Zártkerti ingatlanra vonatkozó áramellátási lehetőségek és átminősítés szabályai Magyarországon

Magyarországon ma körülbelül 150 ezer külterületi lakóingatlant tartanak nyilván, ebből 29 ezer zártkert besorolású. Sokan laknak tehát települések külterületén zártkerti ingatlanokban, ugyanakkor a zártkert, mint fogalom már egy nem hatályos telekkönyvi besorolás. Érdekel az Otthon Start hitelprogram? Szeretnél 3%-os, államilag támogatott lakáshitelt első lakásodhoz? Díjmentesen segítünk az igénylésben!

A zártkert fogalma összetettebb, és története is korábbra nyúlik vissza. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre, amikor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre. A telekkönyvi nyilvántartásokban korábban létezett a belterületi, külterületi és a zártkerti kategória is, 1994-től viszont a besorolás átalakult, azóta elhelyezkedése miatt a zártkert a külterülethez tartozik. A régi tulajdoni lapokon még fennmaradt a zártkert megnevezés, így a zártkerti ingatlanok ezekről viszonylag könnyen beazonosíthatók.

Mivel a zártkertek jogilag külterületnek minősülnek, más szabályok vonatkoznak rájuk, mint a belterületi telkekre. A speciális szabályok, korlátozások nagyban megnehezítik a zártkerti ingatlanok adásvételét, hitelezhetőségét, ezáltal eladhatóságuk és az irántuk való érdeklődés is óvatos, visszafogott, vételáruk pedig az esetek többségében olcsóbb a belterületi ingatlanoknál. Említettük, hogy a “művelés alól kivett” minősítés mentesíti a zártkerteket a földforgalmi törvény szabályai alól.

A legegyszerűbb áttörés az átminősítésben, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 2025. januárjától lehetőséget ad arra, hogy a helyi önkormányzat rendeletben engedélyezze a művelés alóli kivonást. 2025. június 26-tól az eljárás egyszerűbb lehet, és a kivonás már nem kötődik a földvédelmi járulékhoz egyes esetekben. Az önkormányzat ezt a rendelet alapján teheti meg; a kormányzati végrehajtási rendelet pedig a részleteket adja meg, de a helyi rendelet az irányadó.

Az Otthon Start és más állami otthon-támogatások igénybevétele továbbra is összefügg a beépíthetőséggel és a lakóingatlan besorolásával. A támogatott hitel célja, hogy Magyarország területén lévő lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építése vagy vásárlása legyen. Ezért külterületi üdülő vagy nyaraló besorolású ingatlanok továbbra sem vásárolhatók meg fix 3%-os hitellel 2026-ban. A zártkerti ingatlan akkor minősül lakóingatlannak, ha a rajta álló épület lakóingatlan besorolású.

Mi befolyásolja a beépíthetőséget és az árakat a zártkertben?

A zártkert beépíthetőségét a TÉKA és a helyi építési szabályzat határozza meg. Az átminősítés kiindulópontja az adott önkormányzat helyi építési szabályzata, amely az aktuális építési szabályokat tartalmazza. A bankok sok esetben nem adnak lakáhitelt zártkerti ingatlan megvásárlásához, de ha az ingatlan már lakóingatlanná van minősítve, javulhatnak az esélyek. A jogi háttér kulcsfontosságú: a zártkert átalakítása érdekében mind a teleknek, mind az épületnek meg kell felelnie a jogszabályoknak, és a kivonás után is fennállhatnak egyéb hatósági engedélyek.

Ha a zártkertben álló épületet lakóházzá minősítik, akkor könnyebbé válik a támogatott hitel és egyéb programok igénybevétele. A kivonás folyamatát az önkormányzat rendelete szabályozza, és egyes önkormányzatok már rendeletet hoztak annak lehetővé tételére. A kivonás díja általában 10 600 forint telek érintettsége esetén, és egyes földhivatalok szerint ez az eljárás ingyenes lehet. A változás bejegyzéséhez tehát szükség lehet vázrajzra is, különösen, ha az ingatlan egészét érinti.

Hogyan lehet zártkertből beépíthető ingatlant készíteni?

