A Társasházi Közös Tulajdon Eladásának Feltételei és Adózása
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok értékesítése számos kérdést vet fel, különösen akkor, amikor a tulajdonosok között nézeteltérés van, vagy valaki szeretné eladni a tulajdonrészét. A társasházakról szóló törvény módosításával 2025-től a társasházi közös tulajdon elidegenítésének szabályai is pontosításra kerültek.
Mi az Osztatlan Közös Tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon egy olyan ingatlan vagy ingatlanrész, amelynek több tulajdonosa van, és amelynek minden része megoszlik a tulajdonosok között a tulajdoni hányaduk arányában. A tulajdonosok eszmei hányaddal rendelkeznek, ami azt jelenti, hogy nem maga a vagyontárgy van feldarabolva, hanem a tárgy feletti tulajdonjog oszlik többfelé. Gyakori probléma, hogy az ingatlannak akár több tucat tulajdonosa is lehet, egymástól jócskán eltérő, sok esetben csak szimbolikus tulajdoni hányadú értékkel.
Az osztatlan közös tulajdon létrejöhet örökléssel, házasságkötéssel (ha nincs vagyonjogi szerződés), vagy közös vásárlással. Az ilyen ingatlanoknak két fontos jellemzője van: minden tulajdonos szabadon rendelkezhet a saját részével, a többiek jogait tiszteletben kell tartani, továbbá a tulajdonostársaknak harmadik személyekkel szemben elővásárlási joguk van.
Az Osztatlan Közös Tulajdon Eladásának Lépései és Feltételei
A társasházi közös tulajdonban álló épületrész eladását a törvény korábban kétféle többségi döntéssel tette lehetővé. A Társasházakról szóló törvény módosításával 2025-től a társasházi közös tulajdon elidegenítésének szabályai is pontosításra kerültek. A törvény módosításával megszűnt az alapító okiratban foglalt felhatalmazás alapján hozható 2/3-os döntés. Ez tehát azt jelenti, hogy a korábbi 4/5-ös többségi döntés helyett elegendő a 2/3-os többség a közös tulajdonú épületrész eladásához.
Változatlanul fennmaradt az a feltétel, hogy a közös tulajdonú ingatlanrész akkor idegeníthető el, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető. A korábbihoz hasonlóan a módosított szabályozás is előírja, hogy a közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatos közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 2009. évi LXXXIX. törvénnyel módosított szövegét a jogi versenyképesség érdekében egyes törvények deregulációs célú módosításáról szóló 2024. évi LXXXV. törvény 18. §-a módosította. A társasházi dereguláció 2025. január 1-től hatályos, és azt is eredményezte, hogy megváltoztak a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítésének szabályai.
Az új szabály szerint tehát megszűnt a 4/5-ödös határozathozatali lehetőség, de lényegében a régi 4/5-ös feltételrendszer érvényesül a 2/3-os határozathozatalra. A módosult jogszabály nem változott azon, hogy mely közös tulajdonú ingatlanrészeken tilos megszüntetni a társasházi közös tulajdont. Nem változott az sem, hogy az elidegenítési határozatnak tartalmaznia kell az arra vonatkozó felhívást, hogy a kisebbségben maradtak a határozat meghozatalának napját követő 60 napon belül írásban nyilatkozhatnak a közös képviseletnek arról, hogy élnek-e a bíróság előtti megtámadás jogával.
A bejegyzésnek vannak további feltételei is. A tulajdonjog bejegyzése és a társasházi adatváltozások átvezetése akkor lehetséges, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak nem élnek a megtámadás jogával, vagy ha a bíróság jogerős határozata született a kereset elutasításáról. A perindításnak nem akadálya, ha a felperes nem tett írásbeli nyilatkozatot 60 napon belül a közös képviseletnél a perindítási szándékról.
