Társasházi lakásnak két bejárat előnyei és hátrányai

Sokan élünk társasházban, fizetjük a közösköltséget, néha részt veszünk a közgyűléseken, azonban legtöbbször nem vagyunk tisztában azzal, hogyan működik egy társasház jogilag, mire használhatják fel a közös kiadásokra gyűjtött pénzt, és mit tehetünk, ha nem mennek jól a dolgok. A cikk kitér a társasház jogi alapjaira, a közös költség kezelésére, a közgyűlés feladataira, a házirendre és a hátrányok-javak összefüggéseire a mindennapi életben.

A társasház fogalma és működése - rövid áttekintés

A társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész pedig a tulajdonostársak közös tulajdonába. A gyakorlatban ezt úgy képzelhetjük el, hogy a lakások a tulajdonostársak külön tulajdonát képezik, míg a lépcsőház, a padlástér, a folyosók és a házhoz tartozó telek közös tulajdonban állnak. Akinek tehát van egy lakása, az emellett még valamilyen tulajdoni hányaddal rendelkezik a közös tulajdonban álló részek felett is. Fontos, hogy akár már 2 lakás is lehet társasház, és jogilag nem csak lakóépületből állhat, hanem például garázsokból vagy üzletekből is.

A társasházakra vonatkozó szabályokat 2003. évi CXXXIII. törvény határozza meg. Az alapító okiratot az alakuló közgyűlésen fogadják el, és legkésőbb 60 napon belül meg kell tartani a közgyűlést a tulajdonostársak részére. A Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ) szintén az alakuló közgyűlésen vagy legkésőbb azt követő 60 napon belül kell elfogadni, és egyszerű szótöbbséggel módosítható. A SZMSZ tartalmazza a házirendet is, amelyet minden tulajdonostársnak be kell tartania. A házirend szabályozza például a zajjal járó tevékenységek időzítését és a közös tulajdon használatát. A házirendet érdemes ismerni, mert új ingatlan vásárlásakor az alapvető kötelezettségbélyegek közösek.

Közgyűlés szerepe és kötelezettségek

A közgyűlésen minden tulajdonostárs részt vehet, és szavazhat a közösséget érintő legfontosabb kérdésekről. Évente legalább egyszer közgyűlést tartanak, amelyre minden tulajdonost meg kell hívni. A közgyűlés legfontosabb feladata a közös tulajdoni részek hasznosítása (például üzlethelyiségek bérbeadása), a nagyobb felújítási munkák megfontolása, a korszerűsítési program társasháznak történő belevágása, valamint a költségvetés és elszámolás elfogadása. A közös költség meghatározása és az éves költségvetés jóváhagyása is a közgyűlés feladata. A közös költségek megosztása általában a közös tulajdonban álló részek használata és fenntartása költségeinek megosztását jelenti, amelyért minden tulajdonostárs felelős.

Hátralékok és jelzálogjog

Több társasházban problémát jelent a közösköltség elmaradása. A törvény lehetővé teszi, hogy a legalább 3 havi elmaradással rendelkező tulajdonostárs tulajdoni hányadát és külön tulajdonát a társasház jelzálogjoggal terhelje meg. A jelzálogjog alapításáról szóló határozatot az alapító okiratban vagy közgyűlési okiratban rögzített formában ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, majd benyújtani a földhivatalhoz. A döntésbe az érintett tulajdonos nem szavazhat bele. A jelzálogjogot alapító közgyűlési döntést háromhavonta megismételhetik, amennyiben a díjfizetés továbbra is elmarad.

Közös képviselő és jogi védelem

A közös képviselő legfontosabb feladata a társasház működésének biztosítása. Mivel a közös képviselői tisztség bizalmi jellegű, a törvény meghatározza, ki nem viselhet ilyen tisztséget. Ha a többség jogellenesen hoz döntéseket a közgyűlésen, a tulajdonosok jogorvoslathoz és bírósághoz fordulhatnak. A helyi jegyző hivatalból köteles ellenőrizni, hogy a társasház működése és a SZMSZ vagy alapító okirat megfelel-e a hatályos jogszabályoknak. A jogi védelem és ellenőrzés fontos része a társasházi életnek.

Társasház előnyök és hátrányok - összehasonlítás

Előnyök: közös költségek megosztása, kevesebb karbantartási kötelezettség, biztonságosabb környezet, általában jobb infrastruktúra és közösségi terek.
Hátrányok: kevesebb privát tér, a szomszédok közelisége és esetleges zaj, részben korlátozó házirendek, függés a közösség többségétől és a közös döntésektől.

