Teljes Lakás Eladási Forgalom Magyarországon: Útmutató és Trendek
Egy ingatlan eladása még akkor is komoly odafigyelést és jártasságot igényel, ha korábban már értékesítettük lakásunkat vagy házunkat. Az ingatlan eladása egy összetett folyamat, a sikeres értékesítéshez pedig - a kellő ismereteken túl - idő és energia szükséges.
1. Miért döntünk az ingatlan eladása mellett?
Ahogy minden ingatlan - akár csak egy apróbb részletben is - eltér egymástól, úgy különböznek azok az élethelyzetek is, amikben úgy döntünk, hogy eladjuk ingatlanunkat. Bár az eladás folyamatát nem befolyásolja az, hogy miért döntöttünk így, az eltérő célok mégis kihatnak az eladásra.
A költözést tervezők túlnyomó többsége a meglévő ingatlanuk eladásából befolyó összeget forgatja be a következő otthonukba, így ez az egyik leggyakoribb oka annak, hogy egyik legértékesebb tulajdonunkat áruba bocsátjuk. Jó, ha tudod: Az állami támogatások, valamint a támogatott hitelek ilyen esetben is komoly segítséget jelentenek.
Számos olyan változás történhet az életünkben, ami után úgy határozunk, hogy jelenlegi ingatlanunkat eladásra hirdetjük. Ha gyermekkel, gyermekekkel bővül a család, érthető, hogy egy nagyobb ingatlanban szeretnénk felnevelni őket.
A passzív jövedelem egyik legismertebb formája, amikor a meglévő, de nem használt ingatlanunkat albérletbe adjuk.
Ingatlanhoz nem csak adásvétel útján juthatunk, hanem öröklés, vagy ajándékozás útján is. Magyarországon az 1990. évi XCIII. törvény határozza meg a hagyatéki ingóságok és ingatlanok utáni illetékfizetési kötelezettséget. Az örökségből ránk maradt vagyontárgyak megszerzése a törvény értelmében ugyanúgy vagyonosodásnak számít, mint az ingatlanszerzés, azaz kötelesek vagyunk adót fizetni utána.
Az ingatlanajándékozás közel sem annyira egyszerű, mintha egy csokor virággal kedveskednénk szerettünknek, mivel ajándékozás során ugyanúgy gazdát cserél az ingatlan, akárcsak az adásvételnél. Viszont, mivel vételár nem szerepel az ügymenetben, ezért az adó- és illetékfizetési kötelezettség más szabályok mentén számítandó. Ahhoz, hogy a földhivatal bejegyezze a megváltozott tulajdonjogot, szükség van egy közjegyző vagy ügyvéd előtt megkötött ajándékozási szerződésre.
2. Az ingatlanközvetítő szerepe
A szakemberrel közvetítői szerződés kötünk, ami rögzíti az ingatlanközvetítő feladatát - ami a megbízó és egy harmadik személy közötti szerződés elősegítése -, valamint azt is, hogy ezért a tevékenységért az ingatlanközvetítőt díjazás illeti meg, leggyakrabban jutalék formában.
Magyarországon az ingatlanközvetítői díjak jelentős mértékben szóródnak, a nagy hálózatok többet kérnek el, míg az egyéni irodák kevesebbet. Az ingatlan.com legújabb kezdeményezése, a Partner Program az ingatlanos kiválasztásában segíti a megbízókat. A kezdeményezés lényege, hogy kereshetővé válnak azok az ingatlanközvetítők, akik vállalták, hogy az ingatlan.com munkatársai ellenőrzik a személyazonosságukat, és a profiloldalukon feltüntetett végzettségeiket, képesítéseiket, valamint tagságaikat.
3. Az ingatlan előnyei és hátrányai, felkészítése az eladásra
Abban a pillanatban, hogy ingatlanunkat eladásra kínáljuk, árucikknek számít, ami így több másik árucikkel (ingatlannal) “versenyez” az érdeklődők figyelméért a piacon. Az ingatlan állapota, esetleges hibái, valamint minden előnye (pl.: szigetelés, nyílászárók, kedvező fenntartási költség) együttesen számítanak az értékesítés során.