Az Adózás Kérdései Társasházi Közös Tulajdon Eladásakor
Az Szja tv. 75.§-a szerint a bevétel 25%-át kell leadózni a 3. pont szerint. Tehát nem vonatkozik a társasházra a lakásingatlan 5 éven túli adómentessége. Kivéve, ha a közgyűlés hoz egy határozatot, hogy a közös tulajdonú lakás értékesítéséből befolyó bevételből származó jövedelmet a tulajdonosok tulajdoni hányaduk arányában saját maguk tesznek eleget adókötelezettségüknek. Ez pedig azt jelenti, hogy mint magánszemélyekre vonatkozik az 5 év utáni mentesség (már akinek ez megvan), s azoknak nincs semmilyen adófizetési kötelezettségük.
A kérdésben felmerült példa alapján, ha 10 millió forintért adták el a lakást, akkor a 10 millió forint 25%-a, ami 2,5 millió forint, ennek a 16%-a az adó, ami 400.000 Ft. Ez az összeg az összes bevételből levont összes kiadás eredményére nem vonatkozik, hanem a bevétel 25%-ára.
Hogyan kerüljük el a tőkenyereség-adót ingatlaneladáskor (2023) - 121 Kizárás Magyarázat
Elővásárlási Jog Osztatlan Közös Tulajdon Esetén
A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal vagy éppen jogosultakkal. Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.
A tulajdonosok elővásárlási joga jelentősen bonyolíthat a helyzeten, hiszen lehet, hogy rengeteg másik lakóval kell közölni a vételi ajánlatot, ugyanakkor védi is az eladót. Az elővásárlási jogra jogosult ugyanis ugyanazokkal a feltételekkel veheti csak meg az ingatlant, mint amire az eladó amúgy is jogosult lett volna a piacon.
Banki Elvárások Osztatlan Közös Tulajdonú Ingatlanok Esetén
Bár a bankok szigorúbb feltételeket határoznak meg az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok hiteleire, a vásárlás és a kölcsön felvétele nem zárja ki egymást. Az ingatlannak forgalomképesnek kell lennie. Be kell nyújtani a bank felé a lemondó nyilatkozatokat. A feltételek teljesítése időigényes ugyan, de ha minden rendben van, megéri a rá áldozott energiát.
Amennyiben osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant kíván megvásárolni, vagy eladni, a banki gyakorlat alapján a következő dokumentumokra lehet szükség:
- Használati megosztási szerződés;
- Vázrajz - amelyen egyértelműen fel kell tüntetni az egyes tulajdonosok által használt részeket, valamint az esetlegesen közösen használt területeket és azt minden félnek alá is kell írni;
- Külön közművekre vonatkozó nyilatkozat, ha a használati megosztást rögzítő szerződés ezt nem tartalmazza.
Az előírások betartása nélkül a banki finanszírozás akadályba ütközhet, mivel a rendezetlen használati jogok jelentős kockázatot jelentenek a hitelező számára.
A Társasházi Közös Tulajdon Megszüntetése
Ha a közös tulajdon eladása nem megy, a Ptk. alapján az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti bíróságtól. A közös tulajdonú lakást, házat, pontosabban annak a használatát elsősorban természetben kell megosztani, ez azonban nem mindig egyszerű. Családi házak, telkek esetén azonban nem elképzelhetetlen, hogy egy nagyméretű ingatlan alkalmas erre. A természetbeni megosztás alternatívája a társasházzá alakítás lehet.
A közös tulajdont megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ez a közös tulajdon megszüntetésének leginkább kézenfekvő módja. Ha a fentiek hiányában ez nem lehetséges, a bíróság azt rendeli el, hogy a közös tulajdon tárgyát képező ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.
A társasházi lakás eladása több szempontból is bonyolultabb ügylet, mint például egy önálló családi ház eladása. A gördülékeny eladás alapja a pontos dokumentáció, a naprakész jogi ismeretek, egy jól kidolgozott szerződés, valamint az, hogy minden érintett fél - vevő, eladó, társasház - időben és megfelelően informált legyen.
tags: #tarsashaz #kozos #tulajdon #megvasarlasa #vetelar #kinek