Békásmegyer Önkormányzati Földbérletének Rendszere és Módosításai

Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata a helyi rendeletek mentén szabályozza az önkormányzat tulajdonában álló egyes vagyontárgyak bérbeadását, különös tekintettel a földterületekre és az ingatlanokra vonatkozó eljárásokra. A 9/2015. (II. 16.) rendelet módosításai 2017-ben és 2018-ban konkretizálták a pályázati, költség- és szociális alapon történő bérbeadás feltételeit, az adatkezeléseket, valamint a bérleti díjak kiszámításának és közüzemi kötelezettségek rendezésének részleteit. E módosítások célja a részben szociális alapon történő lakhatás biztosítása, a bérlők anyagi és társadalmi helyzetének figyelembe vétele, valamint a közüzemi költségek és előtakarékosság ösztönzése.

A rendelet módosításának fő elemei

Adatkezelés és információs önrendelkezés: Az 1. § (5) bekezdése a személyes adatok kezelését a 113. § szerinti rendelkezésekkel harmonizálja, és az Információs önrendelkezési jogról szóló törvény előírásait szigorúan érvényesíti.
Hivatalos igazolások kötelező mellékletek: A pályázatok esetén a döntés kézhezvételétől számított 15 napon belül csatolni kell a földhivatali hatósági bizonyítványt az ingatlan tulajdonállapotáról.
Ítéletek és környezeti vizsgálatok: Szociális körülmények vizsgálata érdekében szükség esetén környezettanulmány készíthető a Polgármesteri Hivatal Főosztálya által.
Szociális alapú pályázatokra vonatkozó új feltételek: Fiatal házasok számára is kiírható pályázat a megadott feltételek szerint, ideértve a jövedelemhatárokat és a megtakarítást lakás-előtakarékosság keretében.
Költségelvű pályázatok és bérbeszámítás: A költségelvű pályázatoknál részletes megállapodás kötése a bérbeszámítás módjáról, valamint a díjmentességek és tartozások rendezésének feltételei.
Rendkívüli méltánylás és szociális szempontok: Krízishelyzetek, családok átmeneti otthonából kiléptető lakások, díjhátralékosok és egyéb jogcímen jogcím nélküli lakáshasználók esetén méltányosság alapján történő bérbeadás.
Alapelvek a lakbér és a bérleti jogviszonyoknál: A jövedelmi és vagyoni helyzet, szociális és lakhatási körülmények alapján kerül meghatározásra a lakbér, a jövedelmi határokat részletesen leszabályozva a 56. §-ban és kiegészítve a 56/A. §-sal.

A kötelező és választható feltételek részletezése

A rendelet alapján a bérbeadásoknál több jogcím és kizáró ok kerül meghatározásra. Például a pályázat vagy kérelmezés esetén a nyertes pályázó vagy kérelmező esetében elsődleges kizáró ok lehet, ha a pályázónak másik beköltözhető lakása van. A kérelem mellékleteként be kell mutatni a hatósági igazolást az ingatlan fennálló tulajdonáról vagy bérleményjogáról. A költségelvű pályázatoknál pedig a bérlő vállalja a korábbi lakás rendeltetésszerű leadását, hitelt érdemlő tartozás igazolását és a közüzemi költségek fizetését a szerződés megkötését követően.

Fontos részlet, hogy a környezeti és szociális szempontokat figyelembe véve környezettanulmányt lehet készíttetni a kérelmek vizsgálata során, amelyet a Főosztály végezhet el. A beérkezett pályázatok előkészítése és elbírálása során a 113. § szerint kezelt adatok továbbíthatók egymás között és harmadik személy részére is.

A bérleti díjak és az adózási vonatkozások

A 2017. évi módosítás értelmében a költségelvű pályázatoknál a bérbeszámítás részleteit a Vagyonkezelő és a Főosztály közösen dolgozza ki a 65/A. §-ban foglaltak szerint. A bérbeadás díjának meghatározásánál figyelembe veendő növelő tényezők között szerepel a földterület és övezet alapján történő elhelyezkedés, a közüzemi költségek és a szolgáltatások díjainak beépítése a teljes költségbe.

A termőföld bérbeadásával kapcsolatos adózási szabályokat részben az Szja törvény és az Áfa törvény vonatkozó rendelkezései közvetítik. A termőföld bérbeadás adómentessége feltételes: ha a bérlet időtartama eléri vagy meghaladja az 5 évet, és a szerződés erre az időtartamra vonatkozik. Amennyiben nem elégíti ki ezt az időtartamot, adóköteles bevétel keletkezik a bérbeadó számára. Az adózás során a piaci ár és az adott szerződéses feltételek alapján kell kiszámítani az adóalapot, és az Áfa tekintetében a termékértékesítésként értelmezett bérleti díjat figyelembe kell venni.

Táblázat: földterületek és bérleti díjak 2018-ban

Terület típusa	Díjszint	Megjegyzés
Külterületi, mezőgazdasági célú termőföld és művelés alól kivett terület	66 Ft/m2	2018. évi helyi díjszabás
Belterületi telekingatlan	134 Ft/m2	2018. évi helyi díjszabás

Az adatok a 2018-as évre vonatkozóan kerültek meghatározásra, és a bérbeadásból származó bevételek adózása a Szja tv. és az Áfa törvény előírásait követi. Az adatszolgáltatás és az adatgazdai felelősség annak érdekében történik, hogy a polgármesteri hivatal átláthatóan és jogszerűen kezelje a bérlőkre vonatkozó adatokat.

Infografika: az önkormányzati földbérlet folyamatábra

Az eljárás részletei közül érdemes kiemelni, hogy a lakbér megállapításakor a jövedelem és a vagyoni viszonyokat, valamint a szociális és lakhatási körülményeket figyelembe veszik. A 30 napon belüli értesítés biztosítja a békéltetett átmenet lehetőségét az új díjtételek esetén. A jogszerű adatszolgáltatás és az Infotv. előírásainak betartása kiemelt hangsúlyt kap az adathalmazban.

Gyakorlati következtetések a földbérletben

Fontos a környezettanulmány és az adatszolgáltatások teljes körűsége a pályázatoknál.
A költség- és szociális szempontrendszer lehetővé teszi a rászoruló családok számára a megfizethető lakhatást, miközben a bérlői kötelezettségek betartását is kontrollálja.
A bérleti díjak és a földbérlet adózási vonatkozásai összhangban vannak a hazai jogszabályokkal, és a helyi rendeletek tükrözik ezt a gyakorlati megközelítést.