Az értéknövelés egyik legcélravezetőbb formája az ingatlanunk felújítása. A home staging nem más, mint a tudatos, vevőközpontú lakásfelkészítés, amivel a maximális áron történő értékesítést érhetjük el. A home staging alkalmazásával arra törekszünk, hogy az általunk kínált ingatlan falai között a vevők megpillanthassák álmaik otthonát, beleképzelve saját vágyott életüket.
Ezek azok a minimális, pénzben kevésbé mérhető lépések, amiket tulajdonosként ajánlott elvégeznünk: a lakás kitakarítása, a felesleges dolgok kiszelektálása. Itt már belefér a keretbe a falak átfestése, egy-két falszakasz tapétázása is. Cseréljük az elhasznált konyhai munkalapot, kapcsolókat, a stílustól idegen lámpákat is akár.
Ilyenkor már ingatlanfejlesztésről beszélünk. A lakás kibővülhet egy új funkcióval, cserélünk burkolatokat, esetleg új konyhát, fürdőszobát csinálunk.
Az energetikai tanúsítvány értéknövelő beruházásként is értelmezhető, viszont eladásnál kötelező is a megléte. Az energetikai tanúsítvány tartalmazza az ingatlan energetikai besorolását, leírja, mi jellemzi a fűtési és a hűtési rendszerünket. Sőt, javaslatot is ad arra, hogy az optimálisabb, energiatakarékosabb felhasználás érdekében milyen átalakítások szükségesek. Leegyszerűsítve: minél magasabb besorolású az ingatlanunk energetikai tanúsítványa, annál kedvezőbb az energetikai teljesítménye.
4. Az ingatlanpiac ismerete és az árazás
A sikeres ingatlaneladás másik meghatározó eleme az ingatlanpiac és a trendek ismerete, valamint az aktuális állapotokhoz illeszkedő árazás. Amikor első ingatlaneladásunk előtt állunk, laikusként nehézséget okozhat a szükséges információk beszerzése. Szerencsére számos ingatlanpiaccal foglalkozó oldalt felkereshetünk, valamint a nagyobb hírportálok is rendszeresen szemlézik a meghatározó piaci szereplők írásait. Így egy kis időráfordítással és célzott kereséssel mi is könnyen tájékozódhatunk az ingatlanpiac változásairól, trendjeiről.
Jó, ha tudod: Első kézből értesülhetsz az ingatlanpiac minden jelentős változásáról, valamint híreket és naprakész elemzéseket is olvashatsz a Tudástár oldalunkon. Emellett számos tippel és letölthető segédanyaggal is találkozhatsz az oldalon.
Több buktatót is rejt magában az árazás, így kellő körültekintéssel kell kezelnünk ezt a területet. Nehéz általános törvényszerűséget, igazságot említeni az árazás terén. Hacsak azt nem, hogy minden termék (ingatlan) annyit ér, amennyit fizetnek érte.
Jól alkalmazható az az értékmeghatározó modell, amiben egy adott ingatlan árát visszaosztjuk az alapterületével, így megkapjuk az ingatlan négyzetméterárát (fajlagos árat). Műszaki szempontok (pl. Társasházi lakás esetén fontos figyelembe vennünk maga a társasház pénzügyi helyzetét, műszaki állapotát is. Ahogy láthatjuk, az árazás egy igazán objektív, sok részletből összeálló folyamat. Pont emiatt kerülnünk kell az érzelmeket. Nem szabad kötődnünk az ingatlanhoz, hiszen az azt eredményezheti, hogy az emlékeink, élményeink miatt többre tartjuk majd az ingatlant, mint a reális ára.
Az árérzékeny társadalmakban pedig egy túlárazott ingatlan azzal járhat, hogy drasztikusan lecsökken az érdeklődők száma. Ez pedig a hirdetési idő növekedését eredményezi, ami részben emelkedő hirdetési költségeket jelent, részben pedig késlelteti azt az időpontot, amikor hozzájutunk a pénzünkhöz.
