Elővásárlási jog a tulajdoni lapokon: elvek, gyakorlat és tételők

Elővásárlási jog - az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlan kivételével - a földhivatalnál a tulajdoni lapon mindig be kell jegyezni. Osztatlan közös tulajdonnál a törvény írja elő az elővásrlási jogot, tehát ott külön nincs bejegyezve. Ha az olyan ingatlant, amin elővásárlási jog van bejegyezve, vagy törvényből fakad az elővásárlási jog gyakorlása el kívánja adni az egyik tulajdonos, akkor valamennyi tulajdonost erről értesíteni kell. Az értesítésben benne kell lennie az ingatlan eladási árának és egy ésszerű határidőnek, ameddig ezzel a joggal az elővásárlásira jogosult élhet. Társasházi ingatlan vagy közös tulajdonú teremgarázs vásárlásakor előfordulhat, hogy az elővásárlási jog fogalmával találkozunk. De mit jelent az elővásárlási jog, amely a törvény erejénél fogva létezik vagy szerződésen alapul? Ha egy ingatlannak - legyen az társasházi lakás vagy közös tulajdonú garázsbeálló - elővásárlási jogosultja van, az azt jelenti, hogy az elővásárlás jogosultjának joga van ahhoz, hogy a harmadik személy vásárló előtt megvásárolja az adott ingatlant az általa adott vételi ajánlatban szereplő azonos feltételekkel. Az eladó tehát a vételi ajánlatot teljes terjedelmében köteles igazolhatóan az elővásárlásra jogosulttal megismertetni. Az elővásárlási jog nem mindig szerepel a tulajdoni lapon. Társasházi ingatlanok esetében a társasház törzslapján, illetve a tulajdoni lapon szerepelhet erre vonatkozó bejegyzés. Érdekesség, hogy az, aki szerződésen alapuló elővásárlási jogot szerzett és jogát nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, később nem tehet sokat joga érvényesítéséért. Ügyelnünk kell arra is, hogy az osztatlan közös tulajdon esetében a törvény írja elő az elővásárlási jog fennállását. A szerződő felek általában egy okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvédet bíznak meg azzal, hogy az eladó nevében küldje el a vételi ajánlatot annak, aki elővásárlásra jogosult. A földhivatali gyakorlat szerint mindig ajánlott, tértivevényes levélben szükséges a felhívást kiküldeni, majd a visszaérkezett tértivevény eredeti példányát az adásvételi szerződéshez mellékleteként csatoljuk az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez. A vételi ajánlatot személyesen is kézbesíthetjük, de ebben az esetben írásban kell igazolnunk annak az átvételét. Ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot és él elővásárlási jogával, ezt a törvényben meghatározott alaki és tartalmi követelmények figyelembevételével teheti meg. Ilyenkor szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között jön létre ugyanazokkal a feltételekkel, mint ami a vételi ajánlatban szerepel. A jogszabály pontosan meghatározza, mikor nem szükséges értesítenünk az elővásárlásra jogosultat az eladási szándékról. Ha a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, például a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt. Ezekben az esetekben elég, ha a szerződő felek együttesen nyilatkoznak a fenti nehézségről, ez általában elegendő a tulajdonjog bejegyzéséhez. A bírói gyakorlat szerint minden adásvételt egyedileg szükséges megítélni az összes körülmény ismeretében. A bírósági döntések is azt mutatják, hogy minden ügy más és más, azonban mindig elővigyázatosnak kell lennünk. Ismerünk például olyan bírósági döntést, amely 50 tulajdonostárs esetén is szükségesnek látta, hogy legalább a belföldi ismert lakóhellyel rendelkezőkkel megismertesse az eladó vételi ajánlatát. De elég, ha megemlítjük a Kúria friss határozatát, amely azt mutatja, hogy még egy 126 tulajdonostárssal rendelkező teremgarázs esetében sem lehetünk elég óvatosak, ha elővásárlási jogról van szó. Ebben a bírósági ügyben az eladó az elővásárlásra jogosultak nagy számára hivatkozva nem küldte meg a vételi ajánlatot a tulajdonostársaknak. Az egyik tulajdonostárs azonban tudomást szerzett az adásvételről a földhivataltól és jelezte az eladó felé, hogy élni kíván elővásárlási jogával. Több éves pereskedés után a Kúria kimondta, hogy nem sértették