Társasházi lakásfelújítás: tudnivalók és tippek

A társasházi lakásfelújítás során nem csupán saját szempontjaink, például a belső terek átalakítása a feladatunk, hanem az is, hogy harmonikusan együttműködjünk a lakóközösséggel és betartsuk az ide vonatkozó szabályokat. Itt nem csak rólunk van szó: a szomszédok nyugalma, a közös területek állapota és a házirendek mind meghatározóak. Egy rosszul szervezett felújítás nemcsak konfliktust szülhet, de akár jogi következményekkel is járhat, ezért elengedhetetlen az alapos előkészítés és az átlátható egyeztetés.

Egy társasházban a felújítás nem kizárólag a lakás tulajdonosának döntése. Az átalakítási munkákhoz szükséges engedélyek, egyeztetések és az előírások betartása elengedhetetlen. A közös képviselő tájékoztatása az első és legfontosabb lépés, hiszen ő az, aki közvetlen kapcsolatot tart a lakóközösség, valamint a társasház szabályozási háttere között.

A társasházi lakásfelújítás során nem minden munkálathoz kell hivatalos engedély, de természetesen vannak olyan tevékenységek, amelyek engedélykötelesek a közös tulajdonra, az épület statikai állapotára vagy a lakóközösség nyugalmára gyakorolt hatásuk miatt. Ezeket a szabályokat az építési jogszabályok, a társasház alapító okirata, a házirend és sok esetben az építési hatóság is meghatározza.

A „megértési határidő” egy olyan időszakot biztosít a szomszédoknak, amikor a felújítás kezdete előtt még jelezhetik kifogásaikat vagy különleges kéréseiket. Az értesítésben célszerű pontosan megadni, hogy például 3-5 nap áll rendelkezésükre a visszajelzéshez. Ha valaki például kisgyermek miatt kérne csendes időszakot, akkor ilyen esetben ezt még a munkálatok megkezdése előtt kezelni tudjuk.

Egy társasházi lakásfelújítás során a konfliktusok szinte elkerülhetetlenek, azonban a helyzetek többsége megfelelő kommunikációval és empátiával kezelhető.

A társasház működése és szabályai

A társasház különleges tulajdoni formában működik, amelyet leginkább a közös- és külön tulajdon elegye jellemez: vannak benne olyan ingatlanrészek (például a lakások), amelyek egy-egy tulajdonos külön tulajdonát képezik, viszont olyan részei is vannak, amelyek a tulajdonosi közösség közös tulajdonában állnak. Ebből kifolyólag célszerű és indokolt az épület működtetéséről gondoskodni, amely a társasház szervei által valósulhat meg.

Alapító okirat és SZMSZ

A társasház létrehozásának folyamatának középpontjában az alapító okirat áll: ez a dokumentum fejezi ki a tulajdonostársak társasház alapítására irányuló szándékát, és ezt szükséges a földhivatalhoz is benyújtani. Az alapító okiratot (és természetesen a módosításait is) ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni.

Az alapító okirat tartalmát a Társasházi törvény határozza meg, amely a következő tartalmi elemeket rögzíti:

a külön tulajdonba kerülő lakásokat (és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket),
a közös tulajdonban álló épületrészekből (és földrészletekből) az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, és ennek meghatározásának módját,
a közös tulajdonban álló részek felsorolását,
az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt jogot, adatot és tényt,
a közösség közös nevét, amely egyéb eltérő rendelkezés hiányában nem más, mint a társasház címe a társasház megjelöléssel kiegészítve.

A szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) a társasház működésének kulcsdokumentuma, amely minden, a működéssel kapcsolatos kérdésben iránymutatással szolgál: meghatározza a társasház szerveit és azok mozgásterét, illetve rendelkezik a közös költség viseléséről is. Az SZMSZ-nek tartalmaznia kell többek között:

a külön tulajdonban álló részek használatának szabályait,
a közös tulajdon fenntartásának módját,
a házirend rendelkezéseit,
a társasházi közgyűlés legfontosabb szabályait,
a közös képviselő (vagy intézőbizottság) és a számvizsgáló bizottság legfontosabb szabályait, valamint a külön tulajdonú részek közüzemi szolgáltatásainak díját, amennyiben az almérővel nem mérhető.