Az alá- és túlárazást segít elkerülni az egyik új fejlesztésünk is. Eladó vagy kiadó lakást, házat vagy nyaralót hirdető felhasználóink a hirdetésük Részletes statisztika oldalán már megtekinthetik, hogy az elmúlt 30 napban a hirdetésre kattintó érdeklődők még milyen árkategóriájú ingatlant tekintettek meg.
5. Hol hirdessünk ingatlant?
A hirdetéssel - természetesen az eladás mellett - nem más a célunk, mint hogy a lehető legtöbb ember figyelmét felkeltsük. Az ingatlan.com Magyarország ikonikus ingatlanhirdetési portálja, 2024-ben több mint 145 ezer magánszemély és közel 9000 ingatlanközvetítő hirdetett az oldalon. A Gemius adatai alapján pedig 2025 januárjában több mint 1,5 millió volt az ingatlan.com oldallátogatottsága. A hirdetők tudják, hogy oda érdemes feltölteniük ingatlanukat, ahol sokan keresnek. Koncentráljunk egy oldalra, ott használjuk fel jól az erőforrásainkat és lehetőségeinket.
Nagy lépést tettünk ingatlanunk eladása felé, ha ott hirdetünk, ahol folyamatosan nagy az oldallátogatottság és a valós érdeklődésszám. Tovább emeljük azonban a sikerességünket, ha kihasználunk minden olyan lehetőséget, amivel meg tudjuk támogatni a hirdetésünket.
6. A hirdetés optimalizálása
Az ingatlanhirdetések egyik fontos eleme az alaprajz. A jó alaprajz ugyanis segít a potenciális vásárlónak megismerni az ingatlant. Az alaprajz jelöli azokat a fontos jellemzőket, amiket olykor a fényképek vagy a leírás sem tud teljesen átadni az érdeklődőknek. Az alaprajz olyan fontos információkat árul ez az ingatlanról, mint a beosztás, a nyílászárók, ajtók elhelyezkedése, a szobák átjárhatósága, a mellékhelyiség és a fürdő kialakítása, az erkély, loggia megléte.
Az ingatlan fenntartási költsége mára legalább olyan fontos szempont lett, mint az állapota, mérete, vagy a lokációja. Ezért hirdetésfeladáskor javasoljuk az ingatlan fenntarthatósági mutatóit is feltüntetni.
Az ingatlanunkkal először a fotókon keresztül találkoznak az érdeklődők, így egyáltalán nem elhanyagolható, milyenek ezek a képek. Általános tapasztalat, hogy a keresők csak az első pár találati oldalt lapozzák át, emiatt fontos, hogy a hirdetésünk a találati lista elején jelenjen meg.
Jó, ha tudod: Képes csomagjaink tartalmaznak Kiemelést. Egy jól megválasztott felirat hatékonyan emelheti ki a hirdetésünket, aminek az egyik legnagyobb előnye, hogy már a találati listában is kitűnhet a konkurencia közül azáltal, hogy figyelemfelkeltő módon jelzik az ingatlan egyik előnyös tulajdonságát.
Amennyiben Prémium Hirdetésfigyelőt alkalmazunk, a hirdetésünket újra kiküldik a Hirdetésfigyelőben. A hirdetőtábla nem új találmány, egy olyan figyelemfelkeltő eszköz, aminek a segítségével gyorsabban el tudjuk adni az ingatlanunkat.
Hirdetésünket gyorsan és egyszerűen feladhatjuk az ingatlan.com-on. Jó, ha tudod: A hirdetésfeladás során a rendszer minden információt és leírást automatikusan megjelenít, ezzel is segítve a gördülékeny haladást.
7. Érdeklődők kezelése és alku
Miután feladtuk a hirdetésünket, idővel érkezni is fognak az érdeklődő telefonhívások, üzenetek. Az alku a legtöbb adásvételnél megjelenik, a mértéke viszont erősen változó. Sokan nem szeretik ezt a részt, viszont vevőként azt kell felismernünk, hogy az alkudozás az igény része. Vagyis, ha a másik fél alkudni szeretne, az ingatlanunk felkeltette az érdeklődését, ezt az állapotot pedig fenn kell tartanunk.