Az átminősítés kiindulópontja az önkormányzati rendelet, amelyet a kérelemben hivatkozni kell. Ha az ingatlanrész csak egy része kerül kivonásra, a telek megosztása szükséges a nyilvántartás pontossága érdekében. Amennyiben az ingatlan egészét vonják ki, zártkerti művelés alól kivett terület megnevezéssel kerül be a nyilvántartásba. Ha az ingatlanon épület áll, az épület rendeltetése is feltüntethető. A kivont terület megnevezése a földhivatali nyilvántartásban a helyzet szerint történik, például zárkerti művelés alól kivett terület vagy zárkerti művelés alól kivett terület, gazdasági épület.

A gyakorlatban tehát a beépíthetőség érdekében elengedhetetlen a helyi rendelet és az ingatlan-nyilvántartás adatszerkezeteinek pontos ismerete. További részleteket érdemes megvizsgálni a helyi önkormányzattal, és szükség lehet független értékbecslőre a pontos költségek meghatározásához.

Zártkert és közművek

A zártkert értékét nagymértékben befolyásolja, hogy milyen közművek érhetők el. Víz, villany, csatorna vagy emésztő rendelkezésre áll-e, és milyen útviszonyok vannak. A beépíthetőséghez elengedhetetlen a megfelelő közműellátottság, hiszen a zártkerti ingatlanok esetében gyakran ez a legnagyobb költség- és időigényű tényező. A jogosultságok és a lehetőségek függnek attól, hogy az ingatlan zártkertként vagy kivett területként van-e nyilvántartásban.

Előnyök és kockázatok

A zártkerti ingatlanok egy részének kivonása a művelés alól jogi és gazdasági előnyökkel járhat, például az adásvétel egyszerűbbé válhat, a beépítés lehetősége bővülhet, és bizonyos támogatások igénybevétele könnyebbé válhat. Ugyanakkor a beépítés és a fejlesztés költségei, a közművelemek kiépítése, valamint a helyi rendeletek betartása mind kockázatokat jelentenek. A jó hirdetés és a realisztikus árképítés segíthet a vásárlókat megnyerni; a részletes beépíthetőségi és közműinformációk hiánya elriaszthatja az érdeklődőket.

Ha eladni vagy vásárolni szeretnénk zártkerti ingatlant, érdemes alaposan átgondolni, hogyan tehetjük vonzóbbá a vevők számára: címkék, világos hirdetés, és a beépíthetőségi lehetőségek részletes feltüntetése jelentősen növelheti az érdeklődést. A zártkert olyan kategória, amely bár vitatott körültekintést igényel, hosszú távon akár okos befektetés is lehet, ha a szabályozást és az önkormányzati terveket alaposan feltérképezzük.

A zártkert átminősítésének legújabb jogszabályi háttere lehetővé teszi a művelés alóli kivonást olyan településeken, ahol az önkormányzat rendeletben engedélyezi. A folyamat részletei a 72/E. §-ban, a 14/A. fejezetben és a kapcsolódó végrehajtási rendelkezésekben találhatók. Fontos, hogy a kivonás önmagában nem mentesít a földvédelmi kötelezettségek alól, így szükség lehet körültekintő jogi és adózási tanácsadásra.

Otthon Start zártkertre csak belterületbevonás után vehető fel. A legfrissebb információk szerint zártkerti lakóingatlanok és zártkerti építkezések is finanszírozhatóak a 3%-os hitellel, ha a jogi és beépíthetési feltételek teljesülnek.

Infografika a zártkert fogalmáról és beépíthetőségről

KOZPONT 20251218 Zártkerti ingatlanok és átminősítés

Összegzésként elmondható, hogy a zártkerti ingatlanok jogi és technikai áttekintése nélkülözhetetlen a sikeres vásárlás vagy eladás érdekében. A beépíthetőség és a közművek elérhetősége kulcsfontosságú tényezők, amelyeket az önkormányzati rendeletek és a Inytv. 72/E. §-a rendezi. A változás lehetőséget ad a tulajdonosok számára, hogy jogi és gazdasági szempontból tisztább, kiszámíthatóbb keretek között használják ki a zártkerti ingatlanok potenciálját.

Ha kíváncsi vagy a részletekre, vedd fel a kapcsolatot egy szakértővel, és ellenőriztesd a helyi rendeleteket, a beépíthetőségi feltételeket, valamint a földtulajdon és a közművek állapotát és kiépítésének költségeit.