Termőföld átírási illeték: mentességek, feltételek és változások
Az ingatlanszerzés utáni illetékfizetési kötelezettség mindannyiunk számára ismert dolog, termőföldvásárlás esetén viszont más módon kell eljárni, január 1-jétől pedig változnak az illetékmentesség szabályai.
A termőföldek tulajdonjogának megszerzésére azonban speciális szabályok vonatkoznak, sőt 2023. január 1-től újabb változások jönnek az illetékmentességgel kapcsolatban.
Általános szabályok és alapvető kedvezmények
Ha egy ingatlan adásvételekor a vevőnek főszabály szerint 4 százalékos vagyonszerzési illetéket kell megfizetnie az ingatlan forgalmi értéke után, termőföld esetében viszont illetékmentességet lehet igénybe venni abban az esetben, ha a vevő legkésőbb 1 éven belül birtokba veszi az ingatlant és megkezdi rajta a gazdálkodást (ha bérbe van adva a föld, akkor legkésőbb 5 éven belül kell birtokba venni).
Amit vállalni kell, hogy 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el és a föld használatát nem engedi át másnak.
A 1990. évi XCIII. törvény 26. § (18) bek. Illetékmentes a vagyonszerzés akkor is, ha egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) vagy házastársak kötik egymással az adásvételt.
Termőföld tulajdonjogát ajándékozással átruházni főszabály szerint csak közeli hozzátartozó részére lehet.
Közeli hozzátartozó: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő és a testvér.
Fontos, hogy a rokonságot nem csak a vér szerinti leszármazás biológiai ténye hozza létre, hanem az örökbefogadás és a hatóságilag jóváhagyott apai elismerő nyilatkozat is.
Összefoglalva tehát, az egyenes ági rokon szerzése esetén illetékmentes az ajándékozás, sőt 2020-tól már a testvér ajándékozása esetén sem kell illetéket fizetni.
Öröklés és a legújabb változások 2023-tól
A termőföldek öröklése jellemzően úgy történik, hogy az eddigi 1/1-es ingatlan az örökhagyó halálával eszmei hányadok alapján osztatlan közös tulajdonná darabolódik.
Ezért a jogalkotónak is lépnie kellett, a változás pedig röviden: 2023.
Most jön a lényeg: amennyiben az örököstársak a hagyatéki eljárás kezdetétől számított egy éven belül nem viszik végig a három alternatíva egyikét, akkor elesnek az egyenesági rokonoknak és a túlélő házastársnak járó illetékmentességtől, tehát főszabály szerint 9 százalékos illetéket kötelesek megfizetni a föld értéke után.
Öröklés - változás 2023-tól: Az egyenes ági rokonok, a túlélő házastárs valamint a testvér öröklése esetén nem kell illetéket fizetni és ez igaz természetesen a termőföld öröklésére is.
Fontos! 2023. január 1-től, ha egy földtulajdonos elhalálozik, akkor a törvényes örökösei előtt 3 lehetőség áll majd rendelkezésre a földek egyben tartása érdekében: osztályos egyezséget kötnek, megosztják az ingatlant, értékesítik az ingatlant vagy felajánlják az államnak.
Viszont ha az örököstársak a hagyatéki eljárás kezdetétől számított egy éven belül nem viszik végig a három alternatíva egyikét, akkor elesnek az illetékmentességtől. Tehát főszabály szerint 9 százalékos illetéket kötelesek megfizetni a föld értéke után!
Vállalások és szankciók a mentesség esetében
A földművesként regisztrált termőföld vásárló illetékmentesen szerezzen földet, azonban a vállalt kötelezettségek megszegése súlyos szankciókat vonhat maga után: a törvény a vállalás megszegése esetén a fizetendő illeték dupláját írja elő.
Tehát ha valaki a szerzéskor az illetékmentességet vállalja, és azt nem teljesíti, úgy összességében 8%-os illetéket kell megfizetnie az államnak.
Előfordulhat, hogy a földet egy részre teljesítik a feltételek közül, másik részre nem; ilyen esetekben külön kell vizsgálni az illetékfizetést.
Az Illetéktörvény kimondja, hogy az egyenes ági rokonok, a túlélő házastárs valamint a testvér öröklése esetén nem kell illetéket fizetni és ez igaz a termőföld öröklésére is.
Jövedelemadó és egyéb adók a termőföldek kapcsán
Termőföld értékesítése személyijövedelemadó-fizetési kötelezettséget vonhat maga után, ha az a szerződést követő 15 éven belül történik.
A SZJA tekintetében is lehet kedvezményt igénybe venni, ha az értékesítés olyan magánszemély részére történik, aki 5 évig állattartó telep takarmánytermelése céljából használja.
Az adóalap kalkulációja összetett: az értékesítés összegét csökkenteni kell a megszerzésére fordított összeggel, az ingatlan megszerzésére fordított összeggel, az értéknövelő beruházások összegével, valamint az értékesítés költségeinek összegével; a fennmaradó összeg lesz a 16%-os adó alapja.
Ajánlott és konkrét példák
Ha valaki haszonbérleti szerződéssel terhelt földet vásárol és a szerződés a vevő tulajdonszerzését követő 3. év végén lejár, a tulajdonos pedig ezt követően nem adja bérbe ismételten a földet, úgy nem kell illetéket fizetnie.
Ha a földet az adásvételi szerződés megkötésekor vagyoni értékű jog terheli, a vagyonszerző csak akkor veheti igénybe az illetékmentességet, ha a fennálló vagyoni értékű jog nem akadályozza a föld sajátkénti művelésének öt éven belüli megkezdését.
A kedvezmények megítélése mindig egyedi vizsgálatot igényel, és a jogszabályok időről időre változhatnak, ezért tanácsos szakértővel konzultálni.
Gyakorlati megfontolások és tippek
A NAV a forgalmi értékre alapozva állapítja meg az illeték alapját, és bizonyítási eljárás során helyszíni szemlével ellenőrizheti a közöttük szereplő értékeket.
A földhasználat tényleges megkezdése a mentesség egyik feltétele, ezért a birtokba vétel pontos dátuma fontos: ha a birtokba vétel 12 hónapon belül történik, azt a hatóság felé külön jelezni kell; ha 12 hónap utáni, akkor az 5 éves határidő a szerződéskötéstől indul.
tags: #termofold #atirasi #illetek