Társasházi SZMSZ betekintés: mire figyeljünk és mit tartalmazzon a szabályzat

A társasházak mindennapi működésének zökkenőmentessége nem csupán a lakók együttműködésén vagy a közös képviselő lelkiismeretes munkáján múlik. Az egyik legfontosabb eszköz, amely biztosítja a társasház belső életének rendezettségét és a jogszabályi megfelelést, a szervezeti-működési szabályzat, röviden SZMSZ.

Ez a szabályzat meghatározza a társasház közösségi életének, a közös tulajdon használatának, valamint a döntéshozatali folyamatoknak a kereteit. A szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) a társasházak belső életének alapvető dokumentuma, amely meghatározza a közösség működésének kereteit, a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit, valamint a közös tulajdon használatának szabályait.

Jogszabályi háttér és korlátok

Az SZMSZ alapját a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Társasházi törvény) képezi, amely meghatározza, hogy minden társasháznak kötelező rendelkeznie ilyen dokumentummal. A szervezeti és működési szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) elkészítése olyan kötelezettség, amelynek elmulasztásához semmilyen jogi szankció nem párosul. Ugyanakkor fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az SZMSZ megfontolt kidolgozása a leghatékonyabb módja számos, a társasház működésével kapcsolatos részletkérdés rendezésének.

A szervezeti-működési szabályzat egyes rendelkezései nem lehetnek ellentétesek a Társasházi törvényben foglaltakkal, valamint az Alapító okirat rendelkezéseivel. Ebben a sorrendben tekintve a magasabb szintű szabályokat. Nem lehet SZMSZ-ben szabályozni, hanem csak az alapító okiratban lehet meghatározni a társasház közösségnek a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogára vonatkozó Társasházi törvény 10. §-ban foglaltakat.

Mit tartalmazzon az SZMSZ?

Az SZMSZ tartalmi elemei között rögzíteni kell a közgyűlés és - ha van - a részközgyűlés hatáskörét, összehívásának módját, döntéshozatali eljárásait, valamint a szavazati arányokat. Az SZMSZ-nek tartalmaznia kell a közös tulajdon fenntartására vonatkozó előírásokat, beleértve a közös költség viselésének módját, a költséghátralékok rendezését, valamint - ha van - a felújítási alap képzésének és felhasználásának szabályait.

Az SZMSZ-ben szabályozni kell a tulajdonostársak külön tulajdonának használatát és hasznosítását, különös tekintettel a nem mérhető közüzemi és egyéb szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére. A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait.

Az SZMSZ részeként vagy mellékleteként szerepel a házirend, amely a lakók mindennapi együttélését szabályozza. A házirend célja, hogy rögzítse a ház, mint lakóépület rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló követelményeket valamint a társas együttélés alapvető szabályait. Tehát a házirend bármit tartalmazhat, amiről a tulajdonosok úgy gondolják, hogy közös szabályzása szükséges.

Speciális rendelkezések

A nem lakás céljára szolgáló helyiségben (pl. üzlethelyiség, raktár, pince) folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok szintén nem lehetnek a törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak. Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiségben telephely-engedélyes vagy üzletköteles termék értékesítésére kerülne sor, korlátozható lehet a tevékenység. Az engedélyező hatóság a 30 napos határidőben közgyűlési határozat figyelembevételével dönt.

A közgyűlés a lakhatás nyugalma - így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.

Közös költség és pénzügyi szabályok

A közös költség a társasház bevétele, melynek folyamatos rendelkezésre állásával biztosítható a társasház működése. A társasházak egyik kiemelt kérdése a közös költségek megosztása és kezelése: a társasházi törvény szerint a közös költségek alapvetően az egyes lakások alapterülete alapján oszlanak meg, de az SZMSZ-ben ettől eltérő szabályokat is lehet rögzíteni.

