Társasház bejegyzése és jogi következményei a hatályos változások tükrében
Egy májustól hatályos változás értelmében a társasház közgyűlése által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését csak akkor láthatja el, ha a tisztség keletkezésének a tényét az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. A nyilvántartásba vételről a társasháznak kell gondoskodnia, a gyakorlatban a közös képviselők intézkednek, és ez a kötelezettség 2025. május 1-jéig terjed ki.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnökének, a jegyzőkönyvvezetőnek, és két, a közgyűlés által megválasztott hitelesítő tulajdonostársnak kell aláírnia. Előfordulhat, hogy a közös képviselőt megválasztó közgyűlésen készült jegyzőkönyv formailag nem megfelelő. Amennyiben a közös képviselőt az ingatlan nyilvántartásba nem jegyzik be, a társasház esetében ügyintézési akadályok léphetnek fel.
A 2021. évi Inytv. alapján a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a Thtv. rendelkezése szerint készült; az eljárás során az adatváltozások bejelentése és nyilvántartásba vétele kiemelten fontos. A 2025. május 1-jei határidő végrehajtása érdekében a társasházak közös képviselőinek és intézőbizottsági elnökeinek regisztrálniuk kell magukat a földhivatalnál. A nyilvántartás célja a társasházak átláthatóbb működésének biztosítása, és az adatok nyilvános, közhiteles forrásból történő lekérdezhetőségét szolgálja.
Kikre vonatkozik az új szabályozás, és milyen határidők érvényesek?
Az új rendszer minden olyan társasházra vonatkozik, amely legalább hat albetéttel (lakás vagy helyiség) rendelkezik. 2025. május 1-jétől a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke csak akkor jogosult eljárni a társasház ügyeiben, ha a tisztségéről szóló bejegyzés megtörtént az ingatlan-nyilvántartásban, és nyilvántartásba kerül a társasházi törzslapon. A regisztrációs kötelezettség határideje 2025. május 1., amely után a bejegyzés nélkül gyakorlatilag jogi hatály nélkül marad a jogképesség. Az új szabályozás a közös képviselők és intézőbizottsági elnökök jogait és felelősségét egyaránt érinti, és a költségek - például az ügyvédi díjak - a társasház közösségét terhelik.
Az adatok közzététele és a nyilvántartásba vétel vezető elvi célja, hogy bárki - legyen az lakó, befektető vagy hatóság - ingyenesen és hitelesen tájékozódhasson arról, ki jogosult a társasház képviseletére. A nyilvántartásba vétel nem szünteti meg automatikusan a közös képviselő megbízatását, de joghatásai csak bejegyzett státusszal érvényesíthetők.
Milyen dokumentumokra és eljárási lépésekre van szükség?
A bejegyzési kérelem jogi képviselettel érintkezik együtt: a meghatalmazás a társasház adja, és az eljárást jogi képviselő (ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos) kezeli. A jegyzőkönyv aláíróinak neveit és tisztségeit világosan, olvashatóan kell feltüntetni. Az Onytv. (Inytv. 35) előírja az ügyvéd közreműködésének kötelezettségét a formális és tartalmi követelmények teljesítésére.
Az egyszerűsített eljárás akkor alkalmazható, ha a bejegyzési kérelemhez a 21/2006 (V. 18.) IM rendelet szerinti létesítő okirat csatolásra kerül. Előnyök: rövidebb elbírálási határidő (1 munkanap), alacsonyabb költségek, kedvezőbb jogi képviseleti díjak. Az elektronikus ügyintézést a Céginformációs és Elektronikus Cégeljárásban Közreműködő Szolgálat (Céginformációs szolgálat) biztosítja.
Mi történik, ha valaki nem tesz eleget a kötelezettségnek?
Ha a társasház közös képviselője vagy intézőbizottság elnöke adatait nem jegyzik be vagy nem kerül be a nyilvántartásba, jogi eljárásokban és szerződéskötésben problémák léphetnek fel. A bejegyzés elmaradása nem szünteti meg közvetlenül a megbízást, de joghatásait csak bejegyzett státusszal lehet érvényesíteni. A kötelezettség elmulasztása bírságot és egyéb jogkövetkezményeket vonhat maga után.
A regisztráció során az ügyvéd közreműködése kötelező, így a költségek - például az ügyvédi díj és a földhivatali eljárási költségek - minden esetben felmerülnek. A földhivatali nyilvántartás célja, hogy a társasházak átláthatóbb jogszerű működését szolgálja, és az adatok nyilvános forrásból legyenek elérhetők mindenkinek.
A gyakorlatban hogyan zajlik a nyilvántartásba vétel?
- A nyilvántartásba vételt kezdeményező személy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke; az eljárásban a társasház adja meg a meghatalmazást az ügyvéd részére.
- Az aláírók neveinek és tisztségeinek olvashatónak kell lenniük a jegyzőkönyvben.
- Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez az alapító okiratot vagy annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
- A bejegyzés egyszerűsített eljárásban is kérhető, ha az alapító okirat a jogszabály szerinti mintaszerződés alapján készült.
- A költségek befizetése elektronikusan történik, és az illetékek költségtérítését az Igazságügyi Minisztérium számlájára kell megfizetni.
Fontos azonban, hogy a nyilvántartásba vétel kezdeményezése a közös képviselő feladata, a költségeket pedig a társasház közössége viseli. A bejegyzéshez szükséges dokumentumok és a teljes folyamat részletei a vonatkozó törvények és rendeletek alapján kerülnek összeállításra, és az eljárás során jogi képviselet kötelező.
Miért fontos ez a változás? Mert a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke csak bejegyzett tisztségviselőként gyakorolhat jogokat a társasház nevében, például jognyilatkozatok kiadására vagy szerződések megkötésére. A nyilvántartásban történő közzététel erősíti a jogbiztonságot és csökkenti a visszaélések lehetőségét. A jogszabály célja, hogy minden érintett szereplő számára átlátható legyen, ki és milyen jogosultságokkal képviseli a társasházat.
tags: #tarsashaz #cegbirosagi #bejegyzese