Az eladóknak olykor komolyan mérlegelniük kell, amikor ezzel a problémakörrel találkoznak. Azonban már előre felkészülhetünk erre a helyzetre, ha a lakás bemutatásánál kitérünk erre a pontra is. Eladóként számunkra azon van a hangsúly, hogy az elfogadott vételárat a megbeszélt időpontban megkapjuk.
8. Adásvételi szerződés és a jogi háttér
Amennyiben sikerült megállapodnunk a vételárról, még nem dőlhetünk hátra, hiszen minden olyan apró részletet is egyeztetnünk kell, ami szerepet játszik az adásvételben. Mi tartozik bele a vételárba?
Az adásvételi folyamat lezárásához, valamint az azt szavatoló adásvételi szerződés aláírásához ügyvéd bevonása elengedhetetlen, hiszen ő az, aki elkészíti és ellenjegyzi a dokumentumot. Bár íratlan szabály, hogy a vevő hozza az ügyvédet, eladóként is javasolt - a felmerülő költségek mellett is - jogi szakvéleményt kérnünk.
Minden esetben az ügyvédnek kell lekérnie a tulajdoni lapot, ezzel is ellenőrizve az ingatlan jogi státuszát. Ez egy különösen kardinális feladat, hiszen akár egy elintézetlen széljegy is komoly problémákat okozhat. Szintén az ügyvéd ellenőrzi a szerződő felek adatait, valamint tájékoztatnia kell a feleket a szerződésből rájuk háruló terhekről, jogokról, és kötelezettségekről.
Legfontosabb, hogy az ügyvéd csak az általa szerkesztett okiratot jegyezheti ellen, tehát a felek által megírt és elé tett papírt nem. Fontos, hogy az ügyvéd csak olyan okiratot jegyezhet ellen, mely okiratot előtte vagy helyettese előtt írták alá, illetve a szerződő fél az aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásnak ismerte el. Ez alól kivétel, ha az okiratot külföldön írták alá, az aláírás a vonatkozó jogszabályi előírás szerint hitelesítésre került, vagy az aláírást közjegyző hitelesítette.
A szerződés minimum tartalma kiterjed a szerződő felek, vagyis az eladó és a vevő egyértelműen beazonosítható megjelölésére, az ingatlan meghatározására, a vételárra, és a felek tulajdonátruházási szándékára. Az érvényes és be is jegyezhető adásvételi szerződés további kellékei közé soroljuk a felek részletes természetes azonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, személyi számát. Tartalmaznia kell még a szerződésnek az ingatlan kapcsán a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát. Elengedhetetlen a feleknek az átruházásra vonatkozó megállapodására tett és a bejegyzett jogosult (a tulajdonos) bejegyzést engedő - feltétlen és visszavonhatatlan - nyilatkozata.
Az ingatlan előnyeivel és hátrányaival foglalkozó részben már említettük, hogy a sikeres eladás kötelező eleme az energetikai tanúsítvány megléte.
9. Az ingatlaneladás költségei és a kiköltözés
Kissé ellentmondásosnak tűnhet, de az ingatlaneladás kiadásokkal jár. Ezek azok a tételek, amikkel sok esetben nem számolnak az eladók, és komoly meglepetésként éri őket.
Kiköltözéskor számos olyan teendőnk akad, amiket, ha nem végzünk el, magunknak és a leendő tulajdonosnak is nehézséget okozunk. A közműszolgáltatói szerződések felmondása, a távközlési szerződések módosítása, de még lakcímmódosítás is ide tartozik.
Vételi ajánlat - ezt mindenképp tudnod kell, ha ingatlant adsz el, vagy vásárolsz!
10. Magyarországi ingatlanforgalmi trendek és statisztikák
A lakóingatlanok száma Magyarországon 2009-ben 4 302 827 darab volt, mely 2014-re 4 408 050 darabra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy Magyarországon a lakóingatlanok száma 5 év alatt 2.45%-kal, azaz 105 223 darabbal bővült.