A társasház költségeinek nem eléggé differenciált szabályozása vagy nem arányos elosztása is vitákhoz vezethet. A pontosan meghatározott szabályok segítségével elkerülhetők a félreértések és viták, például a közös tulajdon használatával vagy a zajos tevékenységekkel kapcsolatban.

Elfogadás, módosítás és nyilvántartás

Az SZMSZ-t a tulajdonostársak közgyűlésen, az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel fogadják el. A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül tartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

Nagyon fontos tehát, hogy az SZMSZ vagy annak módosítása elfogadásánál minősített többségről követel meg a törvény. A Társasház SZMSZ-ről, illetve az SZMSZ módosításról a határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. A módosítás előkészítésekor fontos, hogy az SZMSZ-tervezetet a tulajdonostársak 15 nappal korábban megkapják írásban, így kellő alapossággal át tudják azt tekinteni.

Az SZMSZ módosítására bármikor van lehetőség, kezdeményezni pedig a tulajdoni hányad 10%-os részével rendelkező tulajdonostársak is jogosultak. A módosítás elfogadásához az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50%-os szavazattöbbség szükséges, kivéve a dohányzás tilalmának feloldása esetén, amikor legalább négyötödös többség kell.

Ha a közös képviselőtől (ideérve az intézőbizottságot is) nem kapjuk meg, akkor érdemes a földhivatalnál érdeklődni, mivel a hatályos SZMSZ-t a földhivatalnál letétbe kell helyezni.

Gyakorlati tapasztalatok, buktatók

A Társasház SZMSZ készítése, de különösen módosítsa során a közösségnek javasolt alaposan végig gondolnia a társasházban felmerülő visszatérő, fennálló problémákat, hogy az SZMSZ (módosítás) az adott társasházra szabva készülhessen el. Nem elég a Társasházi törvény fontosabb rendelkezéseit feltüntetni.

Az SZMSZ-nek nemcsak a szabályok leírását kell tartalmaznia, hanem a gyakorlatban előforduló helyzetek kezelésére vonatkozó eljárásokat is. Sok házirend tartalmaz előírást az egyes hang- és zajhatásokra, takarításra vagy közös használatú helységekre. Azonban a házirendek jelentős része csak a tiltó szabályokat sorolja fel, valamint az elvárt magatartási normákat, azonban nem ad választ arra, hogy mi történik akkor, ha valaki nem a meghatározott normák szerint él.

A Kúria kimondta, hogy a házirendek és SZMSZ-ek nem minősülnek a Ptk. szerinti polgári jogi szerződéseknek, amelyekben a felek szankciórendszert állapíthatnának meg az egyes szerződésszegések esetére. Egy társasház SzMSz-módosítási eljárása kapcsán komoly jogi vita alakult ki, amely egészen a Kúriáig jutott. A Kúria döntése értelmében a társasház SzMSz módosítása érvénytelen, mert a módosító javaslat benyújtásával a közgyűlés összehívása kötelező lett volna.

Ez azt jelenti, hogy a közös képviselő a jövőben nem hagyhatja figyelmen kívül a tulajdonostársak ilyen jellegű kezdeményezését. A Kúria állásfoglalása világossá tette, hogy a tulajdonostársak módosító javaslata érvényesen megszakítja az írásbeli szavazási eljárást, és a közgyűlés összehívása ilyenkor nem mellőzhető.

Szabályozás hiánya és alternatívák

Szervezeti-működési szabályzat hiányában a közös tulajdon használata tekintetében a tulajdonostársak megállapodása változatlanul irányadó, tehát az SZMSZ által nem rendezett kérdések tulajdonostársi megállapodás útján is rendezhetők. Ha nincs SzMSz, a tulajdonostársak közötti megállapodás alapján lehet szabályozni a közös tulajdon használatával kapcsolatos kérdéseket. Amennyiben nincs ilyen megállapodás, a közgyűlés határozata is pótolhatja az SZMSZ-t.

