Zártkert ingatlanok és a földforgalmi törvény hatása a tulajdon-, használati jogokra és adásvételre

mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld:a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve [Földforgalmi tv. 5.§ 17. pont]. Ha a Földforgalmi tv.másként nem rendelkezik, a tanyára a földre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.

Ha a tanyának nem minősülő földrészleten belül a Földforgalmi tv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészlet van, annak területnagyságától függetlenül - Földforgalmi tv. eltérő rendelkezése hiányában - a teljes földrészletre a Földforgalmi tv. rendelkezéseit kell alkalmazni.

[Földforgalmi tv. 3.§ (1) bek. tanya: a település külterületén fekvő, legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás céljára létesített lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik, vagy az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel [Földforgalmi tv. 5.§ 25. szomszédos föld: az olyan föld, amely - a település közigazgatási határától függetlenül - a jogügylet tárgyát képező földdel közvetlenül, illetve önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna közbeékelődésével közvetve érintkezik [Földforgalmi tv. 5.§ 23.

belföldi természetes személy: a magyar állampolgár [Földforgalmi tv. 5.§ 2. tagállami állampolgár: az Európai Unió tagállamának állampolgára, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára, ide nem értve a belföldi természetes személyt [Földforgalmi tv. 5.§ 24. külföldi természetes személy: a nem tagállami állampolgár [Földforgalmi tv. 5.§ 15. külföldi jogi személy: a nem tagállami székhelyű jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet [Földforgalmi tv. 5.§ 16. közeli hozzátartozó: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő és a testvér [Földforgalmi tv. 5.§ 13. fiatal földműves: az a földműves, aki az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog gyakorlása időpontjában elmúlt 16 éves, de a 40. életévét még nem töltötte be[Földforgalmi tv. 5.§ 6. pályakezdő gazdálkodó: az a 16. birtok: a jogosult tulajdonában, haszonélvezetében vagy bármely más érvényes jogcímen használatában álló valamennyi föld [Földforgalmi tv. 5.§ 3. állattartó telep: a Magyarország területén, egy vagy több földrészleten, illetve földrészleten belül alrészletként elhelyezkedő, a földfelszínen azonosítható állandó mesterséges tereptárgyakkal egyértelműen lehatárolt, az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv nyilvántartásban egy elnevezés és nyilvántartási szám alatt állattartó helyként vagy tojáskeltetőként megjelölt, állatok tartására, illetve keltetésre szolgáló gazdasági épületek és kiszolgáló létesítmények, és a hozzájuk tartozó gazdasági felszerelés együttese, ideértve az állattartó létesítményekkel egy technológiai egységben működő körbekerített legelőket és kifutókat, továbbá a trágyatárolásra és a méhcsaládok elhelyezésére használt területeket [Földforgalmi tv. 5.§ 1. mezőgazdasági üzem: az azonos céllal működtetett mezőgazdasági termelési tényezők (föld, mezőgazdasági felszerelés, egyéb vagyonelemek) szervezeti alapegysége, amely a gazdasági összetartozás révén gazdálkodási alapegység is [Földforgalmi tv. 5.§ 20. mezőgazdasági üzemközpont: a földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet tulajdonában, illetve használatában álló, a mező- és erdőgazdasági tevékenység vagy a mező- és erdőgazdasági tevékenység és a kiegészítő tevékenység célját szolgáló gazdasági, lakó, illetve iroda épülettel beépített ingatlan vagy a tanya, amely a gazdálkodás végzésének vagy megszervezésének a mezőgazdasági igazgatási szervnél bejelentett helyéül szolgál [Földforgalmi tv. 5.§ 21. mező-, erdőgazdasági tevékenység: növénytermesztés, kertészet, állattartás, a méhanya nevelés, halászat, haltenyésztés, szaporítóanyag-termesztés, vadgazdálkodás, erdőgazdálkodás, kiegészítő tevékenységgel vegyes gazdálkodás [Földforgalmi tv. 5.§ 18. helyben lakó: az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adás-vételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik [Földforgalmi tv. 5.§ 9. településen van, amelynek közigazgatási területén a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik [Földforgalmi tv. 5.§ 11. vagy használatában lévő föld szomszédos a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földdel [Földforgalmi tv. 5.§ 12. nem haladó mértékben használja és szedje annak hasznait [Földforgalmi tv. 5.§ 22a. ültetvény: a Földforgalmi tv. 1500 m2-nél nagyobb területű szőlővel, gyümölcsössel betelepített földrészlet, illetve alrészlet [Földforgalmi tv. 5.§ 27. A különválással, kiválással, egyesüléssel (beolvadással, összeolvadással), szervezeti formaváltozással (szervezeti átalakulás) létrejött jogi személy - ide nem értve a bevett egyházat, vagy annak belső egyházi jogi személyét - a jogelődje által a termőföldről szóló törvény szerint, vagy a termőföldről szóló törvény hatálybalépését megelőzően megszerezett tulajdonát képező föld tulajdonjogát nem szerezheti meg.