Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel számlázásának és elszámolásának szabályai
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 16. § (1) - (2) bekezdéseiben foglaltak alapján az önálló tevékenységből származó bevételt e törvény 2. és a 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
Az ingatlan bérbeadás egy kiváló lehetőség passzív jövedelem szerzésére, azonban fontos tisztában lenni az adózási kötelezettségekkel is. Az adóhatóság nem tartalmazza automatikusan a bérbeadásból származó jövedelmet az adóbevallási tervezetben, ezért a bérbeadóknak maguknak kell gondoskodniuk az adóbevallásról. Ha valaki magánszemélyként adja bérbe az ingatlanát, az ebből származó bevételt az éves szja-bevallásban kell feltüntetni.
Az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése új szabályozást vezetett be 2019. január 1-jétől az önálló tevékenységből származó jövedelem megállapítására vonatkozóan. Érdemes megemlíteni, hogy az ingatlan bérbeadást jogszerűen adószám nélkül folytató magánszemélyek is önálló tevékenységet folytatnak, így 2019. január 1-jétől ez a szabály rájuk is vonatkozik. Azonban a rendelkezés nem vonatkozik a bérbeadási tevékenységet egyéni vállalkozóként folytató magánszemélyekre, mivel az egyéni vállalkozók bevételüket az Szja tv. X. fejezete szerint állapítják meg.
A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze. Nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja. (Szja tv. 17. § (3a) bekezdés)
A jogszabály szövege a közüzemi szolgáltatást példálózó jelleggel említi, de ez a szabály minden olyan szolgáltatásra is vonatkozik, amely az ingatlan bérlő általi használatával összefüggésbe hozható. Például a bérleti szerződés szerint az ingatlan takarításáról a bérbeadó köteles gondoskodni, de annak költségét a bérleti díjon felül a bérlő viseli. Például, ha a bérbeadó köt szerződést az internetszolgáltatóval, és a bérlőre nem a számla szerinti összeget terheli át, akkor az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése nem alkalmazható.
A tájékoztatás értelmében az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésének alkalmazása akkor jöhet szóba, ha a bérbeadó a nála számla alapján ténylegesen felmerült közüzemi díjakat hárítja át. Amennyiben a szolgáltató a bérbeadó részére átalánydíjat számlázott és a bérbeadó ezt hárítja át a bérlőre, akkor az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése nem alkalmazható.
Az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésének szövegéből is az a jogértelmezés adódik, amely szerint, ha a bérbeadó és a bérlő megállapodása alapján a bérlő a bérleti díjon felül fix összegű költségátalányt köteles fizetni a bérbeadónál felmerülő közüzemi költségek ellentételezéseként, akkor nem alkalmazható a szóban forgó jogszabályi rendelkezés, tekintettel arra, hogy az igénybevétellel arányos áthárítás tényállása nem áll fenn.
A jogszabály ahhoz köti a kedvező szabály alkalmazását, hogy az igénybevétellel arányos-e az áthárított díj. Amennyiben pl. a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, ami tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, az új szabály nem alkalmazható. Ezekben az esetekben ugyanis a szolgáltatás díja az igénybevétellel arányosan nem hárítható át a bérlőre.
Felvetődik az a kérdés, hogy megvalósul-e ez a követelmény abban az esetben is, ha a bérbeadó a bérlő által a bérleti díjon felül fizetendő közüzemi költségeket nem mérőóra (mérőórák) fogyasztási adatai alapján határozza meg, hanem naturális mérőszám (pl. alapterület, légköbméter) alapján. Erre a tájékoztatás nem tér ki, de ettől függetlenül az abban foglaltakból arra a következtetésre juthatunk, hogy az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése nem alkalmazható.
Amennyiben a felek megállapodása szerint a bérleti díj magában foglalja a bérbeadónál felmerülő költségeket is (azaz a bérbeadó a bérlőtől kizárólag a bérleti szerződésben rögzített bérleti díjat követelhet), akkor a bérbeadónál felmerült költségek továbbra sem „viselkednek” áthárított költségként, így azokat költségként nem lehet figyelembe venni.
A társasházi közös költség, mint rezsiköltség a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. §-ában foglaltak szerint a tulajdonostársakat terheli, így a bérleti jogviszony megléte esetén sem válik a bérlő a közös költség megfizetésére kötelezetté a tulajdonos helyett a társasház felé. A tájékoztatás szerint a közös költség bérlőre történő áthárításakor nem alkalmazható az Szja tv. 2019. január 1-jétől hatályos 17. § (3a) bekezdése. Azonban a tájékoztatás nem tartalmaz olyan kitételt, amely szerint a bérlőre a bérleti díjon felül áthárított közös költség költségként nem számolható el.
