UJ ÉPÍTÉSŰ TÁRSASHÁZI LAKÁSOK ÉS Az 5%-os ÁFA VISSZAIGÉNYLÉSE: RENDSZER- és GYAKORLAT-ÁTFOGÓ KÉRDÉSEK

A cikk a 2021. évi 5%-os áfa kedvezmény és annak továbbélése közvetlen következményeire összpontosít, különös tekintettel a társasházi és egylakásos ingatlanok értékesítésére vonatkozó szabályokra, a tárolók/beállók ÁFA-kulcsára, valamint a 5 éves elévülési határidőre és a gyakorlati és jogi lépésekre, amelyeket érintett beruházók, vállalkozók és magánszemélyek tehetnek meg. A NAV novemberi és 2024-es tájékoztatói alapján a kedvezményes kulcs feltételei egyre részletesebbek és körültekintést igényelnek a teljes ügyleti láncon belül.

Mi számít újnak és mikor érvényes a 5%-os áfa az újépítésű lakásokra?

Az 5%-os kedvezmény az új építésű lakások értékesítésére alkalmazható, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 150 m²-t társasházi lakóingatlanok esetében, vagy 300 m²-t egylakásos ingatlanoknál, és ha az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg, vagy történt ugyan, de az értékesítésig még nem telt el 2 év.

Az új ingatlan fogalma 2023-tól kibővült: olyan épületek is újnak számítanak, amelyeknél rendeltetésváltoztatás vagy albetét-szám változás történt, és erről hatósági bizonyítvány kerül kiállításra. Az ilyen ingatlanok sorozatjellegű értékesítése adóalanyiságot keletkeztet, tehát az ÁFA-szabályokat egyenesen kell alkalmazni.

A tárolók/beállók adózása az új lakásokhoz kapcsolódva

A NAV 2023-2024-es tájékoztatója szerint a lakóingatlanhoz kapcsolódó tárolók és parkolók adózása alapvetően úgy fest, hogy:

• a tároló akkor vehető 5%-os áfakulcs alá, ha magának a lakásnak/lakóházank 5%-os kedvezményes áfát felfagyasztó része; a tároló az adott lakás rendeltetésszerű használatához kapcsolódó lakófunkciót biztosít; és az adott lakással együtt értékesítik;
• a garázsok és teremgarázs-beállók általában 27%-os áfát vonatkoztatnak, és ezek nem minősülnek lakóingatlan funkcióként; a forgalmi alapot meg kell osztani a lakás részeként, ha az az értékesítés része; és
• a „helyiségnek nem minősülő” beálló vagy kültéri parkolóhely (például térkövezett parkoló) az adott körülményektől függően válhat lakóingatlan részévé vagy nem; de ha együtt értékesítik a lakással, 5%-os kulcs alkalmazható, feltéve hogy megfelelnek a műszaki és nyilvántartási feltételeknek.

A tároló alapterületének beszámítása külön szabály szerint történik: ha a tároló belmagassága legalább 190 cm, fedett és épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott térként azonosítható, akkor a nettó alapterületét be kell számítani a lakás 5%-os áfa szempontjából releváns összes hasznos alapterületébe. Ha a tároló önálló helyrajzi számmal vagy albetéttel szerepel, akkor a teljes nettó alapterületet be kell számítani az értékesíteni kívánt lakás összes hasznos alapterületébe.

Garázs, teremgarázs és parkolóhelyek speciális esetei

A garázsok és teremgarázs-beállók minden esetben 27%-os áfával terheltek, még akkor is, ha a lakással együtt értékesítik őket. Helyiségként nem minősülő parkolóterületeknél - amelyek például kültéri parkolóhelyek vagy nem fedett beállók lehetnek - a 5%-os kulcs függ attól, hogy az ingatlanrész lakóingatlan részeként vagy közös tulajdonként kerül értékesítésre, és a tényleges alaprajzot, alapító okiratot és a tényleges funkciót is figyelembe kell venni. A parkolók áfa-kezeltetése tehát nem csak a leírt címkéktől függ, hanem attól is, hogy az alaprajz és a műszaki kialakítás alapján helyiségnek minősülnek-e.

Hogyan határozzák meg az adóalapot és az áfakulcsot a beépített közös területeknél?

Az adóalap megosztását akkor alkalmazzák, ha a lakás értékesítésével együtt az adott közös területek (például parkolók) részben átengedésre kerülnek, vagy ha az adott beálló kizárólagos használatára vonatkozó jog a lakásértékesítés részeként kerül átengedésre. Ha a vevők a lakás mellett a közös területeket is kézben tartják, a közös területek értékesítése is adóalanyiságot hozhat létre a 5%-os vagy 27%-os megoldás szerint, a jogi megítélés pedig attól függ, hogy az átadás hogyan történik és milyen jogcímen vonatkozik a díj.

Miért fontos az 5 éves elévülési határidő és mikor keletkezik az ÁFA-fizetési kötelezettség?

• Az ÁFA megállapítására az elsődleges szabály szerint 5 év áll rendelkezésre az adó megállapításához; az elévülés kezdete az adott adóbevallás vagy bejelentés kötelező időpontjától számít, nem feltétlenül a szerződés aláírásától.
• Az előleg esetében az előleg kézhezvételekor vagy jóváírásakor keletkezik az adófizetési kötelezettség, tehát előleg esetén már az előleg összegére kell számolni az ÁFA-t.
• Ha a 27%-os áfát számoltak fel előlegként egy olyan tárolóra/beállóra, amelyre a NAV szerint 5% lett volna vonatkoztatható, akkor az előlegre és a végszámlára egyaránt korrektúra szükséges lehet a különbözet visszaszerzése érdekében lehetőleg számlahelyesbítés és önellenőrzés útján.

Mit tegyenek a beruházók és vállalkozások?

1. Ellenőrizze az ingatlan és az összefüggő ingatlanrészek adózási besorolását: a 5%-os áfa feltételei fennállnak-e a lakás és a kapcsolódó tároló/beálló tekintetében, különösen a hasznos alapterület és a nyilvántartási besorolás tekintetében.
2. Vizsgálja meg a szerződéseket, alapító okiratokat és alaprajzokat, hogy a lakás és a közös területek mennyire tekinthetők összeadott értékesítésnek, és melyik része vonatkozik 5% vagy 27% áfára.
3. Ha a 27%-ot számoltak fel 5%-os lehetőség helyett, kérjen számlahelyesbítést és adózási önellenőrzést; szükség esetén NAV-hoz visszaigénylési kérelmet lehet benyújtani.
4. Vegye fel a kapcsolatot adószakértővel vagy adó- és könyvelési tanácsadóval, hogy a teljesületek és a lánc összefüggéseit átfogóan értékeljék, és a visszatérítési folyamatokat jogszerűen és határidőben kezeljék.

Ki és mikor jogosult az ÁFA-különbözet visszaigénylésére?

A magánszemély vásárló általában nem nyújt be áfabevallást, és nem közvetlenül a NAV-tól kér visszatérítést; a gyakorlatban a vevő az eladótól igényli a számla helyesbítését, és a túlfizetett összeget visszakapja az eladótól, amely azt követően jelzi a NAV felé a helyesbítést. A folyamat tehát inkább az eladó felé irányuló követelés, mintsem közvetlen NAV-alapú visszatérítés.

Ha a vállalkozó nem hajlandó visszafizetni a különbözetet, a vevő írásos felszólítást ad be, amelyben pontosan megjelöli a szerződést, a számlát és az érintett ingatlanrészt, a visszatérítés összegét. Ha ezt követően sem történik intézkedés, jogi lépések - például felszólító levél vagy végső fizetési határidő megadása, majd bírósági eljárás - következhet. A dokumentáció minden lépésről írásban legyen megőrizve.

Miért fontos a dátum és hogyan érinti a teljesítés ideje?

Az új lakásoknál a teljesítés időpontja döntő: a teljesítés lehet a birtokbaadás napja, műszaki átadás napja vagy a szerződéskötés napja, attól függően, hogy mikor történt az átadás és mikor szerződtek az ingatlanról. A 2 éves határidő a rendeltetésváltoztatással érintett ingatlanokra vonatkozik; ez a határidő meghatározza, hogy mikor minősül az ingatlan “újnak” az adózás szempontjából, és hogy mikortól lehet alkalmazni az 5%-os áfát.

Milyen új irányelvek érkeztek 2023-2024-ben a fordított adózás körébe?

2023-tól kibővült az építési-szerelési munkák körébe tartozó fordított adózás: olyan tevékenységek is fordított adózás alá esnek, amelyek a rendeltetés megváltoztatására irányulnak, akár akkor is, ha nincs szükség építési engedélyre, de van hatósági engedély vagy bejelentés szükségessége (például örökségvédelmi vagy településképi engedélyek). 2024-től pedig pontosították a nyilatkozattételt és a kör határait: az „egyéb megváltoztatás” kategóriát kiszűrték, a kör a rendeltetésváltoztatásra, az létrehozatalra, bővítésre, átalakításra és bontásra koncentrálódik.

Gyakorlati összegzés a 5%-os áfa és az ÁFA-visszatérítés kapcsán

Az 5%-os áfa a lakóingatlanok értékesítésére vonatkozóan 2026. december 31-ig általános érvényben marad, és 2027-2030 között is átmeneti feltételekkel alkalmazható, amennyiben az építési engedély vagy az egyszerű bejelentés jogszabályi feltételei teljesülnek. A falusi CSOK és egyes kistelepülési projektek adhatnak kedvezményeket és áfavisszatérítést, de ezek may változhatnak a 2026-os és 2024-es jogszabályi módosítások függvényében. Összefoglalva: minden érintettnek alaposan át kell vizsgálnia a saját ügyleteket, a dokumentációt és a szerződéses feltételeket, hogy meghatározhassa, melyik adózási megoldás a helyes a 5% vagy 27% ÁFA, és hogy miként lehet a túlfizetett ÁFÁ-t a megfelelő módon visszaszerezni.

Tabletta jelleggel a cikk áttekintését segítő összefoglaló adatsor.

Gyakorlati tanács: minden dokumentumot legyen megőrizve kiemelten, mert a 5 éves elévülési idő akkor kezdődik, amikor a szerződés szerzőjük vagy a hatóság által kiadott bizonyítvány került kiállításra. Az adózási megoldások kiválasztásakor érdemes adó-tanácsadóval vagy könyvelővel egyeztetni, különös tekintettel a szerződések nettó/bruttó feltüntetésére és az előlegfizetések ÁFA-kezelésére.

tags: #uj #epitesu #tarsashaz #afaja

Népszerű bejegyzések:

• Építési szabályzatok az Alba Zónában
• Új építésű lakás Siófokon: Határ utca, energiahatékony társasház a belvároshoz közel
• Házunk tárolóhelyiségeinek optimális kialakítása
• Rugalmas irodamegoldások Budapesten
• Közös képviselői szerep Horváthné Nagy Gabriellla Budapesten