Társasház tartozásának végrehajtása: jogi lehetőségek és gyakorlati lépések

Szakterületünk a társasházi jog. Mert mi egyedülálló módon - előzetes jogi tanácsadás keretében - díjmentesen tájékoztatjuk Önt jogi lehetőségeiről, még a tényleges lépések megtétele előtt! Előzetes jogi tanácsadásunk alapján Ön olyan előnyökhöz jut amellyel sikeresen eléri célját! Az ügyvédi munkadíj nálunk kedvező, megfizethető és elérhető. Az egyedileg igénybe vehető. A lakásszövetkezet részére fizetett díjak közül nem minden minősül közös költségnek! Ez azért fontos, mert a közös költség tartozásnak minősülő adósság behajtására szigorúbb szabályok vonatkoznak.

A közös költség és fenntartási költség fogalma

A közös költség tartozás fizetési meghagyás és per során is végrehajtható. Lakásszövetkezet esetén a fenntartási költség a köznyelvben közös költségként ismert. A fenntartási költséghez tartozó tételek meghatározása és behajtása külön szabályokat von maga után. Egyrészt fenntartási költségnek minősülnek a szövetkezeti tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költségei. A fenntartási költséget az igazgatóság köteles beszedni és a tartozásokat behajtani, azonban a behajtási szabályok attól függnek, hogy mire vonatkozik a követelés.

A hátralékok behajtásának módját az alapszabály részletesen szabályozhatja, akár többszöri fizetési felszólítás megküldését is előírhatja. Az igazgatóság a fizetési felszólítást postán, tértivevénnyel is megküldheti a hátralékos lakástulajdonos részére. Csak akkor tekinthető közöltnek az első át nem vett fizetési felszólítás, ha a címzett az átvételt megtagadta. Ezzel azonban nem sok időt nyer a hátralékos, mivel ha a második fizetési felszólítás „nem kereste”, vagy „az átvételt megtagadta” jelzéssel érkezik vissza, a fizetési felszólítást közöltnek kell tekinteni.

A tartozások behajtásának jogi eszközei

A fenntartási költség hátralék behajtásához külön közgyűlési határozat nem szükséges. Az igazgatóság több módon behajthatja a fenntartási költséget, ha a fizetési felszólítás nem vezetett eredményre: egyrészt fizetési meghagyást kezdeményezhet, vagy pert indíthat. Amennyiben bármelyik eljárás végrehajtásba fordul, kérelmezhető a végrehajtás a tulajdonostárs minden vagyontárgyára, így akár gépjárművére, munkabérére, nyugdíjára is. A hátralékos lakás tulajdonos ingatlana terhére jelzálogjog is bejegyzhető a szövetkezet követelésének biztosítására. Az igazgatóság ezt csak akkor teheti meg közgyűlési határozat nélkül, ha az alapszabály felhatalmazta rá. A teendőkért kérje útmutatásunkat!

Fizetési meghagyásos eljárás (FMH)

A fizetési meghagyásos eljárás a közös költség tartozások kezelésének egyik leghatékonyabb eszköze. A FMH az alábbi jellemzőkkel bír:

A FMH a közjegyző hatáskörébe tartozó, egyszerűsített nemperes eljárás. A közjegyző hitelező kérelme alapján - az adós meghallgatása nélkül - fizetési meghagyást bocsát ki.
Csak olyan követelések esetén alkalmazható, amelyek összege nem haladja meg a 3 millió forintot (tőketartozás, a járulékos követelések nélkül). A kamata és költségei ettől függetlenül lehetnek, de a tőkeösszeg 3 millió forintot nem haladhat meg.
A kötelezett 15 napos határidőben dönthet úgy, hogy él-e az ellentmondás lehetőségével. Ha él, eljárás peres útra tér át. Ha nem él az ellentmondással vagy nem nyújt be akadályozó iratot, a meghagyás jogerőre emelkedik.
A jogerős FMH alapján megindítható a végrehajtás a közjegyzőnél. A végrehajtás díjai a követelés összegének 1%-a (minimum 8.000 Ft, maximum 150.000 Ft).
A FMH kérelmet bárki benyújthat közjegyzőhöz, aki lejárt pénzkövetelést tart fenn. Amennyiben a követelés nem a Munka Törvénykönyvéről szól, peres úton intézhető csak a fennálló tartozás. A FMH ebben a tekintetben gyors és költséghatékony megoldás, amely lehetővé teszi a hátralék gyors beszedését.

