Eladó ingatlan bérbe adott földdel: hogyan kezeljük a bérlővel és a tulajdonosváltásokkal járó kihívásokat?

Az ingatlanpiacon nem egyedi eset, ha egy lakás vagy iroda úgy cserél gazdát, hogy bérbe van adva. A lakáseladás nem lehetetlen, ha albérlőd van, ám nem is olyan egyszerű, mint azt sokan először gondolják. Mint minden szerződés esetében, a lakásbérleti szerződésekkel kapcsolatban is alapvetés, hogy ha valamilyen kérdést a szerződés nem szabályoz, akkor a vonatkozó jogszabályok szerint kell eljárni. Ebben az esetben ez a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. A törvény úgy lett megalkotva, hogy a bérlő semmiféleképpen ne kerülhessen hátrányos helyzetbe amiatt, hogy a tulajdonos személye megváltozik. Érdekes azonban, hogy az eladó tulajdonképpen időbeli korlát nélkül felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért akkor is, ha ez neki nem felróható. Ezt a furcsa, és elég méltánytalan helyzetet természetesen van mód elkerülni, mégpedig úgy, hogy már a bérleti szerződés megkötésekor írásba foglaljátok, hogy egy későbbi esetleges eladás esetére kizárjátok az eladó bérbeadó, vagyis a te egyetemleges felelősségedről szóló szabály alkalmazását.

A bérleti szerződések és eladás közötti dinamikák

A határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén bérbeadóként a szerződésben rögzített felmondási idő betartásával mondhatsz fel rendes felmondással az albérlőnek.
Gyakran előfordulhat, hogy az új tulajdonos befektetési célból vásárolja meg a lakást, és nem akarja azt használni. Ilyen esetben az eladás önmagában nem bocsátja fel a meglévő bérleti szerződést.
Írásos kikötéssel megelőzheted, hogy az eladó-felelősségért való felelősség alkalmazása legyen a végleges megoldás, és egy későbbi eladás esetén szelektáltan alkalmazható legyen a szabályozás.
A privát szféra tiszteletben tartása és a jó kommunikáció a viták megelőzésének legjobb módszere. Ha a bérleti szerződés határozott időre szól, rendes felmondással kizárólag ott, ahol a jogszabály kifejezetten lehetővé teszi, lehet felmondani.

Értékesítés és együttműködés a bérlővel

Ha eladás mellett döntesz, fontos a nyílt és őszinte kommunikáció a felek között. A bérlő jelenlétének zavaró tényezői lehetnek a lakás értékesítésének ütemezésében, ezért érdemes kompromisszumokra törekedni: például a felmondási idő felének fel nem használt részében hirdetni, hogy a bérlő kényelmesebben legyen a lakásban.

Infografika a bérleti szerződés felmondásáról és eladásról

Termőföldek és földterületek piacai

A termőföldek és különféle földterületek adásvételét a gazdák mindig is nagyon fontosnak tekintették, hiszen a föld szolgált az életüknek minden téren meghatározó mezőgazdasági tevékenység alapjául. Emellett a földterületek birtoklásának hagyományosan vagyonképző ereje volt, amely egyúttal mindenféle családi és társadalmi dinamikát is meghatározott a hagyományos paraszti illetve földesúri közösségekben.

A Piactér kategóriában a hirdetők Magyarország szinte teljes területéről kínálnak eladásra, illetve bérlésre szánt földeket. A kínálati oldal mellett a keresleti oldal is képviselteti magát, hiszen vannak olyan hirdetések, ahol megvételre vagy bérlésre keresnek különböző mezőgazdasági jellegű földterületeket. A rovatban kínált földterületek sokfélék lehetnek: termőföldek, szántók, gyümölcsösök, szőlőültetvények, zártkerti ingatlanok, legelők, rétek, kaszálók, tavak és egyéb telkek is előfordulnak.

Földterület piaci áttekintéshez hasznos térkép

Bizonyos esetek magyar földgazdasági szabályozása

A Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervek és az állami tulajdonban lévő földterületek értékesítésére vonatkozó jogszabályok meghatározzák, hogyan lehet földet megvásárolni magánszemélyként vagy jogi személy részéről. A földek értékesítése nyilvános pályázat vagy árverés útján történik általában, kivéve, ha 10 hektár alatti állami tulajdon részekről van szó, ahol nyilvános pályáztatás mellőzésével köthető adásvételi szerződés. A jogi környezet részletes feltételeket határoz meg a földbirtok megszerzésére vonatkozóan, ideértve a földbérletet és a csatlakozó feltételeket is.

Gyakorlati tippek földterületek eladása vagy bérbe adása esetén

Értékbecslés és licitek: az értékbecslés a végső ár megállapításának alapja; a licitált ár ne legyen az értékbecslés alatt.
Vagyonkezelő hozzájárulás: ha a földrészlet vagyonkezelői jog alatt áll, a tulajdonjog átruházásához a vagyonkezelő hozzájárulása szükséges.
Elővásárlási jogok: ha más elővásárlási jogosult is van, az átruházást közölni kell a jogosultakkal és az értesítés szabályait be kell tartani.
Közreműködés az állami szabályozások mellett: az állami és minisztériumi hatáskörök összhangban vannak az értékesítési és hasznosítási döntésekkel.

Ha szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, vagy eladnád a jelenleg bérleményként funkcionáló ingatlanod, keress bátran! Szívesen segítek ebben is!