A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a Társasházi törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, a Társasházi törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. az irányadó.

Jogorvoslatok, szabálysértések és napi konfliktusok

A zajhatás is jelentős konfliktus forrás a társasházakban: megállapítható, hogy az indokolatlan zajhatás kiváltása szabálysértésnek minősül. Gondolom abban egyetérthettünk, hogy a késő esti fúrás, faragás várhatna reggelig. Annyi támpont azért akad a mások számára zavaró zajhatást, mindig az adott tevékenység szerint, és az adott napszaknak megfelelően kell értékelni.

A PTK szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Összefoglalva: figyeljünk a másikra, hogy a másik is figyeljen ránk.

Az SzMSz be nem tartása - egyszerűen megfogalmazva - a közös tulajdonon elkövetett birtokháborítást jelent. Birtokvédelmet lehet kérni, ha a birtokháborítás megtörténik. Többek között birtokvédelmi esetek lehetnek a közös tulajdonban sorolt falak mozgatása, közös területen engedély nélküli tárolás, homlokzat engedély nélküli megváltoztatása. A falmozgatás és egyéb statikai tulajdonságokat megváltoztató beavatkozások építéshatósági eljárásokat is vonhatnak maguk után.

Gyakorlati javaslatok az SZMSZ-hez

• A Társasház SZMSZ készítése, de különösen módosítsa során a közösségnek javasolt alaposan végig gondolnia a társasházban felmerülő visszatérő, fennálló problémákat, hogy az SZMSZ (módosítás) az adott társasházra szabva készülhessen el.
• Figyelembe venni, hogy - Budapesten különösen - sok társasházban külföldi vagy távoli helyen tartózkodik a tulajdonos, és emellett is részt kíván venni a társasház közgyűlése döntéseinek meghozatalában; célszerű tehát az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ-ben feltüntetni.
• Az SZMSZ-ben érdemes szabályozni nem csak a közös képviseletre, hanem a társasházkezelőre vonatkozó rendelkezéseket is, különös tekintettel arra, hogy az egyik tevékenység sem foglalja automatikusan magában a másikat.
• A házirend kialakításánál ügyelni kell arra, hogy nem sérthetik a külön tulajdon használatával kapcsolatos tulajdonosi jogokat.

Hol kérjünk segítséget?

A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek, Célja az általános tájékoztatás. A társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk. Különösen, de nem kizárólagosan: alapító okirat készítése, alapító okirat módosítása, szervezeti-működési szabályzat készítése, illetve módosítása, házirend, adatkezelési dokumentáció készítése, társasház részére szerződés-véleményezés, építési-szerelési szerződések. Társasház követelések behajtása, jelzálogjog bejegyeztetése.

Dr. Kiss Balázs Károly előadásában azt mutatta be, hogy a jogszabály ennél jóval többet enged, és az SZMSZ a ház gyakorlati működésének egyik legfontosabb eszköze lehet. Egy jól kidolgozott szabályzat segít elkerülni a konfliktusokat, biztosítja a társasház gazdálkodásának átláthatóságát és védelmet nyújt minden lakó számára.

Összefoglalva: az SZMSZ nem csupán egy kötelező dokumentum, hanem a társasházi közösség stabilitásának és harmonikus működésének alapköve. Hiánya jogi bizonytalansághoz és vitákhoz vezethet, míg megléte biztosítja, hogy a lakók érdekei és a társasház működési igényei összhangban legyenek.

tags: #tarsashaz #szmsz #betekintes

Népszerű bejegyzések:

• Részletes útmutató LTP lakáscélú felhasználás igazoló dokumentum
• Olá a Mályinkában: családi ház eladó – útmutató az olcsó otthon beruházásokhoz
• Egylakásos családi ház kivitelezése: magyar gyakorlat és jogi keretek
• Az Esztergomi királyi vár történeti jelentősége
• Debrecen otthonteremtés önerőből - rugalmas feltételekkel