A házirend az SZMSZ kötelező tartalmi eleme, amely a társasházban lakók magatartására vonatkozóan állapít meg rendelkezéseket.

Társasházi közgyűlés és döntéshozatal

A társasházi közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve. Ez a fórum dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonú épületrészek használatáról, a társasház egyéb szerveinek (közös képviselő vagy intézőbizottság, számvizsgáló bizottság) megválasztásáról, díjazásáról és felmentéséről, a társasház éves költségvetésének elfogadásáról, valamint a társasház egyes kiadásainak szükségességéről.

Az általában lakógyűlésként emlegetett közgyűlés összehívása kiemelten fontos, amelyet már a hatáskörébe tartozó kérdések súlya alapján is érzékelhetünk. Ennek évente legalább egyszer meg kell történnie, a javasolt napirendi pontokat tartalmazó meghívó megküldésével. Fontos megjegyeznünk, hogy a lakógyűlésről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelynek szó szerint tartalmaznia kell a meghozott határozatokat. A napirendi pontok között nem szereplő kérdésben nem lehet határozni.

Közös képviselő vagy intézőbizottság és számvizsgáló bizottság

A társasházi közgyűlés döntéseihez szorosan kapcsolódik a közös képviselő személye. Az ő legfontosabb feladata az, hogy a tulajdonosi közösség ügyvitelét ellássa a két lakógyűlés között eltelt időszakban. A tulajdonostársak dönthetnek úgy is, hogy ugyanezen feladatok elvégzésére intézőbizottságot hoznak létre maguk közül, amely legalább egy elnök és két tag tulajdonosból áll.

A közös képviselő (vagy intézőbizottság) legfontosabb feladatai közé tartozik a lakógyűlés előkészítése, a közgyűlési határozatok végrehajtása, a közös költség kezelése, az épület karbantartásának, felújításának intézése, valamint a társasház képviselete.

A 25 lakásnál több lakást tartalmazó társasház esetén kötelező, egyéb esetben a tulajdonosi közösség döntése szerint számvizsgáló bizottság hozható létre. Tagjai a tulajdonosok közül kerülnek ki, az intézőbizottsághoz hasonlóan egy elnökből és két tagból áll. Ennek a bizottságnak a feladatait leginkább az ellenőrzés kifejezéssel illethetnénk, ugyanis a tulajdonosi közösség érdekében felügyeli a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) munkáját és bármikor elszámoltathatja.

Társasházi felújítások: kihívások és megoldások

Magyarországon a lakóépületek közel 50%-a 1950 előtt épült és csak alig 9% fiatalabb 40 évesnél. Ez azt is jelenti, hogy számtalan építészeti probléma adódhat ezekkel a házakkal. Jó eséllyel elöregedett az épületgépészet, cserére szorul a fűtésrendszer, a vízvezeték-hálózat, a korszerűtlenül beépített, elöregedett elektromos vezetékek nem csak a hatékonyság rovására mennek, hanem tűzveszélyesek is. Bár a háború előtt beépített nyílászárók gyönyörködtetik az erre érzékeny lakókat, szigeteléstechnikailag komoly problémákat okozhatnak. A tetőket, padlásokat is olyan időszakban építették ezeknél a társasházaknál, amikor még nem volt divat a födémszigetelés vagy a tetőszigetelés, és jó sansszal a gerendázat és a tetőlécek is elöregedtek már.

Mielőtt vadul tervezni kezdenénk, nézzük meg, milyen jogszabályok vonatkoznak a társasház felújítására. Először is el kell olvasnunk a törvényt, aztán meg kell néznünk, hogy mit ír elő a saját társasházunk szervezeti-működési szabályzata. Vagyis a társasház minden lakójának tisztában kell lennie azzal, hogy milyen költségeket kell kifizetniük egy felújítás során.

