Társasházi közös tulajdon és osztatlan rész elidegenítésének, elbirtoklásának és értékesítésének lényegi kérdései
A társasházi közös tulajdonban álló telekrész és az ebből fakadó eszmei hányadok jogi helyzete kizárólag a közösség, illetve a többség és a kisebbség jogait egyaránt érinti. A jogi megoldások alapját képezik a Ptk. 5:44. §, 5:85. §, az Inytv. 5. § (2) bekezdése és a Tht. 10. §-ának rendelkezései, amelyek meghatározzák, hogy a közös tulajdon vagyontárgyai miként kerülhetnek önálló tulajdonba, vagy hogyan oszthatók meg, és mikor lehet elidegenítésről dönteni. A törvények módosítása 2025-től új határvonalakat jelöl a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó szabályokban, és a 2/3-os többség kizárólagos jogát, valamint a kisebbségi védelmet részletezi. A fornál fogva elbirtoklás lehetősége a társasházi osztatlan közös tulajdon területeire korlátozott, mert azok önállóan forgalomképtelenek, és a PK 4. számú állásfoglalása szerint az ilyen eszmei hányadok elbirtoklása nem lehetséges.
A peres ügy fő tényállása
- A felperes 2012. július 4-én vásárolta meg a háromlakásos társasház egyik lakását, amelyhez terasz és egy téglalap alakú füvesített terület tartozik.
- A terasz körül L-alakban körülölelt, a terasz által határolt füves területet a felperes a közös kertrésztől elzárta, medencét helyezett el, amelynek csatornáját a közös csatornába, áramrendszerét a közös áramhálózatba kötötte.
- A közös kertrészt a tulajdonostársak 2022-es közgyűlési határozattal kötelezték az eredeti állapot helyreállítására. A felperes a fűves terület megszerzését elbirtoklás útján követelte, illetve a tulajdoni hányadok rendezését, az alapító okirat módosítását is kérte.
- Az alperesek szerint a füves terület nem tartozik a teraszhoz vagy a külön tulajdonhoz; az alaprajz és az alapító okirat alapján a terület a közösség része. A felperes 2016-ban az ő részéről megváltoztatta a füves területen a medencét, ezt a többi tulajdonostársnál kifogásokkal fogadták, és állították, hogy elbirtoklás nem történt.
Az első és másodfokú bíróságok álláspontja
- Az elsőfokú bíróság kimondta, hogy az elbirtokláshoz szükséges időtartam a perbeli esetben nem állapítható meg, mivel a felperes elődei nem használták a területet, így 15 év sem telt el.
- A másodfokú bíróság kifejtette: a közös tulajdon esetén sem zárható ki az elbirtoklás, de a külön tulajdon eszmei hányadát a felperes sem növelheti elbirtoklás útján, mert a közös tulajdon részei önállóan forgalomképtelenek; az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása fogalmilag kizárt.
A Kúria felülvizsgálati döntése és jogi indokai
A Kúria szerint az elbirtoklás nem lehetséges a társasházi osztatlan közös tulajdon területeire nézve, mivel a közös tulajdon csak együtt forgalomképes a külön tulajdonnal, és a közös tulajdon eszmei hányadának növelése sem jogszerű ilyen módon. A Tht. 10. §-a kivételesen lehetőséget ad a közös tulajdon elidegenítésére, ha az érinti az önálló ingatlanná alakítást vagy a meglevő külön tulajdont bővíti; ezt azonban csak a 2/3-os többséggel lehet megtenni. A Kúria hangsúlyozta: az alapító okirat pedig kötelező tartalmakat rögzít a közös és külön tulajdon határainak meghatározására, és ezt csak releváns bizonyítékokkal lehet korrigálni. A felperes teóriája szerint a füves terület valójában a külön tulajdon része lenne, azonban erre a perben nem sikerült megfelelő bizonyítékot szolgáltatni.
Az Inytv. és a Ttv. releváns elemei
- Inytv. 5. § (2) és a 1997. CXLI. törvény módosításai a bejegyzési és korrigálási eljárásokat részletezik, külön emelve ki a közös tulajdon megfigyelését és a tulajdonjogi módosításokat.
- A Ttv. 2003. évi CXXXIII. törvényének módosítása 2025-től a közös tulajdon elidegenítésének szabályait pontosította és egységesítette: a 2/3-os többség az új általános szabály a közös tulajdon elidegenítésére, miközben megmaradt az önálló ingatlankénti vagy meglévő külön tulajdon tárgyának bővítésének feltétel.
Felülvizsgálati kérelem és a jogi álláspont
A felperes szerint a jogerős ítélet sérti az Alaptörvény 28. cikkét és a Ptk. 5:44. § (1) és (4) bekezdéseit, valamint Inytv. 5. § (2) bekezdését. A Kúria megállapította, hogy a felperes nem igazolta a felperesi állításait az alapító okirat téves megjelölésével kapcsolatban, ezért a másodlagos jogcím sem volt helyes. A felperes javára a Kúria úgy vélekedett, hogy a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó határozat csak a 2/3-os többséggel adható bejegyzésre, és a kisebbség jogai védelmezettek, azonban a perben nem sikerült bizonyítani a jogosítványok megváltoztatását.
Gyakorlati következmények és megoldási lehetőségek
- A közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló jogérvényesítés akkor indokolt, ha a határozat jogszabályba vagy az alapító okiratba ütközik. Ebben az esetben a bíróság megállapíthatja az érvénytelenséget, vagy a döntést felülvizsgálhatják.
- A közös költség hátralékának rendezése érdekében a közös képviselő jelzálogjog bejegyzését is kezdeményezheti a jogosult tulajdonostárssal szemben, azonban ezt a jogot csak megfelelő felhatalmazás alapján lehet gyakorolni az SZMSZ szerint. Ha a tulajdonos rendezte a tartozást, a jelzálog törlését a közös képviselő köteles kiadni a befejezés után.
- A helyzet rendezése érdekében érdemes a 60 napos megtámadási határidőn belül írásbeli nyilatkozatot adni a kisebbségi jogok érvényesítésére. A bejegyzés részleteit és a jogi státuszt az Inytv. és a Tht. figyelembevételével kell kezelni.
- A tulajdonosoknak fontos megfontolniuk a közös tulajdon értékesítésének esetleges adózási következményeit, amelyet a 41-es és 168-as bevallási formák, valamint a 25%-os adóterhek és a 15%-os SZJA mértéke befolyásolhat. A bevallási kötelezettségek és a NAV előírásai szerint kell eljárni.
tags: #tarsashazi #kozos #tulajdonban #levo #kulonbsegek #ertekmodosito