Útmutató az első lakásvásárláshoz Magyarországon

Az első lakás megvásárlása egy életre szóló, nagy jelentőségű döntés, amely izgalmas, ugyanakkor bizonytalan időszak is lehet. Mivel ez az egyik legértékesebb vagyontárgy az emberek életében, elengedhetetlen, hogy alaposan felkészüljünk rá, és minden részletre odafigyeljünk. Ez a cikk segít eligazodni az ingatlanvásárlás összetett folyamatában, bemutatva a legfontosabb lépéseket és tudnivalókat, hogy elkerülhessük a kellemetlen meglepetéseket.

1. Célkitűzés és igényfelmérés

Mielőtt belevágnánk a lakáskeresésbe, tisztázzuk magunkban, hogy pontosan milyen otthonra vágyunk. Fontos feltenni a kérdést: új építésű vagy használt lakást szeretnénk? Téglából vagy panelből épültet? Milyen méretűre van szükségünk, és milyen paraméterek a legfontosabbak (pl. elhelyezkedés, szobaszám, energetikai hatékonyság)? Mérlegeljük a környék infrastruktúráját, a közlekedési lehetőségeket, a zajszintet és a biztonságot is. Érdemes lehet rangsorolni az igényeket, hogy mi az, ami nélkülözhetetlen, és mi az, ami csak "nice to have".

A fiatalok számára az első lakás megszerzése gyakran a szülői háztól való elszakadás, az önállóság és a stabilitás megteremtésének vágyából fakad. Azonban a döntés meghozatalakor érdemes a jövőre is gondolni: mi történik, ha a család bővül? Az ingatlan hosszú távú értékét is szem előtt kell tartani.

A lakóingatlan típusának kiválasztásakor figyelembe kell venni a céljainkat, amelyeket hosszú távon érdemes megvizsgálni. Mindegyiknek megvannak az előnyei és hátrányai, ezek pedig jó, ha összhangban vannak nem csak a jelenlegi helyzetünkkel, de arra is érdemes gondolni, ha például 2-3 év múlva gyermekáldás érkezik.

Mit gondolj át lakásvásárlás előtt?

Milyen típusú ingatlant akarsz? (házat, lakást, telket)
Milyen paraméterekkel rendelkezzen az ingatlan? (lokáció, állapot, méret, szobaszám, energetika, környék, infrastruktúra, közlekedés, zajszint, fényviszonyok, elhelyezési lehetőségek)
Milyen időtávon belül akarod a célodat elérni?
Mennyi az rendelkezésre álló anyagi keret?

A magyar lakóingatlanok jelentős része elhanyagolt, nem karbantartott és energetikailag nem hatékony. Ezért is nem rövid az ingatlanvásárlás folyamata, a keresési szakasz meglehetősen időigényes lehet.

Az ingatlanvásárlás akkor is meghatározó pontja életünknek, ha korábban már volt részünk lakásvételben. A lakásvásárlás komoly elköteleződés, ráadásul jelentős pénzek cserélnek ilyenkor gazdát, így akár egy élet munkája veszhet oda a rossz döntés, figyelmetlenség miatt.

2. A pénzügyi háttér megtervezése és biztosítása

Az ingatlanvásárlás jelentős anyagi elhatározás, amelynek megvalósításához komoly pénzügyi feltételeket kell megteremteni. Az ingatlanárak emelkedésével még inkább felértékelődik a pénzügyi tudatosság és az anyagi mozgástér célirányos kialakítása. Fontos, hogy mindig legyen egy reális költségvetésünk, amely nem csak a maximális vételárat jelöli ki, hanem magában foglalja az összes felmerülő költséget, mint az ügyvédi díj, illeték, költöztetés, esetleges felújítás vagy bútorozás.

Miből fedezhetjük az ingatlanvásárlást?

Önerő: A jogszabályok szerint lakáshitelből nem lehet ingatlant vásárolni, minimum 20% önerőre van szükség. 2024-től lehetőség van 10% önerő melletti hitelnyújtásra is, de ez még nem minden banknál elérhető. Az önerő lehet saját pénzünk, bankbetét, állampapír, befektetési alapok, vagy akár Babakötvény (gyermek részére).
Lakáshitel: A megfelelő lakáshitel felkutatására érdemes kellő időt fordítani, hiszen a hitellel olykor több évtizedes kötelezettséget vállalunk. A bankok ajánlatai között jelentős különbségek lehetnek, ezért fontos több pénzintézetnél is ajánlatot kérni.
Állami támogatások: A falusi CSOK, a CSOK Plusz és a Babaváró hitel is segíthet az otthonteremtésben. Ezeket akár egyszerre is fel lehet venni. Az Otthon Start program is egy kedvező lehetőség lehet.