Ha az adós vitatja a tartozást, az ellentmondás eredményeként az eljárás peres útra vált. Ebben az esetben a peres eljárásban a bizonyítás a felperes bizonyítási kötelezettségétől függ, és a járásbíróság előtt folytatódik a per.

Végrehajtás és jelzálogjog

Ha a FMH jogerőre emelkedik vagy peres eljárásban megállapításra kerül a tartozás, a záróirat után kérhető a végrehajtás elrendelése a közjegyzőnél. A végrehajtás díja, a végrehajtandó követelés összegének 1%-a (minimum 8.000 Ft, maximum 150.000 Ft). A végrehajtó lefoglalhatja az adósi jövedelmét, bankszámláját, és a tartozás fedezésére jelzálogjog is bejegyeztethető a kötelezett ingatlanára, ha a körülmények ezt indokolják. A jelzálogjog bejegyzéséhez közgyűlési határozat szükséges lehet, vagy a törvény által feljogosított közös képviselőnél saját hatáskörben is intézhető lehet a biztosíték kijelölése.

Mi történik a gyakorlatban a közös képviselőnél?

A közös képviselő első lépésben fizetési felszólítást küld az adósnak, amelyben feltünteti a tartozás összegét és a hónapokat, melyekben a díj esedékes volt. A részletfizetési megállapodás előnyös lehet mindkét fél számára, ezért gyakorta felkínálják a lehetőséget a jogosultak. Ha az adós továbbra sem fizet, a közös képviselő indíthat FMH-t vagy jogi eljárást. A FMH előnye, hogy a jogerős év rendkívül gyors és költséghatékony megoldás a tartozás behajtására. A jelzálogjog bejegyzése hosszú távú biztosíték, amely a tartozás behajtását elősegítheti, különösen ha a hátralék jelentős és az adós sanyarú helyzetben van.

Fontos kiemelni, hogy a közösség egészét érintő tartozások esetén a közösség a felelős, és a társasház - mint jogi személy - peres úton is követelheti az adósságot, az adós pedig köteles a tartozást viselni a saját háztartásában felhalmozott vagyon arányában. A Társasházi törvény és a Ptk. alapján a tartozás átszállása nem automatikus; a belső szabályok és a vonatkozó nyilatkozatok ezt befolyásolhatják.

Közös költség-adósság adásvétel esetén

Ingatlan vásárlásakor érdemes írásbeli nyilatkozatot kérni a közös képviselőtől, amelyben szerepel a fennálló közös költség tartozás összege és az adósság kifizetésének állása. A Ptk. 2:217. § szerint az új tulajdonos a birtokátruházás napjától viseli a terheket, de a társasházi szervezeti szabályzatban rögzített kivételek ezt módosíthatják. Így a belső szabályzat alapján előfordulhat, hogy az előző tulajdonos tartozásaiért az új tulajdonos keenkezhet vagy önállóan felel, ezért érdemes nullás igazolást kérni a tartozásokról. A nullázás elkerülése érdekében ajánlott a régi tulajdonostól való tartozásmentességet igazoló hivatalos nyilatkozatot beszerezni.

A hosszú távú tartozások és elévülés kérdése komplex, és egyedi esetekben külön jogi tanácsot igényel. Az elévülésről akkor érdemes külön megállapítani, ha a tartozás jogi lépéssel már nem elérhető. A tartozás elévülése nem automatikus, külön hivatkozni kell rá a jogi eljárás során. A Nemzeti Eszközkezelő tulajdonszerzése önmagában nem nullázza a tartozást; a közös költség tartozás attól függ, hogy a telek/ház mely jogi formában került bejegyzésre a földhivatalba.