Szennyvízvezeték felújítás bontás nélkül

Sok probléma adódik a régi épületekben a szennyvízvezetékek, esővíz vezetékek felújítása során, a sok bontási és visszajavítási munka miatt. A modern technológia, mely a meglévő csöveket belülről vonja be, rugalmas bevonatot képez, amely kitölti a kis lyukakat, repedéseket. A gyanta vastagsága 1,5 mm esővíz csöveknél, 3 mm a szennyvíz csöveknél.

Technológiai folyamat:

Először a csőrendszer kamerás átvizsgálása történik, ezt videóra rögzítjük.
Majd rendelkezésre bocsátunk minden információt, a folyamat által érintettek értesítést kapnak.
Előkészítésként elzárjuk a vizet.
Minden egyéb olyan szennyeződéstől mentesítjük a csőrendszert, amely az átmérő veszteséget okozza (zsírkő, vízkő, gyökérbenövés).
Ezek után tisztítjuk enyhe zsíroldós folyadékkal a csőrendszert, melyet kiszárítunk.
Következik a csövek bélelése, a csöveket kétszer, röviddel egymást követően bevonjuk a speciális anyaggal. (1,5 mm esővíz csőnél, 3 mm szennyvízcsőnél gyanta vastagsága) Eredmény egy teljesen új csatlakozásmentes cső a régin kívül.

Maga a munkafolyamat 1 nap kb. A bevonat poliuretán hibrid, amelynek komponensei tartósak, rugalmasak és ellenállnak a hőmérsékletváltozásoknak. A bevonat megszünteti az új repedések, s a lyukak megjelenésének kockázatát. Fontos, hogy a hibrid keverék nem tartalmaz mérgező anyagokat (oldószert, epoxi gyantát vagy savat).

Bontás nélkül végezhető, nem jár semmilyen piszokkal, pár órán belül elkészül a csőbélelés és 10-12 órán belül újra használható a bélelt cső. A lakások, ingatlanokon belüli bontás - helyreállítás strangok állapotától függően szinte 100%-ban elkerülhető. Mivel maga a bevonás nem tart sokáig, így a lakók kényelmét sem zavarja, egy strangot egy nap alatt rendbe hozunk, ami azt jelenti, hogy a lakók otthon tartózkodhatnak.

Példák problémákra és megoldásokra:

Budapest 11. Probléma: Szennyvíz alapvezetékben gyökérbenövés. Megoldás: Gyökérbenövés eltávolítása dancutter robottechnológiával, alapvezeték bélelése longliner technológiával.
Budapest 13. Probléma: Szivárog a szennyvíz a régi azbeszt cement vezetékből, ha bontással javítanák, 4 lakást kellene szétverni. Leírás: Lakóval egyeztetve kimentek a kollégák felmérni, hozzáférési pont a lakásban volt. Kidolgoztuk a felmérést, megállapítást nyert, hogy ki kell tisztítani a vezetéket, majd újra fel kell mérni, utána tudunk bélelésre ajánlatot adni. A vezeték olyan rossz állapotban volt, hogy a tisztítás során az egyik helyiség álmennyezetéből elkezdett folyni a víz.

A felmérés és a költségek

A felmérés során kamerás vizsgálattal térképezzük fel a vezetékek belső állapotát. Nem szükséges falat bontani - a vizsgálatot a csatlakozási pontokon vagy aknákon keresztül végezzük.

A bontásmentes javítás ára jellemzően hasonló a hagyományos (bontásos) eljárásokéhoz. A különbség: itt nem kell bontani, majd helyreállítani a burkolatokat, csempéket, így elkerülhetők az utómunkálatok és azok költségei.

A legtöbb esetben a kivitelezés egy-két nap alatt elvégezhető - még több emeletes társasházak esetén is.

