrrel, ahol az elmúlt évtized közepétől kiemelkedő ütemben zajlott a lakások építése, így a térség viszonylag jelentős gazdasági fejlődése (2011 és 2017 között Győr-Moson-Sopronban volt a legtöbb az egy főre jutó beruházás) ellenére csak 2015 és 2018 között számított a legdrágább megyeszékhelynek a nyugat-magyarországi város.
A helyi vevők és bérlők számára egyre nehezebben megfizethető ingatlanárakra a debreceni önkormányzat is reagált, a kínálati oldalon próbál beavatkozni.
Korábbi cikkeinkben már bemutattuk azokat a budapesti utcákat, ahol 2021-ben a legmagasabb, és azokat is, ahol a legalacsonyabb árakon cseréltek gazdát a lakások.
Emellett Magyarország legdrágább, illetve legolcsóbb községeiről is készítettünk top10-es listát.
Most viszont egy ennél is részletesebb, 18 részes cikksorozattal készültünk, ahol a KSH Ingatlanadattár, Magyarországi lakásárak, 2005-2021 kiadványa alapján megmutatjuk az összes megyeszékhely legolcsóbb és legdrágább utcáját.
Aktuális, 16. Future of Construction 2026Új fejezet az építőiparban! Szakma, networking, hatékonyság és minden, ami átírja az eddigi szabályokat!Információ és jelentkezés
A listán adatvédelmi okok miatt csak azok az utcák szerepelnek, ahol egy év alatt legalább három adásvétel történt. Az adott négyzetméterárak a vizsgált évben eladott lakások és házak átlagát mutatják, melyek között...
A keresett cikk a portfolio.hu hírarchívumához tartozik, melynek olvasása előfizetéses regisztrációhoz kötött.
Azt mondja a szakértő, a vasi megyeszékhelyen már korábban alaposan felkúsztak az árak, így most stagnálás tapasztalható.
Komoly emelkedés látható a debreceni lakáspiacon is: a garzonok átlagos négyzetméterára a kínálati piacon 22 százalékkal 414 ezer forintra nőtt, a nagyobb lakóingatlanok négyzetméterenként 343 ezer forintot kértek az eladók, ami az egy évvel korábbi szintnél 20 százalékkal magasabb összeget jelent.
Az ingatlanárak alakulása országos szinten. Szombathely nem követi a trendet.
Szegeden is masszív drágulás következett be az elmúlt egy évben: a garzonlakásoknál 36 százalékkal közel 400 ezer forintra emelkedett a négyzetméterár, a 40-120 négyzetméteres lakóingatlanoknál pedig 16 százalékkal 289 ezer forintra nőtt.
A megyében már korábban lezajlott egy komoly áremelkedési hullám, amely a fizetőképes kereslet határáig nyomta fel az árakat.
Sokan vettek befektetései céllal ingatlant, és most többen közülük már azzal szembesülnek, hogy nem is olyan könnyű kiadni őket.
Igaz, mindez nagyban függ az ingatlan elhelyezkedéséről.
Míg egy jó állapotban levő 55-60 négyzetméteres panel ára 16,5 millió körül van, addig a nyugati városrész zöldövezetében egy házért jellemzően 30-40 millió forintot kérnek.
Más a helyzet az újépítésű ingatlanok piacán, ahol még Szombathelyen is tart az áremelkedés.
A független és szabad újságírás ezután is fontos marad!
A Nyugat.hu-t többféle módon támogathatod. Látott valami érdekeset, izgalmasat, szokatlant? Írja meg nekünk, vagy küldjön róla fotót.
Szombathely településen az ingatlanok az országos átlagnál 27%-kal olcsóbbak, míg a megyeinél 6%-kal drágábbak.
Az előző hat hónapban 10%-kal csökkent a településen az átlagár.
A településen 34 226 lakóépület található, amelyekből 7 152 db 50m²-nél kisebb alapterületű, 21 059 db 50-99m² alapterületű, 6 015 db pedig 100m²-nél nagyobb.
Egy lakás átlagos alapterülete 71m².
Összesen 31 601 ingatlanban vannak bejelentve lakók, és 2 625 nem laknak, tehát a nem lakott lakások aránya 7,7%.
A magánszemélyek által tulajdonolt ingatlanok száma 31 598, önkormányzati lakás pedig 2 279 van.
Az ingatlanok 27 504 esetben saját használatúak, 3 771 esetben bérbe van adva, azaz 11,9% a bérlakás.
Szombathely összes lakóházából 9 491 egylakásos, 923 2-3 lakásos, 725 4-10 lakásos, 916 épületben pedig 11-nél több lakás van.
Szombathely, Váci M. Szombathelyi Reguly Antal Nyelvoktató Nemzetiségi Általános Iskola Szőllősi sétány 36. sz. Szombathely településen 37 366 férfi és 41 518 nő élt 2011-ben, tehát összesen 78 884.
2001-ben még 81 920, 1990-ben pedig 85 617 lakosa volt a településnek.
Szombathely 78 884 lakosából 31 479 megházasodott, 7 025 özvegy, 8 082 vált el és 22 019 hajadon vagy nőtlen.
A településen 14 435 felsőfokú végzettséggel rendelkező, 24 022 érettségivel rendelkező, 15 900 8 általánost végzett lakos van.
658 lakos az 1. évfolyamot sem végezte el.
A foglalkoztatottak száma 35 260, 2 929 lakosnak nincs munkája, 22 489 inaktív kereső, míg 18 206 lakos eltartott.
A nemzetiségek aránya 3,5%, összesen 3 034 ember.
Vallási összetétel szerint 41 284 katolikus, 1 560 református, 2 136 evangélikus van a településen.
883 személy más vallási közösséghez tartozik, 6 799 nem tartozik vallási közösséghez, 969 ateista, 25 253 fő nem válaszolt.
Szombathely 78884 lakosából 15271 19 év alatti, 2250320-39 év közötti, 21731 40 és 59 év közötti, 16347 60-79 év közötti, 3032 pedig már elmúlt 80 éves.
tags: #szombathely #ingatlanpiac #alakulasa