Arveresen valo ingatlanvasarlas: tudnivalok es buktatok
Ingatlant nem csak adásvétel útján lehet szerezni, léteznek más típusú ügyletek, jogcímek is. Ezek közül az egyik típus a végrehajtási árverés útján történő tulajdonszerzés. Bár az árverésnek érzelmi vetülete is van, amivel számolnunk kell, de a kockázatokat sem bagatellizálhatjuk el. Bár árverés útján olcsóbban juthatunk hozzá egy ingatlanhoz, mint annak aktuális piaci értéke, mégis sokan ódzkodnak attól, hogy így vásároljanak ingatlant - nem véletlenül. Az árverés során ugyanis nem járhatunk el kellő körültekintéssel, ez pedig számos buktatót rejthet a vásárló számára.
A polgári jog kimondja, hogy tulajdonjog csak a tulajdonostól szerezhető, akinek adatait az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza. Csakhogy az ingatlan-nyilvántartás arra vonatkozóan nem tartalmaz adatokat, hogy a tulajdonos tulajdonjogát jogilag helyesen, vagyis jóhiszeműen, esetleg ingatlanjogilag hibásan, vagyis rosszhiszeműen szerezte meg. Ha a tulajdonjog szerzése érvénytelen, úgy törlési jog indítható az eladóval szemben.
A polgári törvénykönyv alapján jóhiszeműen úgy szerezhetünk tulajdonjogot egy hatósági árverésen, hogy nem kell figyelembe vennünk azt, hogy az ingatlannak korábban ki volt a tulajdonosa.
Fontos tudnivalók az árverésről
- Az árverés során történő tulajdonjog szerzéshez a licitáló nem vehet igénybe banki hitelt, mert a bank nem tudja lefolytatni az ingatlan fedezeti értékének meghatározó eljárást. Emiatt árverésen jellemzően csak az tud ingatlant szerezni, akinek rendelkezésére áll már a teljes, a licitálás során meghatározott végső, teljes vételár.
- Az árverésen vásárolt ingatlanok vételárát 15 napon belül kell megfizetnünk a végrehajtónak. A vásárláshoz további költségekkel, így ügyvédi munkadíjjal és ingatlanközvetítői jutalékkal nem kell számolnunk.
- Az ingatlanon, amelynek tulajdonjogát hatósági árverés útján szereztük meg, megszűnnek a harmadik személy ingatlant terhelő jogai. Kivéve, ha az árverés során a tulajdonos az érintett jogok tekintetében nem volt jóhiszemű. Azt azonban fontos megemlítenünk, hogy ha az így szerzett ingatlanon haszonélvezet van, az árveréssel nem érintett haszonélvező jogosultsága megmarad.
- A végrehajtási árverésen történő részvételhez először egy végrehajtónál kell regisztrálnunk ahhoz, hogy az online liciteken részt vehessünk. Ha jelentkezni szeretnénk egy ingatlanlicitre, azt egy meghatározott előleg befizetésével tehetjük. Ezt az összeget a végrehajtó letétbe helyezi addig, míg a nyertes, vagyis a legmagasabb licitáló ajánlata a licit zárásakor meg nem születik.
- Az árverésre bocsátott ingatlanok bejárására általában nincs lehetőség.
- A teljes tulajdonjog nem minden ingatlan esetében kerül árverésre.
- Előfordulhat, hogy az árverés tárgyát képező ingatlan nem költözhető jogviszony mellett szerezhető meg. Ilyenkor a nyertes licitálót meglepetésként érheti, hogy az ingatlanban továbbra is jogszerűen laknak. Az ingatlant esetleg egy bejegyzett haszonélvezeti jog is terhelheti.
- Egy klasszikus adásvétel során előzetesen felmérhető az is, hogy megközelítőleg milyen összeget kell az ingatlan felújítására, átalakítására fordítanunk. Az árverésen szerzett ingatlan kapcsán ez azonban nem látható előre. Ennek oka, hogy az árverés „vakon” történik, így a licitálónak nem áll módjában az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát az árverés előtt megvizsgálni, felmérni.
Az árverési folyamat és a szabályok változása
Az ingatlanokat megtekinteni általában kívülről lehetséges. A minimálár a legkisebb ajánlható árat jelenti, amellyel be lehet szállni a licitálásba és a licit is innen indul. Az árverésen nagykorú, cselekvőképes természetes személyek és jogi személyiségű társaságokat képviselő személyek vehetnek részt, akik személyesen már regisztráltak egy végrehajtónál és van az MBVK hivatalos árverési oldalához felhasználójuk és jelszavaik.
A koronavírus miatti veszélyhelyzet május végén való megszűnésével megszűnnek azok a jogszabályi korlátozások is, amelyek a veszélyhelyzet alatt nem tették lehetővé magánszemélyek lakóingatlanának árverezését. Az utóbbi években jelentős változások következtek be az ingatlanárverés szabályaiban. Az ingatlanárverés szabályaiban 2021-től az egyik alapvető változás az volt, hogy bevezetésre került a szakaszos árverés. Az árverés első szakasza az árverési hirdetmény közzétételét követő 20. nap. A második szakasz a 40. nap. A harmadik szakasz pedig a 60. nap. Például, ha az első szakaszban a lakóingatlan kikiáltási árát elérő ajánlat érkezik, akkor a szakasz végén az árverés befejeződik, nem lép a második szakaszba. Amennyiben nem érkezik érvényes ajánlat az adott árverési szakaszban, akkor az ingatlanárverés automatikusan a következő szakaszba lép.
