UJ KOZOS KEPVISERO TEENDOEI – TOSZREND, FELELOSSEGEK ES LENDULEK A TARSASHAZAKBAN
A beázás azonban tovább folytatódott. A szobában található beépített szekrény tönkrement, penészesedni kezdett, a fa megvetemedett és végül teljesen használhatatlanná vált. A lakó időközben folyamatosan kereste a közös képviselőt a beázás megszüntetése érdekében, de hiába. A lakó napról napra egyre inkább kétségbe esett, úgy érezte, egyáltalán nem foglalkozik a képviselő a problémájával és elbagatellizálja a helyzet súlyosságát. A helyzet azonban nem javult, sőt, tovább romlott. Amikor megérkeztek a munkások, a lakók bizakodni kezdtek, hogy a már lassan egy éve húzódó rémálom véget ér, azonban hamar kiderült, hogy az elvégzett munka felületes volt. Ahelyett, hogy a munkások megoldották volna a problémát, csak rontottak rajta: az esőzések után szinte kétszer rosszabb lett a helyzet. Már nem csak a kisebbik szoba ázott, hanem az egész terület: a falak és a padló is teljesen átnedvesedett, borzasztó állapotban voltak. Ismét megkeresték a képviselőt, de csak a már megszokott közöny fogadta őket. Ismét csak kifogásokat kaptak, semmilyen érdemi előrelépést nem ajánlott a képviselő. A helyzet teljesen tarthatatlanná vált, a probléma egyre csak súlyosbodott. A lakók a többi tulajdonostárshoz fordultak, akikkel megállapodtak abban, hogy megszüntetik a közös képviselő megbízását és intézkednek a leváltása iránt. A lakóközösség természetesen sokkal enyhébb esetekben is dönthet úgy, hogy leváltja a közös képviselőt, nem szükséges hozzá ennyire szélsőségesen komoly hanyagság, mint ahogyan a beázás kapcsán járt el a képviselő.
A közös képviselő leváltásának alapelvei
I. Az első és legfontosabb lépés az, hogy a lakók fogjanak össze és közösen hozzák meg a döntést. Ez egy nagyobb társasház esetében nem példaértékűen nehéz, érdemes nyitottnak lenni, beszélgetéseket kezdeményezni a lépcsőházban vagy a teremgarázsban, de az is jó ötlet lehet, ha telefonon vagy a közösségi média felületein keressük egymást. Ha van aktívabb lakó, akár üzeneteket, felhívásokat is elhelyezhet a postaládákba. Aláírásgyűjtés is szóba jöhet. II. A közös képviselő leváltása csak a társasházi közgyűlés előtt történhet, hiszen a lakóközösség itt fejezi ki döntését a társasház életét érintő legfontosabb kérdésekben. Ezt a közös képviselőnek kell megtennie, de ha nem intézkedik, a számvizsgáló bizottság is megteheti. III. Fontos megjegyezni, hogy a közgyűlésen csak olyan napirendi pontban lehet döntést hozni, amely szerepel a meghívón. Ezeken már utólag nem is lehet módosítani, csak egyeztetni, véleményezni lehet és majd a közvetkező közgyűlésen hozható érdemi döntés. Éppen ezért fontos, hogy tegyünk javaslatot arra, hogy a napirendi pontok között szerepeljen a közös képviselő leváltására vonatkozó szavazás is. Ha ilyen pontot találunk a közgyűlési meghívón, érdemes részt venni a lakógyűlésen, hiszen a közös képviselő személye kiemelten fontos a társasház eredményes működése szempontjából. Amennyiben nem tudunk részt venni, meghatalmazást érdemes adni valakinek, aki ott tud lenni és szavazni tud a nevünkben. Meghatalmazhatunk akár egy másik tulajdonostársat, de bárki mást is, akiben megbízunk. Ezeknek a tartalmi elemeknek a hiányában a meghatalmazás nem lesz érvényes és a meghatalmazottunk nem adhat le szavazatot a nevünkben. IV. Ahhoz, hogy a tulajdonostársak érdemi döntést hozhassanak a lakógyűlésen, határozatképesség szükséges. A közgyűlés akkor tekinthető határozatképesnek, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet minden egyes napirendi pontról való szavazás előtt meg kell állapítani. Ennek hiányában a közgyűlést be kell rekeszteni és ismételt közgyűlés keretében lehet szavazni a kitűzött napirendekről. A közös képviselő leváltásához nincs szükség minősített többségre, így az egyszerű szavazattöbbség elegendő a menesztéséhez. V. Ha a társasházi közgyűlés meghozta a határozatot a képviselő leváltásáról, a lakóknak fontos feladata van: új közös képviselőt kell keresniük. Természetesen nem szükséges megvárni a határozathozatalt, már előre tájékozódhatunk a lehetséges jelöltekről, illetve érdemes árajánlatokat is gyűjteni. A menesztett közös képviselő természetesen nem mentesül azonnal a feladatai alól, hiszen át kell adnia utódának a munkát és a teljes dokumentációt. A közgyűlés úgy is dönthet, hogy ügyvivőként tovább foglalkoztatja a képviselőt, aki az utódja hivatalba lépéséig ellátja addigi feladatait a korábban meghatározott díjazásért cserébe.
