Tulajdonjog átruházási szerződéstől való elállás: jogi keretek és gyakorlati szempontok
A szerződés megszüntetésének egyik módja a szerződéstől való elállás. Elállásra jogi szempontból tehát egy már megkötött szerződés esetén van lehetőség. A szerződéskötést megelőzően a szerződéskötési szándéktól való „elállás” nem jelent jogi értelemben vett elállást. Természetesen a szerződéstől való elállásra meghatározott feltételek fennállása esetén van lehetőség. Mikor lehet a szerződéstől elállni és mik az elállás következményei?
Miért és hogyan lehet elállni?
Az elállás a szerződést egyoldalúan megszünteti. Tehát nem szükséges, hogy az elállást a másik szerződő fél elfogadja, abba beleegyezzen. Az elállás legfontosabb következménye, hogy a szerződést felbontja, azaz a szerződést a megkötés időpontjára visszamenőleg szünteti meg. Ez azt jelenti, hogy a szerződés alapján már teljesített szolgáltatásokat (például kapott dolgot, pénzt) vissza kell adni. Ebből az is következik, hogy a szerződéstől csak akkor állhat el valaki, ha az általa kapott szolgáltatást képes visszaadni. Felmondás esetén a szerződés a jövőre nézve szűnik meg. Felmondáskor tehát a felek további szolgáltatásokkal nem tartoznak.
Rendszerint a szerződéstől való elállás szerződésszegés esetén van lehetőség. Az érdek megszűnése alatt a szerződés teljesítéséhez fűződő gazdasági érdek megszűnését kell érteni. Késedelem esetén nincs szükség az érdek múlásának bizonyítására sem, ha a késedelembe esést követően a jogosult az utólagos teljesítésre megfelelő póthatáridőt tűzött, és a póthatáridő is eredményesen telt el. Nincs szükség póthatáridő tűzésére sem, ha a szerződést a felek megállapodása szerint, vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetésénél fogva meghatározott teljesítési időben - és nem máskor - kellett volna teljesíteni. Egyértelműnek kell lennie, hogy a határidőt a felek dátumszerűen meghatározzák-e, vagy abból kiindulva, hogy a szolgáltatásnak szigorú határidőben kell teljesülnie.
A jogi tényállás részletei
Egy jogilag teljesen érvényes elállási jog abban az esetben nyílik meg, ha a szerződő fél jogszavatossági kötelezettségének nem tesz eleget. A szerződésszegés esetén fennálló elállási jog általános jellegű, tehát elviekben bármely szerződésre vonatkozhat. Ugyanakkor nem alkalmazható olyan szerződések esetén, ahol a teljesített szolgáltatás olyan jellegű, ami nem visszafordítható, nem visszaadható (például irreverzibilis szolgáltatás esetei). Például, ha a megrendelő a figyelmeztetés ellenére a célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítását fenntartja, a vállalkozó elállhat a vállalkozási szerződéstől.
Az elállási jog a törvény vagy megállapodás alapján gyakran kizárható bizonyos szerződéstípusokban (például lakásbérlet). A felek az elállási jogot ki is zárhatják bánatpénz (kártalanítás) ellenében, azonban a bíróság mérsékelheti a túlzott összegű bánatpénzt. A jelenlegi kifejtés csak néhány tipikus esetet mutat be, mivel a Ptk. és kapcsolódó jogszabályok körének kimerítő felsorolására nem törekedhetünk.
Általános összehasonlítás: felbontás, elállás, felmondás
A szerződés megszüntetésének alapvető módjai között a felbontás, a felmondás és az elállás különbségei fontosak. A felbontás ex tunc hatállyal szünteti meg a szerződést, azaz a megkötés időpontjára visszamenőleg megszűnik, és a teljesített szolgáltatásokat vissza kell adni. Az elállás célja pedig a szerződés előtti állapot visszaállítása, ha a kapott szolgáltatás visszafizethető. A felmondás általában ex nunc hatállyal szűnteti meg a szerződést, tehát a jövőre nézve szűnik meg, és a felek egymás felé nem tartoznak további szolgáltatásokkal. Az elállás a szerződés megkötését követően történik meg egyoldalú jognyilatkozattal, és ennek következtében az eredeti állapot helyreállítása a cél.