A lakás-vásárlás szempontjai

Ha új ingatlant vásárolunk, tájékozódni érdemes a SZMSZ-ről és a házirendről, mert ezek szabályai kötelezőek az ingatlan minden tulajdonosára. A közgyűlésen részt vehet minden tulajdonostárs, és fontos kérdésekben szavazhatnak a közösség egészét érintő kérdésekről. A társasházon belüli szervezet és működés biztosítja a működést, a költségvetést és a felújításokat, de a döntések a többség akaratát tükrözik, így érdemes felkészültnak lenni a közösségi döntésekre.

Társasház vs. családi ház - mi alapján dönts?

A társasházban több lakás található egy épületen belül, így a közös költségek megoszlanak, és kevesebb karbantartási teher hárul rád. Ugyanakkor a privát tér kisebb, és a többség akaratához kell alkalmazkodnod. A családi ház saját telken áll, nagyobb szabadság és privát tér, de magasabb karbantartási költségek és több feladat vár rád. A döntés mérlegelje életedstílusodat, pénzügyi lehetőségeidet, a környéket, jövőbeli terveidet és a kényelem-igényedet. Ha szereted a közösségi életet és a közelebb élő szomszédokat, a társasház lehet a jó választás; ha pedig a csendet és a kertet szeretnéd, a családi ház lehet ideális.

Szempontok részletesen

Életstílus: aktív társasági élet, belvároshoz közel, közösségi élet előnyös lehet a társasházban.
Költségek: társasház esetén alacsonyabb fenntartási költségek közös költségek formájában, de rendszeres közgyűlések és döntések, illetve a közös költség fizetése kötelező.
Helyszín és környezet: belvárosi vagy zöldövezeti környezet központi kérdés.
Jövőbeli tervek: bővítés, munkahely-változás vagy családi állapot alakulása befolyásolhatja a döntést.
Kényelem és zaj: társasházban közelebbiek a közös terek, de zajosabb lehet a szomszédok miatt; családi házban csendesebb, de több saját karbantartás.

Általános érvényes nézetek a lakóingatlanokról

Az elmúlt évek piaci trendjei szerint a koronavírus megjelenése hatással volt az ingatlanpiacra: a családi házak és kis kerttel rendelkező társasházi lakások kiemelten keresettek, míg a nagy, tömbös, közös tulajdonban álló társasházak beruházásai lassabbá válhattak. A parkolási és kertészeti feladatok feladatai is megoszlanak a közösségen belül. A társasházak gyakran zárt közösség, ahol meghatározó a közös döntések és a házirend betartása, ami egyesek számára korlátozó lehet, mások számára pedig rendet és biztonságot jelent.

Infografika - hogyan működik a társasház

Gyakorlati megfontolások csak a tiédre szabva

Az alapításhoz szükség van egy optimális alapító okirat létrehozására, amelyben meghatározzák a külön tulajdonba kerülő lakásokat és a közös tulajdonban lévő részeket, valamint a tulajdonosok közötti tulajdoni hányadokat. Az alapító okirat a földhivatalhoz történő bejegyzést követően életbe lép. A használati megállapodások alternatívái lehetnek a társasházi alapító okiratnak, különösen sorházak és ikerházak esetében, és ezek nyilvántartása külön iratként történik. A közösség közös céljai és a közös tulajdon védelme érdekében érdemes tisztázni a használati megállapodásokat is, amelyek részletezik a kizárólagos használati jogokat és a költségek megosztását, valamint a közüzemi szolgáltatások megosztását.

Közösségi élet és közvetlen előnyök

A közösségi terek, mint játszótér és kiskertek lehetőséget adnak találkozásra és társas kapcsolatok kiépítésére, különösen időseknek, egyedülállóknak és fiatal családoknak. Ugyanakkor a vékony falak és a közös használat gyakori problémát jelenthet a zaj és az ingerültség miatt. A modern társasházakban a bejárati ajtók, kapuk és portaszolgálat növeli a biztonságot, és a kamerás megfigyelés további biztonságérzetet adhat. A környék infrastruktúrája és közlekedése is befolyásolja a döntést: régebbi építésű társasházak gyakran jó közlekedési elérhetőséget és szolgáltatásokat kínálnak, azonban a zsúfolt belső tömbök gyakran korlátozhatják a személyes szabadságérzetet.

Végső gondolatok

A társasházi élet előnyei és hátrányai megállapíthatók a fentiek alapján, és a döntés attól függ, hogy számodra mi a legfontosabb: a közös költségek megosztása és a kevesebb karbantartás, vagy a több_privát_tér és a nagyobb szabadság. Ha tisztában vagy a saját igényeiddel, életviteleddel és alkalmazkodó képességeddel, könnyen eldöntheted, hogy számodra ideális-e egy társasházi lakás vagy inkább egy családi ház felé érdemes-e kacsintgatni a jövőben.

tags: #tarsashazi #lakasnak #ket #bejarat