Fontos változás, hogy az első sikertelen árverést már nem követi automatikusan a második. Ha az első árverés sikertelen volt és nem kell másodikat tartani, akkor a végrehajtó már az első sikertelen árverést követő 15 napon belül közzéteszi az ingatlan folyamatos árverezésére vonatkozó hirdetményt az elektronikus árverési rendszerben. A korábbi árverési szabályok lehetővé tették, hogy az ingatlanárverés első percétől a kikiáltási ár alatti minimális áron érkezzen érvényes ajánlat, feltéve, hogy a jogszabály megengedte a kikiáltási ár alatti érvényes ajánlattételt. Általános szabály, hogy a fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása esetén az árverés mindhárom szakaszában legalább a kikiáltási ár 100%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat.
A hosszabb ideig húzódó árverések esetén az árverezendő ingatlan értéke az évek során változhat. Az újbóli értékelés határidejét 2 évre csökkentette az új szabályozás. Ingatlanárverés esetén megszűnt az a lehetőség, hogy a végrehajtást kérő a második sikertelen árverést követően az ingatlant átvegye. Korábban a végrehajtást kérőnek joga volt arra, hogy a második sikertelen árverést követően az ingatlant a becsérték 50%-ának, bizonyos esetekben 70, ill. 100%-ának megfelelő összegért átvegye.
Beköltözhetőség és terhek az árverezett ingatlanokon
Beköltözhető az az ingatlan, mely sikeres és jogerős árverést követően birtokba vehető. A lakott állapotban kitűzött ingatlan nem vehető birtokba sikeres és jogerős árverést követően sem, mivel vagy résztulajdoni hányad kerül árverésre, vagy haszonélvezeti/özvegyi joggal terhelten kerül árverésre, vagy a végrehajtást kérő(k) az ingatlan lakott állapotban történő értékesítését kérték. Lakottan kell továbbá árverezni az ingatlant, ha abban bérleti szerződés alapján bérlő lakik, vagy abban az adós olyan egyenesági felmenője lakik, akinek lakóhelye az eljárás megindulását megelőző 6 hónapban is ebben az ingatlanban volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte. Általában nem birtokba vehető, ha az ingatlan résztulajdoni hányada kerül értékesítésre az árverési eljárásban!
A beköltözhető állapotban történő értékesítés nem jelenti ugyanakkor azt, hogy az ingatlanban ténylegesen nem lakik senki, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az ingatlant az árverési vevő birtokba kell, hogy bocsássák. Ha az adós, illetve az adós jogán ottlakó személyek az ingatlant önként elhagyják, a végrehajtó az ingatlant átadja az árverési vevőnek, ellenkező esetben - az árverési vevő kérelmére - az árverezett ingatlan kiürítésével gondoskodik a birtokba bocsátásról. Ha az adós kiköltözési kötelezettségének a törvényben foglalt határidőben nem tesz eleget, az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti a végrehajtónál az ingatlan birtokba adását, mely iránt a végrehajtó szükség esetén a rendőrség közreműködésével intézkedik. Amennyiben az árverési vevő a fenti határidőt elmulasztja, az ingatlan kiürítését már csak bírósági eljárás keretében kérelmezheti. (Vht. 141. §, 154/A.§)
Árverezőként történő regisztrációt megelőzően mindenképpen javasoljuk, hogy érdeklődjön az ügyben eljáró önálló bírósági végrehajtónál az ingatlan terheiről (haszonélvezet, használati jogosultságok stb.).
A NAV által meghirdetett árverések
A Nemzeti Adó és Vámhivatal által meghirdetett árverésekre a hivatal felé felmerülő tartozások miatt kerül sor. A hivatal honlapján lehetőség van az árverési kiírások megtekintésére és részvételre az online aukciókon (ehhez előzetes Ügyfélkapus regisztráció szükséges). A részvételhez be kell jelentkezni az Egységes Árverési Felületen, amelyet szintén a NAV üzemeltet. Árverési vevőként valamint ajánlattevőként felléphetnek természetes személyek, továbbá jogi személyek és jogi személyiség nélküli egyéb szervezetek (utóbbiak a nevükben eljáró, képviseleti joggal rendelkező természetes személyek útján).
Amit az ingatlanok jogi ellenőrzéséről mindenképp tudnod kell!