A kamerás felmérés és a kész szakvélemény egyértelmű, átlátható alapot ad a lakóközösség tájékoztatásához és döntéséhez.

Panellakások felújításának sajátosságai

A panellakás nem túl régi építészeti megoldás. A II. világháború után Európa-szerte jelentkező súlyos lakáshiányra gyors megoldást kellett találni. Így született meg a házgyári lakásépítés ötlete, előregyártott vasbeton elemekből.

Ha bármilyen változtatást szeretnénk végrehajtani bennük, nem árt tudni, hogy egyes technikai paraméterekben jelentősen eltérnek egymástól a téglablokkos és a panel lakóépületek. Mivel a panellakások előregyártott elemekből készültek, a falak áthelyezése nem lehetséges, és bizonyos falak megszüntetése sem. Kisebb kivételekre sor kerülhet, például a kamra kibontására a betonvágásra alkalmas speciális eszközök segítségével.

A vizesblokkot, vagyis a fürdőszobát és a mosdót utólag emelték be a panellakásokba, ez az oka annak, hogy ezek a helyiségek néhány centiméterrel magasabban helyezkednek el.

A fal vésése speciális feladat, a téglából épült lakásokkal szemben. Mivel sokkal munkaigényesebb, megemeli a felújítás költségeit és idejét. Néhány helyen érdemes felvállalni, ahol például nincs mód a vezetékek elrejtésére, vagy egy konnektor magasságának megemelésére.

Csöveket nem lehet beépíteni falba, csak falon kívüli elhelyezésük lehetséges.

Teljes lakásfelújítás elemei

A teljes felújítás szűkebb értelemben a nyílászárók cseréjét, a villamos hálózat felújítását, a vizesblokk átalakítását (például szaniterek és burkolatok cseréjét), új parketta vagy padló lerakását, hidegburkolat lerakását, valamint a radiátorcserét jelenti. Tágabb értelemben a beépített bútorok cseréjét, új, korszerűbb energiatakarékos lámpák felhelyezését és a lakás bebútorozását.

Nyílászárócsere

Panellakások esetében érdemes teljes ablak-ajtó cserét tervezni, mert a felújítás nem elég. A régi keretek elöregedtek, vetemedésük miatt nehezebb becsukni őket, eresztékük is meglazult az idők során. Sem a funkciójukat nem tudják betölteni, sem esztétikailag nem megfelelők.

A nyílászárók kivétele panel esetében sokkal egyszerűbb, mint a téglából készült épületeknél, mivel nem jár falbontással. (Porral, szeméttel azonban igen, így a könnyebb takarítás érdekében érdemes munka előtt letakarni a padlót, még akkor is, ha azt később cseréljük.) A festést és a burkolást csak ezek után végezzük el.

Nem építhetünk be sem méretben, sem a ház homlokzatától színben eltérő ablakot, ezt a beépítő cég az első alkalommal, amikor felméri az igényt, el is mondja.

Villamos hálózat felújítása

Ingatlaneladással foglalkozó szakemberek sok esetben találkoznak olyan megoldással, hogy a villamos hálózatot a panellakásban csak részlegesen újították fel, a nagyfogyasztó készülékek számára. Így tipikusan csak a konyhai tűzhelyhez és a mosógéphez kerül új vezeték.

Ahol bármilyen lakóépületben alumínium vezeték van, ki kell cserélni rézre, mert a régi nem fogja bírni a terhelést, és balesetveszélyes. Ma már ugyanis sokkal több elektromos berendezést használunk, mint amikor ezek a lakások megépültek. Előfordult már, hogy a villanyvezeték kigyulladt, károkat okozva a lakásban. Különösen az alumínium és a réz vezeték összeépítése veszélyes tűzvédelmi szempontból.