meg az elővásárlási jogot. A legtöbb esetben már a földhivatalnál kiderül a jogsértés. Ilyenkor hiánypótlási eljárásban még utólag megkereshetjük az elővásárlásra jogosultakat. Nagyszámú tulajdonostársak esetében ez a megkeresés a hiánypótlási eljárás rövid határidején belül nem teljesíthető, így az a bejegyzési kérelem elutasításához vezethet. Ha a földhivatal mégis bejegyzi a vevő tulajdonjogát, és az elővásárlásra jogosultat nem értesítették, úgy a jogosult a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül pert indíthat a felekkel szemben. A blogcikk szerzője Dr. Az elővásárlási jog látszólag sima ügy, valójában ezerarcú jelenség. Az ingatlan adásvételi szerződéseket érintő legtipikusabb megjelenési formáit tekintjük át az Ingatlan adásvételi szerződés kisokos 8. részében. A közös tulajdonból adódó elővásárlási jog olyan általános az elővásárlási jog megjelenési formái között, mint madarak között a veréb, gyökerei pedig egészen a római jogig nyúlnak vissza. Ha kontextus nélkül emlegetjük az elővásárlási jogot, mindenki erre gondol. Arról már részletesen beszéltünk, hogy a vevő által tett ajánlatnak az elfogadásával az eladó és a vevő között létrejön az adásvételi szerződés. Elővásárlási jog esetén annyiban bonyolódik a helyzet, hogy az eladónak a vevőtől kapott, elfogadni szándékozott vételi ajánlatot közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal. A földhivatal felé igazolni kell, hogy az elővásárlásra jogosult jogával nem kíván élni, így az ingatlan eladásának nincs akadálya. Ennek legegyszerűbb módja, ha az elővásárlásra jogosultak lemondó nyilatkozatát nyújtjuk be a földhivatalba. Fontos, hogy a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal teljes terjedelmében kell közölni. Általános probléma, hogy a neten talált férc nyomtatványokat használva az eladó az ajánlati vételár közlésével intézi el ezt a feladatot, ami semmiképpen nem tekinthető a vételi ajánlat teljes terjedelmű közlésének. A vételi ajánlat közlésének általános módja, hogy az eladó a vételi ajánlatot tértivevényes levéllel megküldi a jogosult részére. Általános esetben akkor tekinthető úgy, hogy a jogosult nem óhajt élni az elővásárlási jogával, ha a tértivevény tanúsága szerint a vételi ajánlat közlése óta legalább 15 nap eltelt. Ez az időintervallum egyes speciális esetekben ennél hosszabb. Közöltnek lehet tekinteni a vételi ajánlatot akkor is, ha a tértivevény szerint a címzett a küldeményt a postán nem vette át vagy a levél átvételét megtagadta. Eltekinthet a földhivatal a vételi ajánlat közlésének igazolásától, ha az akadályba ütközik, illetve számottevő késedelemmel járna. A vételi ajánlat közlèse megtörténhet akár személyesen is. Praktikusan olyan módon lehet megtenni a vételi ajánlat írásbeli közlését, hogy az eladó a vételi ajánlat kinyomtatott példányát lehetőleg két tanú jelenlétében átveteti az elővásárlásra jogosulttal. Erre figyelemmel a gyakorlatban a leggyakoribb megoldás, hogy a személyesen elérhető tulajdonostársak részére az eladó nem vételi ajánlatot küld vagy ad át, hanem két tanú által hitelesített elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot irat alá velük. Különös figyelmet igényel, hogy a szigorodó fővárosi földhivatali gyakorlat miatt ma már nem lehet a tulajdonostársak nagy számára hivatkozással egyszerűen eltekinteni az elővásárlási jog jogosultjainak közvetlen értesítésétől. A földhivatal minimálisan megköveteli az eladótól annak igazolását, hogy az elérhető tulajdonostársaktól megkísérelte beszerezni az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat. Szerencsés esetben az értesítés megkísérlésének igazolása terén a földhivatal beéri a tulajdonostársak hirdetményi úton, azaz a társasház hirdetőtábláján történő kiértesítésével. Az általános tapasztalat alapján kijelenthető, hogy az elővásárlásra jogosultak nagy számára harmincnál több tulajdonostárs esetén lehet érdemes megpróbálni hivatkozni. Ha nincs az adásvétel tárgyát képező osztatlan közös tulajdonú ingatlanban legalább ennyi tulajdonostárs, úgy a fentiek nem alkalmazandóak. Ha az eladó úgy