A népesség száma Magyarországon 2009-ben 10 030 975 fő volt, ez 2014-re 9 877 365 főre esett vissza.
Az elmúlt évtizedben évente jellemzően 90-150 ezer között változott a Magyarországon eladott lakások száma, ugyanakkor vannak olyan városok vagy fővárosi kerületek, ahol az átlagnál élénkebb a lakáspiac. Más helyeken viszont egy főre vetítve és a lakásállományhoz képest is kevesebb lakás cserél gazdát, vagyis lassabb a lakások forgási sebessége.
A Duna House tranzakciószámbecslése szerint az idei évet valamivel erősebben indította a lakáspiac, mint a tavalyit. Míg 2023 januárjában kevesebb mint 6000, idén januárban 8354 lakás cserélt gazdát országosan. Tízéves áttekintésben pedig 2018-ig emelkedett az adásvételek száma, amikor egy év alatt több mint 150 ezer lakás cserélt tulajdonost. Azóta viszont inkább a csökkenő...
11. Gyakori hibák és tanácsok az eladók számára
Számos hiba merülhet fel az ingatlaneladás során. Az egyik leggyakoribb, hogy az eladók nem ismerik az ingatlanpiac aktuális helyzetét, vagy nem veszik figyelembe azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják az ingatlan értékét. Előfordul az is, hogy rosszhiszemű ingatlanosok rábeszélik az eladókat, hogy túl magas vagy túl alacsony áron hirdessék az ingatlanukat. Egyik sem jó, inkább kiegyensúlyozottan kell a hallottakat, látottakat, ingatlan értéknövelő és értékcsökkentő dolgokat figyelembe venni. Nem optimistán és nem is pesszimistán kell gondolkodni, hanem lehetőleg realistán.
Első körben vedd figyelembe a saját élethelyzetedet, hogy neked mennyire sürgős és mennyire nem sürgős az ingatlanod eladása és mi lesz, ha x ideig nem sikerül eladnod az ingatlanodat, akkor fejvesztés lesz, vagy éppen nem történik semmi.
A nagy alkura várva módszerrel az a legnagyobb hiba, hogy sokszor bebetonozzák a lakáspiacra az ingatlanjukat az eladók a jó magas árral, mert egyszerűen fel sem hívják a vevők, nemhogy alkudnának. Az eladók nem tudják pontosan az adott ingatlan keresettségének nagyságát és az adott hely keresettségét.
A hely, hely és a hely. Tehát hely és hely között óriási különbségek lehetnek. Ki ne tartaná az önmaga lakását, házát, ingatlanát magasra, ki értékelné le a saját magáét a mások ingatlanja alá, hiszen saját maga küzdött meg a vételáráért, építéséért, vagy a szülei, vagy akár a nagyszülei.
Az teljesen természetes is, ha egy ingatlan eladót az érzelmei befolyásolnak az ingatlana értékesítésekor, hiszen a vevők is érzelmeket akarnak szítani, hogy majdcsak megunja az eladó az alkudozókat, és megunja az átjáróházat, meg majdcsak sürgőssé válik neki az ingatlana eladása, meg hát elfárad, belefárad az egészbe.
Sokszor találkozom olyan fáradt ember benyomását mutató ingatlan eladókkal, amikor megkeresnek, hogy segítsek már eladni az ingatlanukat. Visszatérve a szomszéd ingatlanra, meg az egyéb hirdetett konkurens ingatlanokra sokszor hivatkoznak arra az ingatlan eladó tulajdonosok, hogy nem adom olcsóbban, sőt az enyém többet ér, mert a szomszédban, szomszéd házban is ennyiért és ennyiért adtak el ingatlant, meg különben is nézd meg, hogy mennyiért hirdetnek ilyen ingatlanokat, mint az enyém. Oké, de nem mindegy, hogy konjunktúra, vagy éppen recesszió volt az ingatlanpiacon és azon a bizonyos lejtőn lefelé voltunk, vagy éppen felfelé, vagy a lejtő alján, vagy a tetején, amikor eladták az ingatlant. Az sem mindegy, hogy a másik ingatlan hirdetőnek mi a motivációja, ráér mondjuk 10 év múlva is eladnia az ingatlanát, vagy 1 hete van a lakás eladásra. Ez mind mind ismeretlen tényező.