A panellakásokban a villanyvezeték nem a falban futó csőbe kerül, de nagyon szép megoldások születhetnek a vezetékek elrejtésére. Az egyik ilyen, ha az oldalfalra a mennyezet alá közvetlenül gipszkarton dekorációt teszünk, amit megfelelő profilokkal rögzítünk fel. Ebbe rejtett világítás kerülhet, illetve ebbe a keskeny álmennyezetbe süllyesztjük a világítást. Egyszerűbb és olcsóbb megoldás a közvetlenül a mennyezet alá, a falra szerelt síncsatorna, ami a fal színére festve elrejti a vezetékeket.

Panellakásokban a konnektorok a padló szintje fölött néhány centiméterrel találhatók. Ezeket a beton vésésével feljebb lehet helyezni, bár igen költséges megoldás.

Új vizesblokk

A fürdőszoba és a WC felújításának legegyszerűbb módja, ha a kiállásokat a helyükön hagyva cseréljük a csempét, kádat, mosdót és mindent, ami ezekben a helyiségekben található. Így is éppen elég munka a bontás és a hulladék elszállítása.

Ha fürdőkád helyett zuhanyzót szeretnénk kialakítani, az csak a zuhanytálca megemelésével történhet, hogy víz elvezetése megoldott legyen. Egy másik lehetőség a zuhanytálca helyett a kész zuhanykabin beépítése.

Mivel a vizesblokkot egyben alakították ki és helyezték be, itt sincsen lehetőség a csövek falba süllyesztésére, mint egy téglaépületnél, ezért szerelőfalak beiktatásával tüntethetjük el a különböző csöveket.

Parketta, padló és hidegburkolat

A régi házgyári lakások ragasztott szőnyegpadlóval készültek. Olyan, egyébként jó adottságú lakást is kifoghatunk, ahol az előző tulajdonosok a felújítást úgy oldották meg, hogy a régi szőnyegre ragasztották az újat. Ha új padlót szeretnénk, ezeket a szőnyegeket rétegenként el kell távolítani, és megtisztítani a helyiséget, egészen a betonig.

Az alap legyen száraz, sima és egyenletes. Először javítsuk ki betonjavító habarccsal és fogazott glettvassal a nagyobb egyenetlenségeket, ezután aljzatkiegyenlítővel eltüntethetjük a kisebbeket is. A továbbiakban ugyanúgy történik pl. a laminált padló lerakása, mint egy téglalakásban.

A konyha, az előszoba és a fürdőszoba padlójához a hidegburkolást javasoljuk. A víz és a nedvesség nem tesz bennük kárt, és tisztán tartásuk is sokkal könnyebb, mint egy melegburkolatú felületen.

A burkolat már a bejárati ajtón belépve meghatározza a lakás hangulatát, ezért érdemes körültekintően választani színt és mintát.

Régi, eredeti állapotukban megmaradt vagy több évtizede felújított lakások esetén az első feladat régi PVC vagy szőnyegpadló eltávolítása, esetleg az előző kövezet, a falat borító csempe lebontása is.

A panellakások nagyrészt kis méretűek, ezért a csempéket, burkolólapokat úgy érdemes kiválasztani, hogy optikailag tágasabbnak tűnjenek a terek. Erre valók a világos színek, a nagyobb méretű burkolólapok használata, és a nyújtott formák kialakítása, azaz a téglalap alakú burkolók hosszában való felhelyezése.

Radiátorcsere

A régi radiátorokat is érdemes újakra cserélni. Legegyszerűbb a távhőszolgáltatótól kérni radiátorcserét, mert akkor nem kell külön engedélyt kérni a szolgáltatótól a cseréhez, és probléma esetén a rendelkezésünkre állnak. Célszerű fűtési szezonon kívül kérni, amikor megtörténhet a leürítés, és ismét fel tudják tölteni a rendszert.

A szolgáltatónál a rendszernek megfelelő anyagú és teljesítményű radiátort is kiválasztják, tehát ezzel is könnyebbé válik a felújítási munka.

Ha más módon akarjuk lebonyolítani a cserét, előzetesen érdeklődjünk a távhőszolgáltatónál és a közös képviselőnél, hogy milyen feltételek és előírások vonatkoznak ránk.