A közös képviselő feladatai és szerepe
A közös képviselő feladatai sokrétűek: koordinálja a tulajdonostársak együttműködését, előkészíti és végrehajtja a közgyűlési határozatokat, gondoskodik az épület fenntartásáról, beszedheti a közös költséget, és közvetítő szerepet lát el a hatóságokkal való kapcsolattartásban. A közös képviselő és a társasház közgyűlésének kapcsolata adják a társasház mindennapi működésének alapját. Emellett nyilvántartásokat vezet, megőrzi a fontos dokumentumokat, és betartja az adatvédelmi szabályokat. A pénzügyi gazdálkodásban az éves költségvetés, beszámoló és a közüzemi számlák kezeése is a feladatai közé tartozik. A közgyűlési határozatok Könyvének vezetése, a meghatározott napirendi pontok szerinti döntések összegyűjtése és közzététele szintén az ő feladata.
A közös képviselő tevékenységét hosszú távon a SZMSZ és az alapító okirat szabályozza, és a tulajdonostársak érdekében kell végeznie. A napi ügymenetben a levelezés, postai küldemények átvétele, hivatalokkal és közműszolgáltatókkal való kapcsolattartás is gyakori feladat. A képviselő jogosításai közvetlenül a közgyűlési határozatok és a jogszabályok által meghatározottak, és a felelősség teljes mértékben a társasházat terheli a harmadik személyekkel szemben. A közös képviselő díjazása pedig általában a közgyűlés határozata alapján történik, és ezt a közös költség fedezi.
A felmentés és a helyettesítés menete
A közös képviselő felmentése vagy visszahívása akkor is lehetséges, ha a közgyűlés bizalmi válságot él át vagy tevékenysége nem megfelelő. A felmentés lehet rendes vagy azonnali hatályú. A rendes felmentés esetén a közgyűlés határozatával szünetel, és a jogi-ügyvitel folytonossága érdekében az új közös képviselő megválasztásáig az ügyvivő funkciót ellátó személyt kell kijelölni. A közös képviselő leváltása után új jelöltet kell keresni, és az aláírásokat begyűjtve össze kell hívni a közgyűlést. A jegyzőkönyv vezetése és az aláírások hitelesítése a közgyűlés feladata.
Közös képviselő és intézőbizottság: mi a különbség?
A közös képviselő a társasház szervezeti képviselője, amely lehet természetes személy vagy jogi személy. Az intézőbizottság elnöke pedig szintén a társasház ügyeinek intézésében játszik szerepet, de a közös képviselői feladatok összetettebbek. A törvény szerint a közös képviselő és az intézőbizottság elnöke a társasház képviseletét látja el, és ezek a tisztségek a közgyűlés hatáskörébe tartoznak. A nyilvántartásokba vétel, a beszámolók és a közgyűlési határozatok könyveinek vezetése mind a közös képviselő feladatai közé tartozik, amelyet a 2024. október 1-től hatályos Tht. szerint kell végrehajtani.
Házasságkötési szertartás - 2026 augusztus 1.
Gyakorlati útmutató a közös képviselő leváltásához
- Gyűjtsenek aláírásokat az 1/10 tulajdoni hányad megszerzéséhez. Ha szükséges, kérjenek tanácsot a földhivatali adatokból történő tulajdoni hányad ellenőrzésére.
- Kérjenek összehívást a közgyűlésre a meghatározott napirendi pontokkal és a levelezés dokumentumaival együtt, amely tartalmazza a közös képviselő leváltására vonatkozó javaslatot.
- Határozzanak meg határozatképességet és tartsák meg a közgyűlést a meghatározott időben. A megismételt közgyűlésre az eredeti napirend marad.
- Ha a közgyűlés meghozta a határozatot, keressék meg a lehetséges utódokat, gyűjtsenek árajánlatokat, és biztosítsák a bankszámlák feletti jogosultság tisztázását.
- A közgyűlés kijelölje azt a tulajdonostársat, aki aláírja az új közös képviselő megbízási szerződését. Az új képviselő 30 napon belül veheti át a dokumentumokat az előzőtől.
A kiválasztás és leváltás során a jogi kereteket a Tht. és az SZMSZ határozza meg. Fontos, hogy a jelöltek hitelességét, szakképesítését és megbízhatóságát alaposan ellenőrizzék, különösen, ha üzletszerűen társasházkezelésben gondolkodnak. A részletek tisztázása érdekében ajánlott jogi tanácsot kérni, és a nyilvántartásokba vételi határidőket betartani. A folyamat során a jegyző és a számvizsgáló bizottság szerepe kiemelt lehet a hatásos döntéshozatal érdekében.
Az alapos felkészülés és a jó közös képviselet hatása
A közös képviselő a társasház életének központi figurája: koordinálja a döntéshozatalt, fenntartja az épületet, közli a költségeket és képviseli a közösséget a hatóságok előtt. Minden tulajdonostársnak érdekében áll, hogy legyen olyan közös képviselő, aki megfelelő szakértelemmel és átlátható gazdálkodással végzi a munkáját. A jó képviselet hozzájárul a lakók életminőségének és az ingatlanok értékének védelméhez is. A közös képviselő egy fontos szolgáltatás, amelyet gyakran több társasház közösen vesz igénybe, és a megfelelő kiválasztás elkerül minden későbbi vitát és instabilitást a közösségben.
tags: #uj #kozos #kepviselo #teendoi