Ingatlan adásvételi szerződések kontextusában
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény és a polgári jog szabályai szerint a szerződés felbontása során az eredeti állapot helyreállítása kérhető, például a régi tulajdonjog bejegyzésének visszaállítása. Az ex tunc hatály miatt a földhivatalon keresztül történő bejegyzések visszaállíthatók lehetnek, ha a fél jogosult erre és a felek megegyeznek. Az elállás esetén a későbbi teljesítésekre nincs szükség, hogy megfeleljenek a határidőknek; azonban a szerződés érvényes marad addig, amíg a felbontás vagy elállás meg nem történik. Ha az ingatlan iratai hiányosak, elveszettek, pótlásuk vagy hiteles másolatuk beszerzése szükséges lehet közjegyző vagy ügyvéd segítségével.
Gyakorlati példaként egy adásvételi szerződés esetében, ha a vevő késik a vételárral, az eladó jogai közé tartozik a póthatáridő tűzése és adott esetben az elállás vagy felmondás alkalmazása. A késedelmi kamat és kötbér szabályai a Ptk.-ból adódnak, és a szerződés e pontjain keresztül érvényesülnek. Ha a bank finanszírozása késik, a szerződés módosítása szükség lehet, és ezt gyakran a bank kezdeményezi, hiszen a hitelminősítés a határidők hosszabbítását igényli.
Elállási és visszafizetési kötelezettségek
Az elállás esetén a teljesített szolgáltatások visszajárnak. A foglaló kérdését a felek gyakorlata rendezheti, de alapvetően a foglalót az elállás jogállapotától és a felelősségtől függően kell visszafizetni vagy elveszíteni. Ha a vevő hibájából áll el, a foglaló elveszhet; ha az eladó áll el okból, a foglaló kétszerese illeti vissza a vevőt. Mindez összhangban van a Ptk. 6:212-6:213. §-aival és a kapcsolódó ítélkezéssel.
Elállási jog gyakorlásának gyakorlati útmutatása
Az adásvételi szerződés legyen alaposan megfogalmazva, és a teljesítés határidőit egyértelműen rögzítsék. A felek értesítési kötelezettsége a teljesítés során biztosítható, és az akadályzást írásban jelezni kell. Ha a vevő az utólagos teljesítésre vonatkozó póthatáridőt tűz ki és az nem telik le, az eladó jogi lépéseket tehet. A bankok részéről gyakran szükség van a kölcsön megkötésére csak a végső vételár-részlet szabadulását követően. Az elállás lehetősége kizárható vagy korlátozható a konkrét szerződésben, de a jogszabály alapján bármelyik fél élhet vele, amennyiben az alaptételek teljesülnek.
Gyakorlati tanácsok ingatlanügyekben
- A határidők meghatározása és a teljesítés előírása jelentősen csökkenti a jogviták esélyét.
- A késedelmi kötbér és a késedelmi kamat meghatározása személyre szabottan történjen, a szerződésben rögzítsék a kapcsolódó kötelezettségeket.
- Ha a vevő finanszírozása késik, mérlegelni kell a fizetési határidő meghosszabbítását vagy a szerződés felbontását a számottevő kár elkerülése érdekében.
- Az ingatlan-vagyonelemek visszaszolgáltatására csak abban az esetben van lehetőség, ha az eredeti állapot visszaállítható, különben lehet, hogy nem alkalmazható az elállási jog felbontásként.
Megnevezett jogesetek és példák
- Az elállási jog a szerződéskötés előtti állapot visszaállítását célozza; ha ez nem lehetséges, elállás nem alkalmazható.
- Ingatlan-adásvételi szerződésekben a bejegyzések visszaállítása csak akkor lehetséges, ha a felek ezt megállapodják vagy jogszabály ezt lehetővé teszi.
- A szerződés felbontása a megkötés időpontjára visszamenő hatállyal történő megszüntetést jelent, azaz a teljesített szolgáltatások visszafizetése jár.
Az ingatlan eladása sok időbe telik? - Eladásgátló tévhitek 12.
Összegzésként fontos megérteni, hogy a szerződés megszűnésének módjai között az elállás és a felmondás közötti különbség a leglényegesebb. Az elállás célja az eredeti állapot visszaállítása, amennyiben ez fiziikailag és jogilag lehetséges; ellenkező esetben a jogi lehetőségek korlátozódnak. A felmondás a jövőre nézve szűkíti a kötelezettségeket, míg a felbontás a korábbi állapotot visszaállíthatja, ha ezt a felek elfogadják.
tags: #tulajdonjog #atruhazasi #szerzodestol #valo #elallas