Társasházi kintlévőség jogszabályváltozásai és hatásuk a közös képviseletre
2019. május 22. Mint arról előző írásomban már volt szó, hazánkban rendkívül sok a társasház. A lakosság jelentős része él társasházi ingatlanban, s a vállalkozások nagy hányada is ilyenben működik. Alábbi írásom kiinduló gondolata, hogy a társasházak működésében és működtetésében szereplő felek, a közös képviselő, illetve a tulajdonos(ok) „nincs azonos súlycsoportban”. Míg a közös képviselői feladatokat vállaló és ellátó általában viszonylag tájékozott és felkészültségük viszonylag magas, addig a tulajdonos gyakran mégis tájékozatlan lehet, és sokszor úgy érzi, hogy a rendszer csak az ő félrevezetésére és megkárosítására szolgál. Ezért
Vagyis valakinek intézni kell a közösség ügyeit, bármiről is legyen szó. A tulajdonosok általában nem ismerik a jogszabályi előírásokat, sőt, nem is kíváncsiak rá, tehát könnyű dolgom van. Aztán még a valós és szükséges feladatokat is úgy tudom árazni, hogy az biztosítsa a hasznomat, hiszen az általam ténylegesen elvégzett munka mennyisége és valós értéke a tulajdonosok számára általában ismeretlen. A közgyűlés jogi relevanciája és hatásköre gyakran torzult, mivel a közgyűlést én hívom össze és én hirdetem meg a napirendi pontokat, melyek közül sokszor az én érdekeimet szolgálják. Ezek a jelenségek a jogszabályi háttértől függenek és a gyakorlatban is megfigyelhetők.
A 2023-as társasházi törvény és a szakképzés kötelezettsége
A társasházi törvény 2023-as átalakításának egyik legfontosabb eleme, hogy a közös képviselők és az intézőbizottság elnökei szakképzettséggel kell rendelkezzenek a feladatok ellátásához. Enélkül senki sem vállalhat tisztségviselői szerepet. A 2023-as módosítás célja a transzparencia és a szakmaiság növelése a közös képviseletben, továbbá a hatóságok és a lakók felé történő átláthatóság javítása. A törvény szerint a közös képviselő feladatai közé tartozik például a szemétszállatás, a közüzemi számlák befizetése, a könyvelés koordinálása, és évente minimum egy közgyűlés megtartása. Ezen események dokumentálása a Jegyzőkönyvben és a Határozatok Könyvében történik.
További lényeges elem, hogy minden intézőbizottsági elnöknek és közös képviselőnek szakképzettséggel kell rendelkeznie. A nyilvántartásba vétel és a regisztráció kötelező, és a Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerbe (nyilvántartás) kerülnek fel a létfontosságú adatok. A nyilvántartás részletes tartalma 55. § szerint szabályozott: benne van a szolgáltatást végző természetes személy adatai, a gazdálkodói szervezet adatai, a regisztráció időpontja, a nyilvántartási számok, valamint a szolgáltatás szünetelésének adatai. A nyilvántartás adatkezelése a GDPR megfelelést is figyelembe veszi, és az adatkezelési szabályzat szükségszerű tartalmi elemeit tartalmazza.
Nyilvántartás és jogi megfelelés
A 2023-as törvény értelmében a közös képviselői tevékenység üzletszerű végzése csak akkor engedélyezett, ha a gazdálkodói szervezet és a munkatársak megfelelnek a szakképesítésre előírt követelményeknek. A nyilvántartásban kötelező feltüntetni a közös képviselői tevékenységet végző személy adatait, a cég adatait és a regisztrációval kapcsolatos egyéb információkat. A nyilvántartás egyik célja a jogi képviselet átláthatóságának biztosítása, a tulajdonostársak jogainak védelme, valamint a jogbiztonság erősítése. A nyilvántartásban rögzített adatok szerint a jegyzői vagy hatósági ellenőrzések is könnyebben elvégezhetők, és az adatok nyomon követhetők.
Az alapító okirat, SZMSZ és a működés átláthatósága
A törvény részletesen szabályozza, hogyan kell megfogalmazni az alapító okiratot, és milyen tartalmi elemeket kell tartalmaznia. Emellett kiemeli az SZMSZ fontosságát, amely a társasház működését részletezi és kötelezően rendelkezésre áll. Az SZMSZ megléte elősegíti, hogy a vitás helyzetek minimálisra csökkenjenek, hiszen minden kérdésre megtalálható a megoldás benne, és ezzel csökken a bírósági jogvita esélye.