[Földforgalmi tv. föld tulajdonjogának megszerzésére jogosultak: ha Földforgalmi tv. agállami állampolgár szerezheti meg. számon nyilvántartott művelés alól kivett terület (alrészlet) területnagyságát is be kell számítani. az állam, valamint meghatározott jogi személy is megszerezheti a következő esetekben és feltételekkel. bb) egyikének lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. [Földforgalmi tv. föld ajándékozása: föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni. [Földforgalmi tv. szerző fél használati kötelezettsége: A tulajdonszerzési jogosultság feltétele - ide nem értve a Földforgalmi tv. 10. § (3) bekezdésében, a 11. §-ban, és a 17. §-ban foglalt eseteket -, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig - a Földforgalmi tv. 13. b) megszűnését követő időre a Földforgalmi tv. 13. földszerzési maximum: A földműves, valamint a 10. haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával - 300 hektár mértékig szerezheti meg [Földforgalmi tv. 16. birtokmaximum: a földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet - a (3) bekezdésben meghatározott esetek kivételével - a föld birtokát - a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával - legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg [Földforgalmi tv. 16. kedvezményes birtokmaximum: az állattartó telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítója esetében - a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló törvényben meghatározottak szerint - a birtokmaximum mértéke - a Földforgalmi tv. 16. § (2)bekezdésben meghatározottaktól eltérően - 1800 hektár területnagyság. [Földforgalmi tv. 16. földhasználat jogcímei a Földforgalmi tv. földhasználat jogának megszerzésére jogosultak: a földhasználat jogát a rekreációs célú földhasználati szerződés kivételével - földműves és mezőgazdasági termelőszervezet szerezheti meg. a) olyan jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező gazdálkodó szervezet, amely nem minősül a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. [Földforgalmi tv. 40-41. ide nem értve a Földforgalmi tv. 40. § (1)-(4) bekezdésében, valamint a 41. és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. A földhasználati jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a földhasználati jogosultság átengedéséről szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglaltan nyilatkozzon arról, hogy nincs jogerősen megállapított és fennálló földhasználati díjtartozása. Újonnan alapított mezőgazdasági termelőszervezetnek továbbá kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy a földhasználati jogosultság megszerzésétől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen mezőgazdasági üzemközpontot létesít. [Földforgalmi tv. 42. vonatkozó előírások az irányadók az alábbi eltérésekkel. 1 éve tagjának tulajdonában álló föld használatával. - a megengedett birtokméretbe a jogelőd birtokában lévő összes föld területnagyságát be kell számítani. [Földforgalmi tv. 43. haszonbérlet: a haszonbérletre a Földforgalmi tv. rendelkezései mellett a Ptk., valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló törvény (Fétv.) haszonbérletre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. A Földforgalmi tv. nem kell alkalmazni, ha a haszonbérlő öröklés jogcímén lépett a jogelődje helyébe. [Földforgalmi tv. 38. haszonbérlet: a haszonbérletre a Földforgalmi tv. rendelkezései mellett a Ptk., valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló törvény (Fétv.) haszonbérletre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. A Földforgalmi tv. - legfeljebb 20 évre köthető meg. év végéig lehet megkötni. [Földforgalmi tv. 44. haszonbérfizetési kedvezmény: a haszonbérlőt arra az évre, amelyben a mezőgazdasági termelést érintő időjárási és más természeti kockázatok kezeléséről szóló törvényben foglaltak szerinti elemi káresemény vagy időjárási és más természeti jellegű elháríthatatlan külső ok (vis maior) miatt legalább 30%-os mértékű hozamcsökkenést szenved, és ezt az agrárkár-megállapító szerv igazolja, legfeljebb a hozamérték-csökkenéssel arányos haszonbér-mérséklés illeti meg arra a földre vonatkozóan, amelyen a hozamérték-csökkenés bekövetkezett. Eltérő megállapodás hiányában a kedvezmény csak azt a haszonbérlőt illeti meg, aki, illetve amely a haszonbérleti szerződés alapján legalább a helyben szokásos mértékű, de legalább a Nemzeti Földalapba tartozó földekre megkötött haszonbérleti szerződésekben meghatározott és a Nemzeti Földalap kezelésére kijelölt szerv honlapján közzétett, országosan egységesen alkalmazott összegű haszonbérleti díjat fizeti. Ha a szerződés alapján a haszonbérlő a haszonbért az Fétv. 50. § (1) bekezdése szerinti módon természetben teljesíti, akkor a haszonbérként nyújtott termék értékeként a földügyért felelős miniszter által vezetett minisztérium honlapján közzétett közleményben meghatározott referenciaárat, ennek hiányában a természetbeni szolgáltatás helyben kialakult piaci értékét kell figyelembe venni. A haszonbérlő a haszonbérfizetési kedvezmény igénybevételét és mértékét a mezőgazdasági termelést érintő időjárási és más természeti kockázatok kezeléséről szóló törvényben meghatározott, a hozamcsökkenéssel érintett földre vonatkozóan kiállított hatósági döntés kézhezvételét követő 8 napon belül, írásban köteles közölni a haszonbérbeadóval. Semmis az a megállapodás, amelyben a szerződő fél a kedvezmény igénybevétele miatt ki nem fizetett haszonbér pótlására vállal kötelezettséget. [Fétv. 63. A részesművelési szerződés alapján a szerződő felek a tevékenységük kockázatát közösen viselik. Semmis az olyan megállapodás, amely valamely felet a veszteség, illetve a kár viselése alól mentesít vagy a nyereségben való részesedésből kizár.Ha a szerződő felek harmadik személlyel kötött szerződésük alapján a veszteség viselésének arányától eltérően kötelesek helytállni, a részesművelési szerződésben meghatározottak szerint el kell számolniuk egymással.