HBPM Kft. gyakorlata a tartozások kezelésében

A HBPM Kft. következetes és átlátható rendszerrel kezeli a társasházi tartozásokat, amely a tulajdonosok egyenlő terhelésére és a társasház pénzügyi stabilitására épül. A következő lépések a gyakorlatban hasznosak:

Negyedéves körlevelek kiküldése a tartozások összegéről, a befizetési határidőkről és a fizetési lehetőségekről.
Differenciált felszólítások: 3-6- és 6 hónap feletti tartozás esetén növekvő szigorúság.
Késedelmi kamatok felszámítása az SZMSZ szerint.
A behajtási költségek áthárítása a tartozóra (postai költségek, jogi díjak, tulajdoni lapigények díjai).
Jogosultság esetén fizetési meghagyás kibocsátása, jelzálogjog bejegyzése, végrehajtás elrendelése.

Gyakorlati megfontolások:

A tartozás kezelése során fontos a transzparencia és a kommunikáció: az SZMSZ-ben rögzített határidők, kamatok és behajtási lépések világos közlése.
A részletfizetési lehetőségek gyakran lehetővé teszik, hogy mindkét fél elkerülje a jogi eljárások költségeit.
A jelzálogjog bejegyzése hosszú távú biztosíték, de a jogi előkészítés és a szükséges okiratok előkészítése hozzárendelt felelősség, amely a tulajdonostársak számára is kötelező.

Rövid összegzés a gyakorlati lépésekről

1) Első lépés: a közös képviselő vagy intézőbizottság fizetési felszólítás kiadása a tartozóra. 2) Ha nem rendeződik: lehetőség a fizetési meghagyás kibocsátására. 3) Ha FMH jogerőre emelkedik: indítható a végrehajtás, vagy jelzálogjog bejegyzése. 4) Ha az adós vitatja a tartozást: peres eljárás alakul ki, és a FMH útja peres törvényszékhez vezethet. 5) Az ingatlanon keletkező tartozások esetén a jelzálogjog és a végrehajtás kombinációja biztosíték lehet a tartozás behajtásához.

Fontos tanácsok adásvétel előtt és után

Ingatlanvásárláskor érdemes kérni az előző tulajdonostól a közös költség tartozásának nyilatkozatát, és ellenőrizni a tartozások állapotát. A Ptk. és a SZMSZ alapján az új tulajdonos felelőssége a birtokátruházás napjától kezdődik, de a szabályzat a tartozásokra vonatkozóan eltérő rendelkezéseket tartalmazhat. Nullázás helyett érdemes a tartozásmentességet alátámasztó hivatalos dokumentumot beszerezni, és ha szükséges, egyedi jogi tanácsot kérni.

A közös képviselő feladata, hogy a tartozásokat következetesen és jogszerűen kezelje, és szükség esetén a FMH útján gyors és hatékony behajtást kezdeményezze. A folyamatok átláthatósága, a költségek jogszerű áthárítása és a szabályok betartása mind hozzájárulnak a közösség pénzügyi stabilitásához és a lakóközösség békéjéhez.

Infografika: A tartozás behajtásának lépésről lépésre folyamata a társasházakban

A FIZETÉSI MEGHAGYÁSOS ELJÁRÁS - minden amit tudni érdemes az FMH-ról

Hogyan érhető el a tartozások mielőbbi rendezése?

Az alábbi megfontolások segíthetnek a tartozások mielőbbi rendezésében:

Kommunikáció a lakóközösséggel a költségvetésről és a fizetési határidőkről.
Részletfizetési megállapodás igénybevétele a késedelmes fizetés esetén is.
Korai jogi lépések: a közös képviselő elsődleges célja a tartozás minimalizálása és a ház üzemeltetésének biztosítása.

Jogi háttér rövid áttekintése

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Törvény) alapelvei meghatározzák, hogy a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli. A közös költség behajtását a SZMSZ és a közös képviselet adja meg, a tartozások behajtására vonatkozó eljárások pedig jogi eszközökhöz kötöttek: fizetési felszólítás, FMH, végrehajtás és jelzálogjog bejegyzés is lehetséges. A Törvény felhívja a figyelmet arra is, hogy a közösséget terhelő kötelezettségekért a tulajdonostársak egyszerű kezesség szabályai szerint felelnek, és harmadik személlyel szemben ugyanilyen felelősség vonatkozik a közösségre.

Meta leírás és kulcsszavak

tags: #tarsashaz #tartozas #vegrehajtasa