A hitelképességünk felmérése elengedhetetlen az ingatlanvásárlás előtt. Kérjünk előzetes hitelbírálatot a banktól vagy hitelintézettől, hogy tisztában legyünk azzal, mennyi hitelt kaphatunk. Ez segít a lakáskeresést a rendelkezésünkre álló pénzmennyiséghez igazítani.

A hitelképesség vizsgálata során a bank elemzi a rendszeres, igazolt jövedelmünket, a meglévő hiteleinket és a hitelmúltunkat. Fontos a stabil, legalább 3-6 hónapos munkaviszony.

Fontos tudnivalók a hitelről:

A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) mutatja a valósághoz közelibb költséget, ami tartalmazza a kamatot, a kezelési költséget, az értékbecslés, közjegyzői okirat, folyósítás díját.
A kamatperiódus (amikor a kamat fix) a biztonság kulcsa. A fix kamatozás (5-20 év) biztonságos, kiszámítható törlesztést jelent.
Érdemes hitelközvetítővel vagy pénzügyi tanácsadóval számoltatni a nettó költségeket.

A lakásvásárlás komoly elköteleződés, éppen ezért körültekintően kell eljárni az ingatlan kiválasztása során. A magyar emberek többsége általában egy életre választ magának ingatlant, vagyis az első lakás vásárlás gyakran az utolsó is egyben.

3. Az ingatlan kiválasztása és megtekintése

A keresés során érdemes az ingatlanhirdetési oldalakon tájékozódni, beállítva a számunkra fontos paramétereket. Fontos, hogy ne döntsünk hirtelen felindulásból. Szánjunk időt az ingatlan megtekintésére, és ha lehet, kísérjen el egy szakember is, aki fel tudja mérni az ingatlan állapotát.

Mire figyeljünk lakásnézéskor?

Műszaki állapot: Ellenőrizzük a fűtési rendszert, a nyílászárókat, a víz- és villanyvezetékeket, a tetőt, a falakat. Kérdezzük meg, mikor történt az utolsó felújítás.
Közművek és rezsiköltségek: Mennyi a közös költség, és mit tartalmaz? Milyen havi fűtési és egyéb rezsiköltségekkel számolhatunk?
Tulajdoni lap: Tiszta-e a tulajdoni lap? Van-e használati joggal kapcsolatos korlátozás? Érdemes lekérni a legfrissebb tulajdoni lapot.
Társasházi sajátosságok: Van-e közös használatú terület? Milyen a társasház anyagi helyzete, vannak-e tervezett felújítások?
Környék: Milyen a közlekedési lehetőség, a szolgáltatások elérhetősége, a környék biztonsága, zajszintje? Vannak-e fejlesztési tervek a környéken?

A magyar emberek többsége általában egy életre választ magának ingatlant, vagyis az első lakás vásárlás gyakran az utolsó is egyben. Tévedés azt hinni, hogy csak kertes házaknál kell odafigyelni a fentiekre.

Az egyik legnagyobb, független, magánkézben lévő ingatlaniroda Budapesten és környékén a Családi Ingatlan, amely közel 20 éve működik sikeresen. Tapasztalt üzletkötőik saját területükön rendkívül jó helyismerettel rendelkeznek, mivel többségük helyi lakos, így teljeskörűen tájékoztatják Önt mind az árakról, mind a környékről.

Kérdezzünk rá az alábbiakra:

Mi a lakás műszaki állapota?
Mennyi a közös költség, és mit tartalmaz?
Van-e közös használatú terület?
Milyen közlekedési lehetőségek vannak? Milyen szolgáltatások érhetők el a környéken? Milyen a környék biztonsága, zajszintje?
Milyen típusú a fűtés? Mennyire hatékony a fűtési rendszer? Milyen havi fűtési költségekkel számolhatok?
Tiszta-e a tulajdoni lap? Van-e használati joggal kapcsolatos korlátozás?
Milyen gyorsan szeretné az eladó lezárni az ügyletet?
Van-e valamilyen terv a környék fejlesztésére? Hogyan változhat a lakás piaci értéke a közeljövőben?

Legalább kétszer, de inkább háromszor nézzük meg azt az ingatlant, amit meg akarunk venni! Aki erre nem hajlandó, azt nyugodtan felejtsük is el!

A tulajdoni lap ellenőrzése

Nagyon fontos, hogy még a szerződés aláírása előtt ellenőrizzük a tulajdoni lapot, hogy megbizonyosodhassunk arról, hogy az ingatlan tulajdonviszonyai rendezettek-e, illetve tehermentes-e a kiszemelt lakás. A tulajdoni lapot elkérhetjük a tulajdonostól, az ingatlanostól, vagy lekérhetünk egy másolatot az Ügyfélkapu segítségével. Amennyiben hiteles, papír alapú tulajdoni lapra van szükségünk, azt díj megfizetése ellenében igényelhetjük bármelyik Földhivatalnál.