A zártkert adásvétele most különösen figyelmet érdemlő téma, mert egy új jogszabály egyszerűsítheti a adásvételt, és a banki hitel is könnyebben elérhetővé válhat ezeknél az ingatlanoknál. A nyár egyik kevésbé látványos, de annál fontosabb jogszabályváltozásának köszönhetően a zártkerti ingatlanok művelési ág alól kivett területként kerülhetnek nyilvántartásba, ha azt az adott település önkormányzata rendeletben engedélyezi. A változás nemcsak felértékelheti a zártkerteket az ingatlanpiacon, hanem elősegítheti a hitelezési lehetőségeik kiszélesítését és a támogatásokhoz való hozzáférésüket is.

A zártkert fogalma ma hivatalosan nem létezik mint jogi kategória, eredetileg a szocializmus korában jelent meg; ezek voltak a nyaralók, pincék, gyümölcsösök, gazdasági és rekreációs célú ingatlanok. A zártkert kategóriát 1994-ben hivatalosan megszüntették, a külterületek közé sorolták. A zártkert tehát nyaraló- és hétvégi területként funkcionált, amelyre a beépíthetőség a településrendezési jogszabályok és a HÉSZ alapján határozható meg, általában 3%-os beépíthetőséggel egyes ingatlanok esetében. 2017 végéig volt lehetőség a művelés alól ki nem vett zártkert kivetésére, de az ezt követő szabályozás a Földforgalmi tv. hatálya alá tartozik.

Infografika a zártkert fogalmáról, belterület-külterület és művelési ágok kapcsolata

A zártkert adásvételének aktuális jogi folyamata hosszadalmas lehet: kifüggesztés, elővásárlási jogok, majd a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, melyet gyakran helyi földbizottság állásfoglalása kísér. A kifüggesztés 30 napos ideje alatt a helyi földművesek, önkormányzat és az állam élhet elővásárlási joggal, és csak ezt követően történhet meg a végleges jóváhagyás. A jóváhagyásról a mezőgazdasági igazgatási szerv önálló határozatot hoz, és az adásvételi szerződést záradékkal látja el.

Ha a zártkert a művelés alól kivonásra kerül, az épületek akár lakó- vagy üdülőingatlanná is nyilvántartásba vehetők. A zártkert adásvételének összképe, szerint a Földforgalmi tv. előírásainak betartása mellett történik, és a jogszabályi környezet megváltozásával a piac és a finanszírozási lehetőségek is módosulhatnak. A módosítások célja, hogy a parlagon lévő zártkerti ingatlanok hasznosításra kerüljenek, és a helyi közösségek megélhetése illetve gazdasági fejlődése erősödjön.

Ha a zártkerti ingatlanok beépthetősége érdekli, érdemes megismerni a helyi HÉSZ-t és a települési rendeleteket, mert ezek meghatározzák a beépítés és művelés alóli kivonás lehetőségeit.

Változott a földforgalmi törvény hogyan juthat termőfölhöz 2024ben

Az adásvételhez kapcsolódóan érdemes előzetesen banki és közvetítői tanácsot kérni, hogy az adott ingatlan fedezetként megfelel-e a hitelhez. A zártkerti ingatlanokat a legtöbb esetben nem lehet lakáshitelhez kötni, ezért a hitelképesség és finanszírozási lehetőségek megfontolása különösen fontos. A zártkerti ingatlanok adásvétele során a vevők és eladók közötti magánjogi jogviszonyt mindig a földforgalmi jogszabályok keretei között kell értékelni, és a szerződés tartalmát a jogszabályi előírásokhoz kell igazítani.

Az elővásárlási jog módosított rendje alapján a földművesek vagy a családi gazdaság tagjai a meghatározott sorrendben kerülnek előtérbe a föld birtokának megszerzése során, és a jövőben a elektronikus regisztrációs rendszeren keresztül történik a jognyilatkozatok megküldése és a közzététel. A Kúria jogi álláspontja szerint a földforgalmi jogszabályok közjogi keretei között vizsgálja a hatóság a szerződést, és a magánjogi szerződés tartalmát a jogszabályok rögzítik.

tags: #zartkert #ingatlan #foldforgalmi #torveny

Népszerű bejegyzések: