A társasházi közös költség kiszámítása és tartozások következményei
Ingatlanvásárlásnál vagy új albérletbe költözésnél az egyik első kérdésünk a tulajdonostól, hogy - természetesen a rezsi mellett - mennyi a közös költség összege, milyen többletkiadásokra számíthatunk? A közös költség (közös költség) magában foglalja a közös tulajdon fenntartási- és felújítási költségeit, a közös tulajdonrészt képző épület berendezéseinek költségeit, a rendes gazdálkodáson túli kiadásokat, illetve a biztosítási költségeket is, amelyekről általában havi rendszerességű elszámolást vezetnek, lakásonként.
A közös költség törvényA közös költségről a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) rendelkezik: a közös költség fogalma a számviteli szabályok szerint értelmezendő, a közös költség a lakások tulajdonosait terheli, tulajdoni hányaduk arányában. Az állandó és a rendhagyó kiadások tekintetében éves elszámolást készítenek, melyben a tényleges kiadások költségnemenként kerülnek felsorolásra, az elszámolásnak tartalmaznia kell a tulajdonosok közös költséghez való hozzájárulásának előírását, teljesítését.
A „közös költség hozzájárulás” fogalma olyan befizetett összeg, amely a társasházi alapköltségek mellett felhalmozódó előlegként kerül a társasház számlájára, hogy ha bejönne egy nagyobb tétel, a társasháznak ne legyen likviditási problémája. A költségvetésben tervezett várható költségeket hivatalosan kiadásoknak nevezik, és ezek lehetnek például liftépítés vagy panelprogram költségei is.
A közös költség tartalma
- Társasházi biztosítási költségek: az épületen belüli meghibásodások, beázás, viharkár és egyéb tényezők ellátását szolgáló költségek fedezése. - Fenntartási költségek: a közös használatú terek takarítása, közös rezsiköltségek, liftek működtetése, szemétszállítás, járdák és zöldterületek karbantartása, parkosított udvar fenntartása. - Felújítási költségek: az épület homlokzatának, közös helyiségeinek rendszeres felújítása (szigetelés, festés, tetőcsere, panelprogram stb.). - Rendes gazdálkodáson túli kiadások: a közös tulajdon bővítésével, átalakításával, új berendezések létesítésével járó kiadások, amelyeket csak egyhangú szavazatokkal lehet vállalni.
A közös költség összege tehát attól függ, kinek mekkora a külön tulajdona a társasházban: a nagyobb lakásoknál magasabb, a kisebbeknél alacsonyabb lehet. Emellett a kor és energiahatékonyság, az épület anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások mind befolyásolják. A legtöbb esetben 7-15.000 Ft-tól indul a havi közös költség kisebb lakásoknál, de magasabb összegek sem ritkák.
Közös költség tartozás - mi a teendő?
- A közös költség befizetése kötelező; elmaradása tartozást eredményez. A behajtásért a közös képviselő felel. Írásbeli emlékeztetőt és fizetési felszólítást küldenek, meghatározott határidővel.
- A tartozás elévülése 5 évnél régebbi esetekben előfordulhat.
- Hátralék esetén fizetési meghagyás kibocsátása lehet a legegyszerűbb és leghatékonyabb megoldás. Ha az adós vitatja a követelést, ellentmondási jog illeti meg. A végrehajtási eljárás elindítható, és a zálogjog bejegyzése is lehetőségek közé tartozik.
- Az éves beszámolóból és a költségvetésből fakadó kiadások tervezése a közös képviselő feladata; a közgyűlés hatáskörébe tartozik a költségvetés elfogadása és a közös költség módosítása.
Albérlet és közös költség
A közös költség alapesetben a tulajdonost terheli a tulajdoni hányad arányában; albérlet esetén viszont gyakori, hogy a közös költség az albérlőre hárul a rezsivel együtt. A szerződésben meg kell határozni, hogy mely tételek kerülnek áthárításra az albérlőre, és ezt érdemes előre rögzíteni a bérleti szerződésben, hogy elkerüljék a későbbi vitákat. A felújításokra és a nagyobb költségekre vonatkozó előtakarékosság (közös költség előtakarékosság) szintén a tulajdonos feladata lehet, de a belső megállapodásoktól függően megosztható az albérlőre vonatkozóan is.
Hogyan alakul a tartozás felelőssége az adásvétel során?
Az 2003. évi Tht. szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik. A végleges felelősség a tulajdonosokra terhelődik, de a Ptk. szabályai szerint a tartozás átszállása nem automatikus, és a vevő általában kérni szokta a „nullás igazolást” a közös költség tartozásról. Egyes szabályzatok az új tulajdonosra is kiterjeszthetik a tartozásfizetési kötelezettséget, de ezt mindig az SZMSZ és a belső megállapodások határozzák meg. Az új tulajdonosnak érdemes nullás igazolást kérni a régi tulajdonostól, hogy elkerüljék a későbbi meglepetéseket.
Fontos gyakorlati megoldások
- Az adásvételi szerződésben kérhető nyilatkozat a közös költség tartozásról és a tartozások összegéről.
- A vevő jogosult elvárni a közös képviselőtől a tartozásról szóló írásos nyilatkozatot az eladás előtt.
- A belső szabályzat meghatározza, hogy a tartozás miként terhelje az új tulajdonost, és milyen megállapodások vannak a tartozások átviteléről.
- A közös költség meg nem fizetése esetén a közös költség behajtásának költségei is a tartozó adósra hárulnak (például a fizetési meghagyás költségei, végrehajtási költségek, zálogjog bejegyzése).
Rövid összefoglaló a kulcspontokról
- A közös költség a társasház fenntartásának és üzemeltetésének költsége, amelyet a tulajdonosok tulajdoni hányaduk szerint viselnek.
- A közös költség tartalma magában foglalja a biztosítási, fenntartási és felújítási költségeket, valamint a rendes gazdálkodáson túli kiadásokat.
- A közös költség kiszámítása egyedi alapon történik; az alapterület, az épület kora, energiahatékonysága és a tervezett kiadások befolyásolják.
- A tartozás elhárítására a közös képviselő írásbeli felhívást ad ki, majd fizetési meghagyást és végrehajtást indíthat, ha szükséges.
Társasházi közös költség fizetése pénzkidobás vagy felelős döntés? - Házügyvitel podcast #2.
tags: #uj #tarsashazak #kozos #koltseg