köt adásvételi szerződést a vevővel, hogy az elővásárlásra jogosult felhívása elmarad vagy nem szabályos, az elővásárlásra jogosult utóbb is érvényesítheti elővásárlási jogát. Ebben az esetben a vevővel megkötött adásvételi szerződés hatálytalanná válik és az elővásárlási jogát gyakorló tulajdonostárs lép be a vevő helyére a vevővel azonos feltételekkel. A gyakorlatban az említettek szerint utóbb érvényesített elővásárlási jog drámai helyzeteket eredményezhet. Egyrészt a vevő amellett, hogy az ingatlan tulajdonjogát elveszti, a fentiek szerint nem az elővásárlásra jogosult által megfizetett vételárból fogja közvetlenül visszakapni a vételárat, hanem az eladótól kell azt külön visszakövetelnie. További probléma lesz a vevő számára, hogy csak azt az összeget fogja visszakapni, amit az eladónak ténylegesen a szerződéskötés időpontjában kifizetett. Ha a fenti malőr egy jelenlegihez hasonló száguldó ingatlanpiacon történik, akkor a vevő a két évvel a szerződéskötés után gyakorolt elővásárlási jog esetén a visszakapott pénzből már csak jóval szerényebb ingatlant vagy épp semmit nem fog tudni vásárolni. Szóval itt is érvényes örökzöld tanácsunk. Honnan is tudhatjuk meg, hogy kik a tulajdonostársak? Tulajdonos az, akit az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapon tulajdonosként tart nyilván. A tulajdonostárssal a vételi ajánlatot postai úton a bejelentett lakcímén lehet szabályosan közölni. Az értesítési cím tekintetében félrevezető lehet a tulajdoni lapon feltüntetett tulajdonosi lakcím. Ezeket a lakcímeket a tulajdonosok ugyanis akkor jelentették be általában a földhivatalnak, amikor az adott tulajdoni hányadot megvásárolták. Márpedig ekkor még jó eséllyel más lakcímen lakott a tulajdonos és onnan épp elköltözni készült. Ha az elővásárlási jog lakóépület valamely részét érinti (garázs, tároló), szerencsés esetben a tulajdonos az érintett épületben lakik, így ezen tulajdonostársakat talán legegyszerűbb személyesen felkeresni, de a postai értesítés sem lehet probléma. Aki viszont nem helyben lakik, már keményebb dió. Társasház esetében próbálhatunk a közös képviselőnél érdeklődni a bejelentett lakcím után, de a közös képviselő legfeljebb az adatvédelmi rendelkezések áthágása mellett tud segítséget nyújtani. Végső menedék a személyi adat- és lakcímnyilvántartó, ahonnan jogos érdek igazolása mellett, csekély költség ellenében, viszonylag gyorsan lehet tájékozódni a tulajdonostársak bejelentett lakcíméről. Habár a vételi ajánlat megfelelő közlése az eladó feladata, az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzésével kapcsolatos bizonytalan földhivatali gyakorlattal kapcsolatos kockázatot elsősorban a vevő futja. A földhivatal elővásárlási joggal kapcsolatos álláspontját ugyanis a felek nem az adásvételi szerződés, hanem a bejegyzési engedély benyújtását követően ismerhetik meg. Nyilván nem kell külön hangsúlyozni, hogy itt a vevő elsődleges felelőssége nem a jelen cikkben címszavakban felvillantott tudás mélységi elsajátításában áll, sokkal inkább a szerződést szerkesztő ügyvéd körültekintő megválasztásában, amit az alacsony ügyvédi munkadíj elvtelen priorizálása fölé/elé szükséges helyezni. Az elővásárlási joggal nem csak közös tulajdon értékesítése esetén kell számolni. Társasházi alapító okiratban a külön tulajdonú lakásra, vagy akár nem lakás céljára szolgáló helyiségre elővásárlási jog alapítható a társasház tulajdonostársai javára. Kérdéseivel keressen minket bizalommal! Ingatlan adásvételi szerződések megkötésekor az egyik leggyakrabban előforduló probléma az elővásárlási jog megfelelő kezelése. Ez a jogintézmény jelentősen befolyásolhatja az adásvétel folyamatát, hiszen az elővásárlási joggal rendelkező személyek megelőzik a harmadik fél vevőt. A Ptk. anyagi jogi szabályai és az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályozása között azonban számottevő eltérések mutatkoznak, amelyek gyakran félreértéseket és jogi bonyodalmakat okoznak. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha a tulajdonos el akarja adni az ingatlanát, először az elővásárlásra jogosultnak kell felajánlania megvételre, azonos feltételekkel, mint amit egy harmadik személy ajánlott. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog közvetlenül a törvényből származik, külön megállapodás nélkül. Ennek leggyakoribb példája a tulajdonostársi elővásárlási jog, amelyet a Ptk. 5:81. §-a biztosít az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok társtulajdonosai számára. A Ptk. 6:221. §-a szerint szerződéssel is alapítható elővásárlási jog, amely szerint ha a tulajdonos el akarja adni a dolgot, az elővásárlási jog jogosultja a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. Az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének kulcsfontosságú szerepe van. Ha bejegyzik az ingatlanra szerződéssel létesített elővásárlási jogot, az mindenkivel szemben hatályos lesz, aki a bejegyzést követően az ingatlanon jogot szerez. Fontos tudni, hogy a társasházak alapító okirata vagy szövetkezeti házak alapszabálya gyakran tartalmaz elővásárlási jogot az egyes albetétek (lakások) tulajdonosai javára, azonban ezek ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről ritkán gondoskodnak. Az elővásárlási jog akkor érvényesíthető, ha a jogosult tudomást szerez arról, hogy az ingatlan eladósorba került. A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése egyértelmű kötelezettséget ró az eladóra: ha olyan vételi ajánlatot kap harmadik személytől, amelyet el kíván fogadni, akkor az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelmében közölni az elővásárlásra jogosulttal. A jelenlévők között tett jognyilatkozat azonnal hatályossá válik. A távollévők között tett jognyilatkozat a címzetthez való megérkezéssel válik hatályossá. A Ptk. Egy lényeges különbség a Ptk. és az ingatlan-nyilvántartási szabályok között, hogy a Ptk. kizárólag az elfogadó nyilatkozatról rendelkezik, nem említ semmilyen lemondó nyilatkozatot. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban speciális szabályok vonatkoznak az elővásárlási jog kezelésére, amelyek jelentősen eltérnek a Ptk. Ez azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosultak jelentős köre - például a be nem jegyzett társasházi elővásárlási jogok jogosultjai - nem élveznek védelmet az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Az Inytv. vhr. 43. § (1) bekezdése főszabályként előírja a jogosult lemondó nyilatkozatának csatolását bizonyos esetekben. Ez a követelmény nincs összhangban a Ptk. szabályozásával, amely nem kíván meg lemondó nyilatkozatot. Ha a jogosult nem ad lemondó nyilatkozatot, az Inytv. vhr. alternatívát kínál: a kérelmező igazolhatja, hogy az eladó eleget tett közlési kötelezettségének (pl. Közlés kifüggasztás útján (garázsok): Társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon nyilvántartott garázs esetén elfogadható a közös képviselő nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház közös használatú helyiségében kifüggesztette. Az elővásárlási jog megfelelő kezelése kulcsfontosságú az ingatlan adásvételi folyamat zökkenőmentes lebonyolításához. Egyéb társasházi ingatlanok (pl. Az adásvételi szerződésben részletesen dokumentálják az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárást. Egy korábbi cikkünkben minden fontos tudnivalót elolvashat az ingatlan adásvételi szerződésről. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosultakat (pl. A fenti gyakorlati tanácsok alkalmazásával jelentősen csökkenthető az elővásárlási joggal kapcsolatos jogviták kockázata és az ingatlan-nyilvántartási eljárás elhúzódása. Ingatlanok esetében is lehetőség van arra, hogy az ingatlan tulajdonosa szerződéssel harmadik személy részére elővásárlási jogot biztosítson. Ingatlan adásvételi szerződés megkötése során az eladó ingatlan tulajdoni lapjának megtekintésével a vevő meggyőződhet arról, hogy a tulajdonos biztosított-e harmadik személy javára elővásárlási jogot (ide nem értve azt az esetet, ha elővásárlási jogot jogszabály alapítja). Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt adásvételi szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A jogosult a hatálytalanságból eredő igényét csak abban az esetben érvényesítheti, ha ezzel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A társasházakról szóló törvény a társasházak számára lehetőséget biztosít arra, hogy az alapító okiratban elővásárlási jogot biztosítsanak a társasházi lakások tekintetében a tulajdonostársak javára. Ezt az elővásárlási jogot a földhivatal a társasház törzslapjára jegyzi be. Elővásárlási jog esetén nagyobb körültekintéssel kell eljárnia ingatlan adásvétel során. Ingatlan adásvételnél előfordulhat, hogy akár az eladó, akár az ügyvéd jelzi, hogy elővásárlási jog van az ingatlanon. Ezt Ön is meg tudja nézni a tulajdoni lap III. részében (itt olvashatja, hogy hogyan tud évente 2 tulajdoni lapot ingyen letölteni). Röviden: az elővásárlási jog jogosultja ugyanolyan feltételekkel megveheti az ingatlant, mint a potenciális vevő. Nem kell tehát jobb feltételeket ajánlania. Ha Ön megvenné 10 Ft-ért, akkor az elővásárlásra jogosult is 10 Ft-ért veheti meg. A szabály szerint ugyanolyan feltételekkel beléphet a szerződésbe, mint amilyenekkel a vevő vásárolna. A polgári törvénykönyv alapvetően ott ír elő elővásárlási jogot, ahol több tulajdonosa van ugyan annak a dolognak. Ingatlanok esetén ezt úgy kell érteni, hogy akkor van elővásárlási jog, ha a konkrét helyrajzi számon van több tulajdonos. Az ilyen - közös Tulajdonon alapuló - elővásárlási jog nincs is külön jelezve a tulajdoni lapon, mivel a törvény erejénél fogva létezik, nem kell külön bejegyezni. Tipikusan az ilyen elővásárlási jog garázsbeállók adásvételekor szokott felmerülni, ahol a teljes garázsszint egy helyrajzi számon található és ott van 20 darab parkolóhely. Ilyenkor ha egy parkolóhelyet eladnak, akkor a többi parkolóhely tulajdonosa jelezheti, hogy ő megvenné az eladni kívánt parkolóhelyet. Ennek egyébként az a logikája, hogy a jogalkotó szerint a tulajdonostársak nem feltétlen szeretnék, hogy a közös tulajdonba egy ismeretlen belépjen. Ha tulajdonostársnak adnak el, azaz például olyannak, aki szintén rendelkezik ott parkolóhellyel, akkor elővásárlási joga a többi tulajdonosnak nincs. Önnek plusz teendője nincs, az ingatlanos ügyvéd mindent intéz az ingatlan adásvételi szerződés megkötése során. Az a gyakorlat, hogy az adásvételi szerződést meg szoktuk kötni, arra ügyvédi ellenjegyzés kerül, s másolatban megküldjük az elővásárlási jog jogosultjainak - a sima adásvétel menetéről pedig itt olvashat. Sajnos a törvény nem mondja meg, hogy hány napot kell várni, én az értesítőben 15-30 napot szoktam adni az értesítésünk elküldésétől számítottan arra, hogy jelezzék az elővásárlási szándékot. Ismétlem: az elővételi jogosult csak ugyanolyan feltételekkel léphet be a szerződésbe. Tehát ha az van a szerződésbe, hogy 40 napon belül ki lesz fizetve a vételár, akkor nem mondhatja azt az elővásárlásra jogosult, hogy neki 90 napra van szüksége. Mert ezek nem azonos feltételek. A leveleket postai úton, ajánlottan-tértivevénnyel kell küldeni az elővásárlási joggal rendelkezők részére, a tulajdoni lapon található címükre. Sajnos előfordulhat, hogy sok elővásárlásra jogosult van, így tetemes postaköltség merülhet fel. Lehetséges, hogy alá tudjuk íratni személyesen a jogosultakkal, hogy nem szeretnének élni az elővásárlási joggal, de ez nagyon nehézkes és lassú, szinte soha nem élünk vele. Az értesítéssel kapcsolatban van egy nagy félreértés, amit szeretnék eloszlatni: valóban van olyan eset, hogy nem kötelező értesíteni az elővásárlási joggal rendelkezőket. DE. Ez nem szünteti meg az elővásárlási jogot. Tehát az elővásárlási jog fennmarad, és ha később (3 éven belül) az elővásárlásra jogosult értesül az ingatlan adásvételről, akkor 3 éven belül jelezheti, hogy él az elővásárlási jogával. Hogyan lehetséges ez? Az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete és a polgári törvénykönyv is kimondja, hogy nem kell értesíteni az elővásárlási joggal rendelkezőket, ha:„Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata. Ez a kivétel a gyakorlati életben sokszor megkönnyíti a bejegyzést, de nem szünteti meg az elővásárlási jogot.”

