Társasház alapításának alapító okirata zuglói jogi és műszaki vonatkozásai
A társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Az alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése, tételesen tartalmazza a közös, valamint a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket. Ezek meghatározása azért lényeges, mert ez dönti el, ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban. A földmérő felméri az épület egészét, majd elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet. Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba. Ha a földhivatal a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelőnek találja a dokumentációt, záradékolja a vázrajzot.
Az alapító okirat megváltoztatásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. Természetesen például a kétharmados elidegenítés esetében ez nem szükséges. Az alapításhoz, a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapítót okiratot és annak módosítását közokiratba vagy kamarai jogtanácsos, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A bejegyzés után az ingatlan-nyilvántartásban az egyes albetétek külön helyrajzi számot kapnak, és külön tulajdonként jelennek meg. Ezzel válik teljessé a társasház jogi értelemben vett megalapítása.
Az alapító okirat akkor lesz jó, ha egyrészt mindenben megfelel a jogszabályi követelményeknek (pl. tartalmazza a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját), illetve a benne foglalt rendelkezések kiállják az idő próbáját. Ezért az Alapító Okirat módosítása rendkívül nehéz feladat. Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba, és a társasházi alapító okiratot illetve annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Mivel 2018-ban jelentősen egyszerűsödnek a CSOK feltételei, egyre több társasház épül, illetve közös tulajdonú épületeket alakítanak társasházzá. A társasház alapításának központi dokumentuma az alapító okirat, amely meghatározza az egyes lakások külön tulajdoni hányadát, a közös helyiségek és területek használatának módját, valamint a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit.
Az ingatlan ügyvéd feladata e dokumentum szakszerű megszerkesztése és ellenjegyzése, hiszen az okirat csak ebben a formában alkalmas arra, hogy a földhivatal bejegyezze a társasházi formát az ingatlan-nyilvántartásba. Az alapító okiratban pontosan szerepelnie kell minden egyes önálló albetét (pl. lakás, garázs, üzlethelyiség) műszaki és jogi azonosítóinak, valamint azok tulajdoni hányadának. A társasházak egyik legérzékenyebb pontja a közös tulajdonú részek kezelése és használata, ezért az ingatlan ügyvéd segítségével kidolgozható egy olyan szabályozási rendszer, amely minimalizálja a későbbi vitákat. A jogi garancia érdekében fontos a pontos műszaki dokumentáció, amely alapján az ingatlan albetétekre osztható, az építészeti tervrajzok mellett energetikai tanúsítványokra és használatbavételi engedélyre is szükség van. Ezeket az iratokat az ingatlan ügyvéd átnézi és összehangolja a jogi dokumentációval, hogy a társasházi bejegyzés során semmilyen ellentmondás ne merüljön fel.
Miután az alapító okiratot és a műszaki dokumentációt ellenjegyezte az ingatlan ügyvéd, következhet a földhivatali eljárás. A bejegyzés során az ingatlan-nyilvántartásban az egyes albetétek külön helyrajzi számot kapnak, és külön tulajdonként jelennek meg. Ezáltal válik teljessé a társasház jogi értelemben vett megalapítása. Fontos, hogy az alapító okirat csak akkor érvényes, ha minden tulajdonostárs aláírta, és azt az ingatlan ügyvéd ellenjegyezte. Az ügyvéd ezen túl biztosítja azt is, hogy az iratok megfeleljenek a 2003. évi CXXXIII. Törvénynek, amely a társasház alapítását összetett jogi és technikai feladatként kezeli. Az ingatlan ügyvéd szakmai tapasztalata nélkülözhetetlen ahhoz, hogy a dokumentumok érvényesek legyenek, és a bejegyzés zökkenőmentes legyen.
Új építésű társasház esetén jogi tanácsadás építtetőknek és építési vállalkozóknak is szükséges. Az alapító okirat elkészítésén és módosításán, SZMSZ-én, a megépült lakások adásvételi szerződésein, valamint a földhivatal előtti jogi képviseleten túl a közös költség behajtása és a hatósági eljárások során nyújtott jogi tanácsadás is része a szolgáltatásoknak. A díjszabás lakáscélú adásvétel esetén a munkadíj a vételár 0,45%-a, minimum 150 000 Ft és maximum 600 000 Ft. A díj a szerződés elkészítését és ellenjegyzését, földhivatali benyújtást és banki megfeleltetést is magában foglal.
A gyakorlati kérdések közé tartozik, hogy milyen gyorsan küldi meg az ügyvéd a tervezetet a foglalózás után, és hogyan kezelik a tehermentesítést. A bírói gyakorlat alapján a vételi szándéknyilatkozat nem alkalmas foglaló átadására, ezért vásárlást megelőző tanácsadást nyújt a Szerződés Asszisztens szoftverrel. A megoldások közé tartozik a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat alkalmazása nélkül is hozzáférhető megoldás a Vht. 183/A. §-a alapján. Az ingatlanközvetítő által ajánlott ügyvéd díjszabása gyakran alacsonyabb lehet, de ennek oka gyakran jutalék vagy alacsony szakmai színvonal. Érdemes tehát a megbízó saját jogi képviseletét választani, és ha az eladó választ, akkor fizesse ő a költségeket.
Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás országos hálózata ingatlanjogra szakosodott, és Zuglóban is nyújt szolgáltatásokat. Szakterületeik közé tartozik a társasház alapítása, SZMSZ, közös tulajdon és ingatlan adásvétel, jogi vélemények és peres ügyek előkészítése. A társasház alapításának központi dokumentuma az alapító okirat, amely meghatározza az egyes lakások tulajdoni hányadát, a közös használat szabályait, és a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit. Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés érdekében az alapító okiratot és a kapcsolódó dokumentációt közokiratba vagy ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A műszaki dokumentáció hiánytalan keretei és a tervrajzok jogi összhangja nélkül a bejegyzés nehezebb lehet, ezért az ingatlan jogi támogatás elengedhetetlen.
Végül a társasház jogi képviselete magában foglalhatja hatósági eljárásokat, peres ügyeket és közgyűlési döntések jogi értékelését. A társasház alapító okiratának és SZMSZ-ének elkészítése és módosítása, a közös tulajdon megvásárlásában jogi közreműködés, és az adásvételi szerződések megírása mind-mind a megbízó érdekeit szolgálják. Továbbá a közös költség tartozás behajtása és a közgyűlési döntések érvényesítése is a jogi szolgáltatások részét képezik.
Jogi támogatás társasházakra szabva:
- Társasház alapítása, alapító okirat és SZMSZ készítése vagy véleményezése
- Közös költség behajtása és jogaik érvényesítése
- Hatósági eljárásokban és peres ügyekben való jogi képviselet
- Ingatlan adásvételi szerződések előkészítése és ellenjegyzése
- Földhivatali bejegyzés és közös tulajdon bejegyzése
Részletek a személyes megbízásról: egyedi fejlesztésű rendszerünkkel 0-24 hozzáférés az adatokhoz, időben érkező ügyvédi felszólítás, és teljes körű jogi szolgáltatások a magyar jogi környezet szerint. Ha többet szeretne a zuglói szolgáltatásokról, kérjen személyes konzultációt.
tags: #tarsashazi #alapito #okirat #ugyved #zuglo