Az elektronikus árverési rendszer
Az elektronikus árverés időtartama az árverési hirdetményben megjelölt kezdő időponttól számított harmadik nap - az ezen pontban meghatározottak kivételével - 21.00 óráig tart. Amennyiben az árverés lezárásának időpontja előtti két percben érkezik érvényes ajánlat, az árverés időtartama automatikusan öt perccel meghosszabbodik. Ezt az árverés lezárásának újabb időpontjaira is alkalmazni kell. Ez alapján az árverés addig folytatódik, ameddig az árverés eredetileg meghirdetett 21.00 órai lezárását követően első alkalommal telik el úgy öt perc, hogy annak utolsó kettő percében nem érkezik újabb, a korábbinál magasabb érvényes ajánlat.
Ha az EÁF rendszerben egy óra időtartamot elérő üzemzavar keletkezik, az elektronikus árverés időtartama 24 órával meghosszabbodik. Az árverés az üzemzavar időtartamától függetlenül 24 órával hosszabbodik meg, ha az üzemzavar az árverés lezárultát megelőző 4 órás időtartamon belül történt.
Az árverés helyén a meghirdetett időpontban elkezdődik az árverés. Az adóson kívül - aki nem licitálhat - mindazon személyek jogosultak részt venni az árverésen, akik befizették a 10%-os árverési előleget. Az árverés megkezdésekor a végrehajtó a résztvevőkkel közli az ingatlan becsértékét - ami egyben a kikiáltási ár is - ismerteti az árverési feltételeket, és felhívja a résztvevőket, hogy tegyék meg ajánlatukat. Ha az ajánlat nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a meghatározott minimálárig. Az árverést addig kell folytatni, amíg a licitálók ajánlatot tesznek. Amikor már nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti, hogy az ingatlan a legmagasabb összeget ajánló részére elkelt. A helyszínen az árverés lezárását követően azonnal, költségek levonása nélkül visszafizetésre kerül.
A zárlat jelensége az elektromos hálózatokban
Az elektromos hálózatokban gyakori hibajelenség, hogy zárlat alakul ki. A zárlat egy elektromos jelenség. Akkor alakul ki, ha két, vagy esetleg több különböző feszültségű vezeték alacsony ellenállás mellett összeér. Ilyenkor zárlati áram jön létre, mely a normál áramfelvételnél jelentősen nagyobb lehet, túláramot okoz. A zárlat következtében, amennyiben megfelelően működik az elektromos hálózat, azonnali áramkimaradás lesz. Az áramkimaradás zárlat esetén a biztosítékok, vagy kismegszakítók védelmi szerepe miatt alakul ki. Feladatuk, hogy túlterhelés esetén leoldjanak, és azonnal megszüntessék a vezetékek áramellátását. Ha ezt nem tennék meg, a zárlatos összetevők folyamatos veszélyt jelentenének, amelyek áramütést, tüzet okozhatnának.
Ha áramkimaradás van, először is meg kell róla bizonyosodni, hogy leoldódtak-e a biztosítékok. Előfordulhat, hogy az áramkimaradás mögött nem zárlat, hanem áramszünet áll. Ha a biztosítékok közül valamelyik lekapcsolt állapotban van, meg kell próbálni visszakapcsolni. Ha sikerül, akkor nincs nagyobb probléma. Ha az áram visszakapcsolásakor egy pillanatra jön csak vissza az áram, valamelyik áramkörben továbbra is zárlat van. Ilyenkor meg kell keresni a probléma forrását. A legjobb megoldás, ha lekapcsoljuk a kismegszakítókat, majd visszakapcsoljuk az áramot. Egyesével felkapcsolva az áramkörök kismegszakítóit, meg tudjuk találni, hogy mely áramkörön belül van a probléma.
Sok minden állhat a probléma hátterében. Igen gyakran valamilyen hibás elektromos berendezés csatlakozik a hálózatot. Ezt úgy lehet kiszűrni, hogy a hibát jelző áramkörre csatlakoztatott összes berendezést le kell választani a hálózatról, és egyesével csatlakoztatni. A zárlathoz hasonlóan túlterhelés esetén is lekapcsolnak a védelmi berendezések, ami a túl sok csatlakoztatott berendezéstől is kialakulhat, ilyenkor egyszerűen nem bírja a terhelést a hálózat. Ilyen például, ha egy konnektorba egy elosztón keresztül sok berendezést csatlakoztatunk, melyeket egyszerre üzemeltetünk. Nem csak a berendezések, de a szerelvények is okozhatnak zárlatot. Gyakori, hogy a vezetékek meglazulása okozza a problémát. A konnektorokban, kapcsolókban a sok használat miatt meglazulhatnak, eltörhetnek a vezetékek, melyeket ki kell javítani a probléma megszűnése érdekében. Időnként a zárlatért egy külső behatás felelős, pl. egy képkeret falra lógatása miatt valaki szöget ver a falba és véletlenül eltalál egy falban futó vezetéket. Érdemes átgondolni, hogy mit csináltunk a zárlat előfordulása előtt, mert az segíthet behatárolni a probléma helyét.
Ha végigpróbáltuk a fentieket, ellenőriztük az áramköröket, és nem járunk sikerrel, részleges, vagy teljes áramkimaradás van folyamatosan a lakásban, szakember bevonása szükséges.
tags: #arveres #zarlat #eseten