Elővásárlási jogok típusai és alapelveik

A jogszabály alapján az elővásárlási jog három forrásból is származhat: törvény, szerződés és speciális jogszabály. A leggyakoribb példák az Osztatlan közös tulajdonra vonatkozó törvényes jog, a Ptk. 5:81. §, amely szerint a tulajdonostársak között fennálló elővásárlási jog létezik. A Ptk. 6:221. § pedig lehetővé teszi, hogy szerződés alapján is létrejöjjön elővásárlási jog. Az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése kulcsfontosságú, mert ha bejegyzik, mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően jogot szerez. A társasházak alapító okirata gyakran tartalmaz elővásárlási jogot, de ezek bejegyzéséről ritkán gondoskodnak. Az ex lege fennálló jogok akkor is érvényesek, ha nincs bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásban.

Hogyan történik a közlés és a bizonyítás?

A tulajdonosnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az olyan személyekkel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. A közlés módja írásban történik, és az ajánlat teljes terjedelmében meg kell, hogy legyen közölve az elővásárlásra jogosulttal. A bejegyzési eljárás során a jogszabály szerint a címzettet is igazolni kell, hogy közöltük vele az ajánlatot, és a határidő lejártáig nem élt jogával, vagy élt jogával, de nem fogadta el. A közlés lehet történhet tértivevényes levélben, vagy személyes kézbesítés esetén írásbeli igazolással.

Időseknek KEZDŐ szintű senior torna és jóga, avagy könnyített és speciális gyakorlatok

A gyakorlat fontossága és kockázatok

A bírósági gyakorlat szerint minden adásvételt egyedileg szükséges megítélni az összes körülmény ismeretében. A legtöbb esetben a földhivatalnál derül ki a jogsértés, és hiánypótlási eljárásban utólag megkereshetők az érintettek. Nagyszámú tulajdonostárs esetén ez a megkeresés rövid határidő alatt nem teljesíthető, ami bejegyzési kérelem elutasításához vezethet. Ha a földhivatal mégis bejegyzi a vevő tulajdonjogát és az elővásárlásra jogosultat nem értesítették, a jogosult a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül pert indíthat. A jogszabályok szerint a lemondó nyilatkozatok beszerzése gyakran a vevő felelőssége, és a földhivatal álláspontja ezen a téren is formális és procedurális követelményeket támaszt. A gyakorlatban a legbiztonságosabb megoldás az, ha a lemondó nyilatkozatok beszerzése megfelelően és időben megtörténik, és ha az értesítést megfelelő módon és címen adták ki. A jogszabály szerint a törvényes elővásárlási jogot megelőzik, és a megelőzés érdekében a közlés és a határidő megfelelő betartása alapfeltétel.

Infografika: Mi történik, ha él az elővásárlási jog?

Hogyan azonosíthatók a tulajdonostársak és mik a gyakorlati tanácsok?

Tulajdonos az, akit az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapon tulajdonosként tart nyilván. A tulajdonostárssal a vételi ajánlatot postai úton a bejelentett lakcímén lehet szabályosan közölni. A címlisták pontossága fontos, mert a tulajdonosok bejelentett lakcíme lehet régi, és előfordulhat, hogy már odaköltöztek vagy más lakcímet adtak meg. Ha az elővásárlási jog lakóépület részeit érinti (garázs, tároló), akkor a tulajdonos az érintett épületben lakhat, így talán egyszerűbb személyesen érinteni a tulajdonostársakat. A közös képviselő segíthet az kapcsolattartásban, de adatvédelmi korlátok miatt csak korlátozottan nyújthat segítséget. Végső megoldás a személyi adat- és lakcímnyilvántartó, ahol jogos érdek igazolása mellett, alacsony költségen gyorsan tájékozódhatunk a tulajdonostársak bejelentett lakcíméről. A vételi ajánlat közlésének igazolása a földhivatal felé az ügyvéd feladata, de a felek közös nyilatkozata is elegendő lehet rendkívüli nehézség esetén. A földhivatali álláspontot a bejegyzési engedély benyújtását követően ismerhetik meg a felek. A vevő felelőssége, hogy a jogi konstrukciók és a jogi eljárások között körültekintően járjon el, és a szerződés során előnyben részesítse a magas színvonalú, jogilag teljes körű megoldásokat.