A munkát két részletben érdemes kivitelezni. Az első a régi radiátorok leszerelése közvetlenül a falak festése előtt, majd festés után a felhelyezés, a bekötés, a rendszer beindítása.

Tanácsok az örömteli együttéléshez

A társasházakban való együttélésnek számos praktikus előnye van, azonban kihívásokkal is járhat. Ha egy ilyen lakóközösség tagjaivá válunk, sok alkalmazkodásra, megértésre, kompromisszumkészségre lesz szükségünk a harmonikus kapcsolatok fenntartásához.

Ismerjük meg a közösség szabályait! Ismerjük meg és tanulmányozzuk át legalább egyszer alaposan a társasházi életet leginkább meghatározó dokumentumokat, vagyis a házirendet és az SZMSZ-t. Ahhoz, hogy minimalizáljuk a konfliktusok felmerülésének lehetőségét, tisztában kell lennünk a közösségi terek használatának szabályaival, a közös pénzügyek kereteivel és minden lényeges kérdéssel, ami a közösség életet befolyásolhatja.
Tartsuk be a zajszintet! A társasházi lakások általában több oldalon, egymás alatt és felett is határosak egymással, ami a hanghatások terjedése szempontjából nem a legelőnyösebb adottság. Ezért is olyan fontos, hogy tartsuk tiszteletben a szomszédjaink nyugalmát, és különösen az esti-éjszakai órákban tartózkodjunk minden olyan zaj keltésétől, amely felesleges feszültség forrásává válhat.
Legyünk figyelmesek és udvariasak! A szomszédokkal való érintkezés is fontos területe a harmonikus együttélésnek: igyekezzünk a közösen használt helyiségeket, eszközöket rendezetten használni és tisztán hagyni. Ez különösen fontos lehet a lépcsőház vagy a biciklitároló esetén.
Legyünk a közösség aktív tagjai! Sok társasházban szokás közösségi alkalmakat szervezni. Ezeken, és a társasházi közgyűlésen is érdemes részt vennünk, megismernünk egymást, jelenlétünkkel is hozzájárulva a harmonikus kapcsolatok kialakításához.
Igyekezzünk megértőek és empatikusak lenni! A társasházi együttélés során is nagyon fontos, hogy megértőek és empatikusak legyünk egymással. Lehet, hogy ez nagyobb erőfeszítést igényel mindenki részéről, azonban érdemes ezt a lépést megtennünk annak érdekében, hogy a későbbiekben ne mérgesedjenek el a kapcsolataink. Igyekezzünk tudatosítani magunkban, hogy a többi lakó is ugyanolyan jogokkal és érzésekkel rendelkezik, mint mi, így nem kizárt, hogy egyszer nekünk lesz szükségünk az ő toleráns hozzáállására.

5 dolog, amit kérned kell a lakásfelújítás alatt, ha modern házra vágysz

Írott és íratlan szabályok egy társasházban: Ha lakásfelújításba kezdünk, az zajjal, szeméttel jár, és azzal, hogy többen fordulnak meg a házban. Illik erről előre tájékoztatni a ház lakót. Erre a legjobb megoldás, ha a felújítás dátumának kezdetéről és várható befejezéséről, valamint a nagy zajjal járó munkák időszakáról szóló feliratot helyezünk el jól látható helyen.

Reggel 7 óra előtt és este 7 után nem illik, sőt a legtöbb helyen tilos is felújítási munkát végezni, de ellenőrizzük a házirendet, hogy a mi lakótömbünkben a lakók ezt hogyan szabályozták. A szakmunkások többnyire erre akkor is ügyelnek, ha a megbízó külön nem kéri meg őket.

A bontási törmeléket ne a közös konténerbe vagy szeméttárolókba tegyük, hanem béreljünk egyet a saját költségünkön. Az esetleges építési törmeléket, port, szemetet naponta távolítsuk el a lépcsőházban, és takarítsunk magunk után.

tags: #tarsashaz #kamra #bontas