A biztosítási díj esetén a bérbeadó más személytől igénybe vett szolgáltatást terhel tovább a bérlőre. A tájékoztatásban foglaltakból az a jogértelmezés adódik, hogy az adóhatóság megítélése szerint a tényleges igénybevétellel arányos továbbterhelés fogalmilag kizárt, ezért az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése nem alkalmazható.
A bérbeadó által a bérleti díjon felül a bérlőre átterhelt közüzemi költségek, vagy bármely más költségek továbbra is a bérbeadás adóalapjába beletartoznak, osztják annak áfabeli megítélését. Tekintettel arra, hogy a bérbeadás járulékos költségei a bérleti díj részét képezik, ezért az adószámmal rendelkező magánszemély bérbeadónak a bérlő felé azokat is számláznia kell. A számlázási kötelezettség szempontjából nem releváns, hogy azokat az Szja tv. szerint bevételként nem kell figyelembe venni.
Az Áfa tv-ben foglalt számlázási szabályok és az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése között közvetlen összefüggés nem áll fenn. Ennek következtében teljes mértékben téves az a jogértelmezés, hogy az adószámmal rendelkező magánszemély bérbeadónak azokat a tételeket nem kell leszámlázni a bérlő felé, amelyek az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésébe tartoznak. Az a jogértelmezés is hibás, amely szerint a bevételként elszámolandó tételeket pedig azért kell leszámlázni, mert azokra az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése nem vonatkozik.
A tájékoztatás alapján az adóhatóság álláspontja az, hogy az igénybevétellel arányos átterhelés akkor valósul meg, ha a bérbeadó ugyanazt az összeget terheli át a bérlőre, mint amelyet részére a szolgáltató számlázott. Ez a szabály viszont kapcsolódik a számlázási kötelezettség teljesítésének módjához. Mint ahogy korábban említettem a számlázási szabályok és az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése között közvetlen összefüggés nincs, de az az eset előállhat, hogy az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésének alkalmazása szempontjából releváns számlázási kötelezettséget kell teljesíteni.
Amennyiben a bérbeadó által igénybe vett és a bérlőre átterhelt szolgáltatásra vonatkozik az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése, valamint a bérbeadót számlázási kötelezettség terheli, akkor az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésében foglalt szabály érvényesítése érdekében akkor számlázhat, ha a szolgáltató által a részére kiállított számlát kézhez vette. Ennek nincs semmi akadálya, ha az elszámolási időszak időtartama nem haladja meg a 12 hónapot, mivel az Áfa tv. 58. §-a az adójogi teljesítés időpontját önkényesen határozza meg. Amennyiben a bérbeadó nem várja be a szolgáltató számláját, akkor nem valósulhat meg az igénybevétellel arányos áthárítás tényállása, amelynek következtében az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésében foglalt kedvezményes szabály nem alkalmazható.
A kizárólag bérbeadási célra használt tárgyi eszközök (például bútorok, háztartási gépek) költségként elszámolhatók, ha azok értéke nem haladja meg a 200 000 forintot. Az ingatlan és a berendezések bizonyos százalékban amortizálhatók, így érdemes megismerni az érvényesíthető leírási kulcsokat.
Ha valaki egy másik településen bérel lakást, miközben saját ingatlanát bérbe adja, akkor a két bérlet összegét részben vagy egészben csökkentheti a bevételből. E rendelkezés alkalmazásának feltétele, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja. További feltétel, hogy a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével (pl. önálló tevékenység bevétele, egyéni vállalkozói tevékenység bevétele) szemben költséget nem számolhat el, és az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.
A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, míg a díj megfizetését a bérbeadó magánszemély által kiállított számlával vagy számviteli bizonylattal - ha a bérbeadó nem kért adószámot - kell igazolni.
A társasházak adózási szabályának lényege, hogy a személyi jövedelemadó alanyaként kötelesek adózni a közösen megszerzett jövedelmek után. A társasház jövedelme bérleti díj bevétele esetén - az Szja-tv. 75. §-a alapján - a személyi jövedelemadóval csökkentett bevétele lesz, amelynek az adóját azonban nem a társasháznak, hanem - kifizető-bérbeadó esetén - a bérbevevőnek kell megállapítania, levonnia, bevallania és befizetnie.
Ingatlan bérbeadás - Mire figyelj ha (befektetési) ingatlanodat bérbe akarod adni!
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem megfelelő kezelése és az adózási szabályok ismerete nemcsak a jogszabályoknak való megfelelést biztosítja, hanem pénzügyi előnyökkel is járhat.
tags: #tarsashaznal #a #berbeadasi #bevetel #elszamolasa