A zálogjogosultak bekapcsolódása és a végrehajtási jog bejegyzése ingatlanok esetén

Kérdésként merül fel, hogy ingatlanok esetén a jelzálogjogosulti bekapcsolódással indult ügyekben a végrehajtónak kell-e az ingatlanra a végrehajtási jog bejegyzése érdekében intézkednie. Az egyik álláspont szerint nem, hiszen a zálogjogosulti bekapcsolódást követően a végrehajtónak „már csak” az a feladata, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozó ingatlanárverési hirdetményt kiállítson. Indokolatlan volna továbbá a végrehajtási jog bejegyzésével a végrehajtási eljárást elhúzni, ugyanis a Vht. 139. § (1) bekezdésének értelmében a végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a végrehajtást kérő kérelmére akkor intézkedhet, ha a 7. § (2) bekezdése szerint a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a 138/C. § szerinti - a jegyző által igazolt - bejelentéstől számított 60 nap eltelt. Erre tekintettel a becsatlakozást követően bejegyzett végrehajtási jogok bejegyzését követően még a fenti határidők elteltét is meg kellene várni az árverés kitűzésével.

Az összefüggő gyakorlati kérdéseket a kézikönyv összefoglalja, mely kiadvány primer célja a bírósági végrehajtás foganatosítása során felmerülő gyakorlati problémák nevesítése és a lehetséges megoldások bemutatása.

A végrehajtás két szakasza és a kézikönyv szemlélete

A kézikönyv a végrehajtás két szakaszából döntően a foganatosítására koncentrál, az elrendeléssel kapcsolatos kérdések annyiban kerülnek terítékre, amennyiben azok a végrehajtás foganatosítása során problémát vetnek fel. Jellemzően ingatlan-végrehajtások esetén fordul elő, hogy megtörténik a zálogjogosultak végrehajtási eljárásba történő becsatlakozása, majd ezt követően az ingatlanárverés kitűzése előtt újabb zálogjog kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba (az adott ingatlan tulajdoni lapjára).

Mi a végrehajtás alapfolyamata és a bekapcsolódás elvi jelentősége?

• Beleegyezés a végrehajtási eljárásba: a zálogjogosult a bekapcsolódási kérelem benyújtásával részt vehet az alapügyben, amelyben az adós tulajdona vagy résztulajdona terhelt ingatlan lefoglalásra kerül.
• Végzés a bekapcsolódásról: ha a bíróság alaposnak találja a kérelmet, megállapítja a kielégítési jogot és engedélyezi, hogy a zálogjogosult bekapcsolódjon az alapeljárásba.
• Költségek és határidők: a bekapcsolódás költségeire (például eljárási illeték, ügyvédi díj) az adós kötelezett lesz, és a végrehajtási eljárás szorosan kapcsolódik az alapügy sorsához.
• Végrehajtási jog bejegyzése: a bekapcsolódást követően a végrehajtási jog bejegyzése az ingatlanra lehetőséget teremt a kielégítésre és a további jogi lépésekre (pl. árverés), ha a jelzálogjogosult ezt igényli.

Hogyan érinti a bankokat és a hitelezőket a bekapcsolódás?

Az OTP Bank és a Jelzálogbank esetében a bank saját jogon is indíthat végrehajtási eljárást hitelszámla felmondását követően. Az intézmény akkor is érintett lehet, ha az ingatlan ellen harmadik fél végrehajtási jogot jegyez be, mert a végrehajtási jog bejegyzése az ingatlan árverését eredményezheti, és ezzel a bank biztosítékai kockázatba kerülhetnek.

Díjak és költségek a bank bekapcsolódása esetén

A végrehajtási eljárás során felmerülő költségek és díjak számbavétele kiemelten fontos. A táblázatban összegzett példák alapján a következő díjak merülhetnek fel:

Hogyan töröltetheti a bank a végrehajtási jogát? A végrehajtási eljárás lezárulásakor a tartozás és a felmerült költségek rendezése után a végrehajtó elküldi a törléshez szükséges dokumentumokat a földhivatalhoz, amely díj megfizetésével intézkedik a törlésről. Ha a végrehajtási jog bejegyezése marad az ingatlannyilvántartásban és a törléshez szükséges dokumentumok már nem állnak rendelkezésre, a törlés menetéről részletesen a kapcsolódó cikkben olvashat.

A bekapcsolódás előnyei és jogi hatásai

Az ingatlan végrehajtási eljárásban történő lefoglalása esetén a zálogjogosultnak elengedhetetlen a bekapcsolódás a kielégítés érdekében. Ennek keretében a végrehajtó értesíti a jogokat jogosulttól a lefoglalás tényéről és a becsértékről, és egyidejűleg felhívja a bekapcsolódás iránti kérelem előterjesztésére. A bekapcsolódással megszerzett kielégítési jog a végrehajtás alapügyéhez kötődik, tehát a végrehajtási eljárás sorsától függ. A végrehajtó a lefoglalás tényéről értesíti az ingatlan-nyilvántartást, és a zálogjogosultok ezt követően jogosultak a kielégítésre a zálogtárgyból.

A Kúria jogegységi tanulsága szerint a zálogjog mindig dologi hatályú, és minden, a zálogtárgyra a bejegyzés után szerzett jogot birtokló személy köteles tűrni, hogy a zálogjogosult a követelését kielégíthesse a zálogtárgyból. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan új tulajdonosával szemben sem kell külön perindítást indítani a kielégítés érdekében, ha a zálogjog jogosultja a bejegyzett zálogjog alapján jogosult a kielégítésre.

Mi történik, ha az ingatlan adásvételével történik jogutódlás?

A jogutódlás során az ingatlan új tulajdonosa válik a kielégítést igénylő félnek, és az új tulajdonos felé terhelhető a zálogkötelezettség kiegyenítése. A végrehajtási jog bejegyzése minden esetben a jogutódlás után is fennállhat, és a jelzálogjog jogosultja folytathatja a kielégítési jog érvényesítését a zálogtárgyból. A földhivatal a végrehajtási jog bejegyzéséről értesíti a befogadó felet, és a zálogjogosult továbbra is jogosult a kielégítésre a zálogtárgyból.

Összegzésképpen: a zálogjogosulti bekapcsolódás hatására indult végrehajtási eljárás szorosan kapcsolódik az alapügyhöz, és a kielégítés joga a zálogtárgyból addig fennáll, ameddig a végrehajtó a megfelelő eljárási lépéseket megteszi. A kedvezőbb kimenetel érdekében a zálogjogosultnak időben kell benyújtania a bekapcsolódási kérelmet és tisztázni az összegszerűséget, hogy a végrehajtási eljárás a szükséges jogi keretek között haladjon tovább.

Kapcsolat: a cikk a végrehajtási eljárás gyakorlati megközelítését szemlélteti, különös tekintettel az ingatlanokra és a zálogjogosultak jogaira a bejegyzés és a kielégítés kapcsán.

Kapcsolódó témák részletesebb feldolgozása érdekében érdemes elolvasni a kapott kézikönyv releváns fejezeteit a zálogjogosultság és a végrehajtás összefüggéseiről.

tags: #vegrehajtas #jelzalogjog #bekapcsolodoas

Népszerű bejegyzések:

• Hitel és végrehajtás: alapismeretek az ingatlanárveréseknél
• Tetőtéri szoba világítása: spotlámpák és funkcionális megoldások
• Magyarország lakáspiaci helyzete közép-európai keretben – részletek és elemzések
• Terence Hill legendás Dune Buggy és jótékonyság
• Hogyan szigeteljük a tetőtér födémszigetelését – rétegrend és tippek