2023-tól a közös képviselők felelősségi dimenziója nő: a szakmai képzettség kötelező, és a jogszabály súlyos pénzbírságokat helyez kilátásba, ha a tisztségviselőként tevékenykedő személy nem felel meg a követelményeknek. A jogszabály végrehajtása érdekében a nyilvántartásban a közös képviselő tevékenységét végző gazdálkodói szervezet adatait és a hozzárendelt közreműködő tagokat is feltüntetik. A harmadik fél részéről (lakó, hatóság) történő ellenőrzés megkönnyítésére ezáltal könnyebb lesz követni a gazdálkodás átláthatóságát.
Hogyan érinti a kintlévőség-kezelés a társasházi működést?
Az elmúlt években drasztikusan, közel háromszorosára nőtt a közös költség-tartozások összege a társasházakban és lakásszövetkezetekben. A tartozások okai között szerepel a növekvő kötelező kiadások kötelemrendszere, a lakosság eladósodottsága és a gazdasági terhek növekedése. A kintlévőség növekedése veszélyezteti a házak működését, a felújítások finanszírozását és a pályázati lehetőségek kihasználását is. A közös képviselő feladatai közé tartozik a tartozások hatékony kezelése: haladéktalan felszólítás, majd fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése, és szükség esetén perindítás. A teljes folyamat során kiemelten fontos a következetesség és az időben történő reagálás, hogy ne halmozódhasson fel a tartozás.
Egy nagyvárosi példán keresztül is érzékelhető a probléma: egy nyolcvan lakásos társasháznál 3 millió forintos közös költség-kintlévőség három év alatt 5 millió forintra nőtt, egy másik négyvennyolc lakásos háznál pedig 1 millióról 1,5 millió forintra emelkedett a behajthatatlan követelés. A szakmai vélemény szerint a kötelező kiadások egyharmadának átvállalását az állam részben pályázati formában vállalhatná, hogy enyhítse a lakóközösségek terheit. Emellett javasolták azt is, hogy az értékesítésnél ne legyen átírás a vevőre addig, amíg a tartozás igazoltan rendezésre kerül.
- Fizetési felszólítás kiadása tértivevényes levélben.
- Ismétlési lehetőség az SZMSZ szerint.
- Fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése a jegyzőn keresztül.
- Ha szükséges, peres eljárás megindítása.
Fontos: a kintlévőség-kezelésnél a közösség egysége és a tartozások átlátható kezelése alapvető, mert a közös költség be nem fizetése közvetlen hatással van a felújításokra, a pályázatokra és a hosszú távú közösségi jólétre.
Miért fontos a transzparencia és a jogi megfelelés?
A 2023-as törvény nyilvánosságot biztosít a társasházak nyilvántartásába történő bejegyzésével, és elvárja, hogy a közösség ügyeit átláthatóan, jogilag és gazdaságilag is rendezve kezeljék. A közös képviselők feladatai közé tartozik a gazdasági és jogi folyamatok összekapcsolása, a pénzügyi beszámolók közzététele, a tagok jogainak és kötelezettségeinek pontos feltüntetése. A törvény bevezeti a közös képviselők szakképzésének kötelezettségét és a jogszerű, ellenőrizhető működés biztosítását, amely lehetővé teszi a lakók számára, hogy könnyebben nyomon követhessék a társasház pénzügyeit és jogi státuszait.
Emellett a nyilvántartás és az adatok nyomon követhetősége erősíti a hatósági felügyeletet és a piac átláthatóságát. A társasházak jogi személyekké válása, a tulajdonosok és lakók számára pedig nagyobb tájékoztatási és ellenőrzési lehetőséget jelent. A törvény hangsúlyozza a közös képviselőkre nehezedő kötelezettségek és a szakképzés fontosságát, valamint a felelősség növelését a megfelelő gazdálkodási és működési keretek megvalósításához. A jogszabályok értelmében a jogszerű és átlátható működés közvetlen hatással van a közös tulajdon értékének megóvására és növelésére is.
Összegzés és kitekintés a jövőbe
A 2023-as társasházi törvény hangsúlyozza a közös képviselők szakképzését, a nyilvántartások kötelező vezetését és a közös költség-zárási mechanizmusok átláthatóságát. A kintlévőség kezelése és a kötelező kiadások növekedése erősen befolyásolja a társasházak működését, felújításait és a pályázatokba történő bekapcsolódását. A jogszabályi környezet várhatóan tovább erősíti a transzparenciát, és lehetővé teszi, hogy a lakók és hatóságok könnyebben nyomon kövessék a közös képviselet tevékenységét, a könyvelést és a pénzügyi beszámolókat. A jövőben ezért mindenképp érdemes a közös képviseletet magasabb szakmai színvonalon kezelni, hogy a társasházak stabilan és jogszerűen működjenek, és a közös tulajdon értéke folyamatosan növekedjen.
tags: #tarsashazi #kintlevoseg #jogszabalyvaltozas