Útmutató a teljeskörű földmérési és társasházi bejegyzési folyamatokhoz új létesítmények tervezéséhez és telekátalakításokhoz

Az új létesítmények tervezési faladataihoz elengedhetetlen alap a geodéziai felmérés után készített tervezési alaptérkép. Amennyiben meg szeretné változtatni telkének fekvési besorolását, úgy a földmérő által készített változási vázrajzra van szükség. A tervezett építmény alap sarokpontjainak megjelölése a helyszínen történik. Ha egy telken több tulajdonos van és szeretnék elhatárolni a területeket anélkül, hogy új telkekre osztanák a telket, szintén szükség van változási vázrajzra.

Az építkezés lezárásakor nélkülözhetetlen a megvalósult létesítmények, objektumok, közművek, burkolatok vagy bármilyen egyéb létesítmény pontos dokumentálása. Ha nem tudja hol van a telkének hivatalos határvonala, vagy meglévő telekből több önálló telek kialakítása szükséges, akkor a földmérő által készített alapkészlet, közös és külön tulajdonra vonatkozó kimutatások is fontosak. A lakóházak használatba vételi engedélye után az ingatlan-nyilvántartásban (Épületfeltüntetési Vázrajz alapján) csak Lakóházként van bejegyezve, és a lakások részére külön helyrajzi szám (albetét) kell.

A társasház alapításának és a tulajdonjogok rendezésének folyamata komplex: az alapító okirat meghatározza, mely helyiségek kerülnek külön tulajdonba és melyek maradnak közös használatban. Az alapító okiratot ügyvédnek kell ellenjegyeznie, hiszen az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratról van szó. A földhivatal csak akkor jegyzi be a társasházat, ha az alapító okirat mellé csatolt társasházi vázrajz is megfelel a hivatalos szabályoknak. A vázrajz azonban nem egyszerű alaprajz: hivatalos földhivatali dokumentum, amelynek formátuma és adattartalma szigorú geodéziai előírások szerint kerül meghatározásra (például 109/1999 FVM rendelet, 7/2018).

A földmérés szerepe és a költségek

A földmérési munka díja az egyes típusokra bontva található a táblázatban, bruttó összegben, adó nélkül - a megjelenített árak tájékoztató jellegűek és nem ajánlattételi költségek. A pontos ár függ az adott épület és telek sajátosságaitól, így az árajánlat elkészítésekor érdemes minél részletesebben leírni a feladatokat. A feltüntetett árak nem tartalmazzák a földhivatali díjakat és illetékeket.

Épületfeltüntetés: bruttó 100.000 Ft-tól
Épület törlés: bruttó 90.000 Ft-tól
Telek kitűzés: bruttó 130.000 Ft-tól
Használati megosztás: bruttó 100.000 Ft-tól
Szolgalmi jog bejegyzés: bruttó 100.000 Ft-tól
Művelési ág változtatás: bruttó 100.000 Ft-tól
Telekmegosztás: bruttó 140.000 Ft-tól
Telekegyesítés: bruttó 120.000 Ft-tól
Telekhatár-rendezés: bruttó 140.000 Ft-tól
Telekcsoport-újraosztás: bruttó 160.000 Ft-tól
Tervezési alaptérkép készítés, geodéziai felmérés: bruttó 130.000 Ft-tól
Épület alap kitűzés: bruttó 100.000 Ft-tól

A feltüntetett árak a földhivatali díjakat és illetékeket nem tartalmazzák. Földmérési szolgáltatásokat elsősorban Budapest, Fejér és Pest vármegyék területén vállalok, több településen. Természetesen más településeken is vállalok földmérési munkát, de eltérő díjazásért a nagyobb távolság miatt. Kérjen árajánlatot a kívánt szolgáltatásra minden további kötelezettség nélkül.

Telekalakítás, telekcsoport-újraosztás és használati megosztás részletei

Telekegyesítés és telekcsoport-újraosztás esetén a munkadíj és a szükséges közüzemi és hatósági díjak részletezettek. A földhivatali költségek közé tartozik az adatszolgáltatás és a vizsgálati díj, valamint az illetékek. Amennyiben több tulajdonos birtokolja az ingatlant, vagy a telekegyesítés után megváltozik a tulajdonosi összetétel, ügyvéd által készített okiratra is szükség lehet, amelynek költségét a megrendelő viseli. A telekcsoport-újraosztásnál a holtidő és a díjak összevetése kulcsfontosságú, hiszen az eljárás a települési rendezési tervtől és az önkormányzat engedélyétől függ.

Használati megosztás esetén olyan megállapodást készítenek, amelyet az ügyvéd ellenjegyez, és amelyet a Földhivatalnál lehet feltüntetni. Az ilyen megállapodás nem bejegyzésre kerül, hanem jogi dokumentum marad. A használati megosztásról és a hozzá tartozó vázrajzról a földhivatal záradékolást követően készíti el a szükséges iratokat, amelyeket a megbízó a földhivatalba visszajuttat és befizeti az illetékeket. A záradékolt vázrajzot ellátjuk a telekalakítási dokumentációval együtt, majd az ügyfél visszajuttatja a földhivatalba és befizeti az illetékeket.

A társasház alapító okirat és a geodéziai alappontok jelentősége

A társasházi alapító okirat mögött egy precíz műszaki téradat-rendszer áll, amelyet geodéta készít elő. Ha a műszaki alap hibás vagy hiányos, az egész jogi konstrukció összeomolhat, és a lakások értékesítése vagy a használatbavétel is elakadhat. Ezért fontos, hogy a beruházó tisztában legyen azzal, mit csinál a földmérő, amikor csak egy vázrajzról beszélünk. Az alapító okirat a társasház létrehozásának jogi alapdokumentuma: meghatározza, mely helyiségek kerülnek külön tulajdonba és melyek maradnak közös használatban. Az alapító okiratot a tulajdonos(ok) készíttetik el, és azt ügyvédnek kell ellenjegyeznie, mert ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas. A földhivatal csak akkor jegyzi be a társasházat, ha az alapító okirat mellé csatolt társasházi vázrajz megfelelő a hivatal követelményeinek.

A földmérő szerepe a társasházak létrejöttében

A beruházó számára a társasházi vázrajz nem csupán dokumentum, hanem befektetés és biztosítás. Ha a földmérő a koncepció tervezésekor részt vesz, és a terv hibát észlel, akkor azonnal jelezni kell. Például egy 6 lakásos társasháznál a beruházó az építész terveiből kiindulva szeretné mielőbb megkezdeni az értékesítést; a földmérő készíti a társasházi vázrajzot, és közben észreveszi, ha a földhivatali alaptérkép szerint az épület 1,2 méterrel túlnyúlik a szomszédos telek irányába. Így előbb telekhatár-rendezés történik, majd a vázrajz frissítése után lehetséges a társasház bejegyzése. A földmérő mér és rajzol, ezt hitelesíti, és ezt az alapot használja az ügyvéd a jogi szöveg megfogalmazásához. A beruházó pedig ebből nyerhetően értékesíthető és bejegyezhető lakásokat kap.

Az alapító okirat és a földhivatali dokumentumok összehangoltsága kulcs a zökkenőmentes bejegyzéshez. A gyakorlatban a Föld-Könyv már a projekt tervezésének korai szakaszában feltárja azokat a térképi vagy jogi eltéréseket, amelyek később földhivatali problémát okozhatnának. A társasház ott születik meg, ahol a telek, az épület és a jog találkozik - a földmérő asztalán. A szolgáltatások magukban foglalják a vázrajz elkészítését és a hatóságok felé történő beadást, majd az engedélyezési és bejegyzési folyamat végigvezetését.

Ha a földrészleten bármilyen változás történik - új épület, toldalék, melléképület, garázs - és szeretnék megkapni a jogerős használatbavételi engedélyt, akkor épületfeltüntetési vázrajz készítésére van szükség. A folyamat magában foglalja a méréseket, a hivatalos digitális állomány kivételét, az előírt mellékletek benyújtását a földhivatalhoz, a záradékolt vázrajz feltöltését az OÉNY rendszerbe, majd a tulajdonos részére az igazolást. A hatósági bizonyítvány kiadása illetékköteles, és ezt vissza kell juttatni a földhivatalhoz, végül az ingatlan nyilvántartásba bejegyzésre kerül. A folyamat 2016. január 1. után teljesen új eljárásleírást igényel a társasházi bejegyzés kapcsán.

Speciális példák és gyakorlati megoldások

A társasház alapító okirat mesterségszerű módon az alapvető technikai adatokon és a jogi dokumentumokon alapul, és a földmérő feladata a pontos mérés és rajz elkészítése, amelyre az ügyvéd a jogi szöveget építi.
A földmérő már a társasházi koncepció tervezésekor részt vesz, hogy a későbbi bejegyzés zökkenőmentes legyen. Egy példában a földmérő a vázrajz készítése közben észrevette, hogy a földhivatali alaptérkép alapján az épület túlnyúlik a szomszéd telek határán. Ennek következtében előbb telekhatár-rendezés történt, majd a vázrajz frissítése után bejegyezték a társasházat.
A telekalakítási és telekcsoport-újraosztási folyamat során a földhivatalhoz beadott dokumentumok záradékolása után a bejegyzés a földhivatal döntése alapján történik.
A használati megosztás csak egymás közötti jóváhagyott megállapodás marad, és nem kerül át az ingatlan-nyilvántartásba. A záradékolt vázrajzok és a telekalakítási dokumentáció beadása után a földhivatalba visszajuttatva az illetékeket, a folyamat folytatódik a bejegyzéssel.

Végül az összefoglaló: a földmérési és társasházi bejegyzési folyamat összefüggő rendszer, melyben a geodéziai felmérés, a tervezési alaptérkép, a vázrajzok, a hatósági és földhivatali bejegyzések, valamint az alapító okirat és a végleges jogi szöveg közösen biztosítják a beruházás jogi és műszaki stabilitását. A szakértői részvétel a kezdetektől fontos - a földmérő a valós fizikai állapotot méri és rajzolja meg, az ügyvéd pedig ezt jogi keretbe foglalja, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés pedig a végső cél.

Infografika: folyamatábra a földmérési és társasházi bejegyzési lépésekhez