Megint csak visszatérve a szomszédhoz, meg a lakás hirdetési árakhoz nagyon könnyű dolgunk van látszólag az eladó ingatlanunk ár megállapításával kapcsolatban, hiszen kapunk, illetve látunk egy árat, amit elosztva a négyzetméterrel megkapunk egy négyzetméter árat és nem kell mást tennünk látszólag, mint a kapott négyzetméterárat beszoroznunk a saját eladó lakásunk négyzetméterével és kapunk egy hirdetési irányárat. Más a négyzetméter ára egy belvárosi garzon lakásnak és egy külvárosi nagy méretű korszerűtlen lakásnak, sőt akármilyen furcsa még a forgási sebessége is más ennek a két ingatlan típusnak, de még akkor is más a két ingatlan forgási sebessége, ha ugyanabban a házban vannak.
Direkt hagytam ki az ingatlan értéknövelő tényezőket, ugyanis abból nincs ám hiány egy ingatlan eladó szemében. Múltkorában beszéltem egy ingatlan eladóval telefonon, aki több mint 1 órán keresztül zúdította rám, hogy az ő ingatlana mennyit ér, milyen értékes, csak úgy sorolta az értéknövelő tényezőket. Amikor óvatosan próbálkoztam még idegesebben sorolta az értéknövelő tényezőket, amik között több, mint 1 óra alatt egy értékcsökkentő tényező sem volt. Csak úgy megjegyzem a párom közben súgta nekem, hogy az utolsó busz délután 5 órakor elmegy onnan.
Olyan is volt nem régen, nem viccelek egy faluban, hogy vége lett az útnak a házig egy sűrű, átláthatatlan dzsumbujon keresztül lehetett volna menni.
A közelmúltban írtam blog cikket az Akkumulátor gyárak közelében lévő ingatlanokról. Amennyiben eladó telekre, fejlesztési területről, családi házról van szó, akkor nagyon nem mindegy, hogy mennyire lehet beépíteni a telket, be lehet-e építeni egyáltalán, milyen magassági, nagysági korlátozások vannak és milyen ingatlantípust lehet a telekre építeni.
Nagyon régen 1996-ban is mondta nekem egy német öregúr, soha nem felejtem el, amikor egy lepukkadt Zala megyei vidéki családi házat mutattam neki, hogy Andras, zu viel arbeit, zu viel geld! Persze léteznek gyönyörű, nagyon régi középkori házak, például nagyon szeretek Kőszegen, Veszprémben, Sopronban, Pesten, egy kicsit tágabb körben Salzburgban stb. sétálni és a középkori, valamint a barokk stb.
Egyébként is fajlagosan a kisebb ingatlanok négyzetméter ára jóval nagyobb lehet, mint egy nagyobbé, például lásd garzon, kis lakások, egyszobás, másfél szobás lakások kontra 1980-90-es években épült hatalmas, korszerűtlen, többszintes házak négyzetméter árai.
A modern felszereltséggel rendelkező ingatlanok általában értékesebbek, mint a hagyományosan felszereltek. Abban az esetben természetesen, ha a vevőnek is szüksége van rájuk.
Szokták mondani az eladók, illetve szokták hirdetni az ingatlan hirdetők, hogy teljes berendezéssel eladó a lakás. Mint minden ez lehet negatívum és pozitívum is. Mindenesetre ne várd, hogy új áron lehet eladni a bútorokat, berendezéseket, sőt elég nyomott áron lehet eladni őket. Elsősorban azoknak lehet jók a bútorok, akik nem tudnak, illetve nem akarnak cuccolni, nincs már önerejük új bútorokat vásárolni, vagy éppen olyan ingatlan befektetők, akik lakás kiadás céljából vesznek ingatlant.
Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be.
tags: #teljes #lakaspiaci #forgalom