Társasházi lakás vásárlása esetén

Mindenképpen egyeztessünk a közös képviselővel! Például egyes lakók vízdíjtartozása visszaszállhat a társasházra. A közös képviselőtől tájékozódhatunk a tervezett felújításokról is, valamint arról, hogy ezeket milyen formában kívánja a társasház megfinanszírozni.

Új építésű lakások vásárlásakor

Mindenképpen ellenőrizzük le a kivitelező vállalkozást is a cégtárban: elsősorban azt érdemes megnézni, hogy van-e követelés, végrehajtás indítva a vállalkozással szemben. Ha van, akkor számíthatunk arra, hogy több pénzintézet automatikusan elutasítja ilyenkor a lakáshitel-kérelmet, ugyanis az eladó kiléte, üzleti helyzete bizonytalan. Emiatt pedig akár az egész vásárlás meghiúsulhat, sőt az adásvételi szerződés tartalmától függően akár a foglalót is elveszíthetjük.

4. A szerződéskötés és a birtokbavétel

Ha a tulajdonos elfogadta az ajánlatunkat, jellemzően sor kerül a foglaló befizetésére. Fontos, hogy tisztában legyünk az előleg és a foglaló közti különbséggel. A foglaló megfizetésével vevőként vállaljuk, hogy a szerződésben megjelölt határidőig teljesítjük a vételár kifizetését, ugyanakkor a tulajdonos is vállalja, hogy addig nem adja el másnak az ingatlant. Ha valamiért mégis visszalépne, a foglaló összegének kétszerese jár vissza nekünk, ha azonban mi gondoljuk meg magunkat, elbukjuk az összeget.

A lakásvásárlással kapcsolatos adminisztrációhoz szükség lesz egy ügyvéd vagy közjegyző közreműködésére. Vevőként feltétlenül ajánlott megbízni egy ügyvédet, aki segít az adásvételi szerződés elkészítésében, és az átírás folyamata során is számíthatunk rá. Az ügyvédi díj általában a vételár 0,5-0,8% körül szokott lenni.

Mit tartalmazzon a lakás adásvételi szerződés?

Az ingatlan pontos beazonosítása (cím, helyrajzi szám, méret, tulajdonosok, terhek).
A vételár és annak megfizetése (részletezés, fizetési ütemezés, foglaló).
Birtokbaadás feltételei (időpont, jegyzőkönyv felvétele, mérőállások rögzítése).
Tulajdonjog bejegyzési engedély.
Nyilatkozatok terhekről, jogokról (pl. haszonélvezeti jog, elővásárlási jog).
Energetikai és műszaki megfelelés (energetikai tanúsítvány, villamos biztonsági felülvizsgálat).
Közművekkel és használókkal kapcsolatos nyilatkozatok.
Ügyvédi ellenjegyzés.

A szerződésben feltétlenül rögzítsük a birtokbavétel részleteit: ez az az dátum, amikor az előző tulajdonos átadja az ingatlant és annak kulcsait a szerződésben megjelölt állapotban, illetve úgynevezett „nullás igazolásokkal” igazolja, hogy nincs tartozása a közműszolgáltatók felé. Átadáskor ne felejtsük rögzíteni a mérőórák aktuális állását, amelyekről érdemes akár hiteles jegyzőkönyvet is készíteni.

A lakásvásárlás utolsó lépései

Ha bejegyezték az új tulajdonost, befizettük a vagyonszerzési illetéket, és átvettük a lakás kulcsait, van még néhány fontos teendőnk. A legfontosabb természetesen az, hogy 15 napon belül jelezzük a tulajdonosváltozást a közművek (távhő, gáz, víz, áram, távközlés) felé.

Lakásbiztosítás

Ha hivatalosan is a tulajdonunkba került az ingatlan, érdemes azonnal megkötni a lakásbiztosítást, még akkor is, ha nem költözünk be rögtön. Egy heves vihar vagy beázás könnyedén keresztülhúzhatja a terveinket, a nagyobb károk helyreállítása pedig tovább terhelheti az ingatlanvásárlástól eleve megcsappant kasszát.

Első kérdések az eladóhoz ingatlan adásvételnél

Az ingatlanvásárlás akkor is meghatározó pontja életünknek, ha korábban már volt részünk lakásvételben. Kerüld el a kellemetlen meglepetéseket, és tudd meg, mennyi hitelre vagy jogosult egy egyszerű online űrlap kitöltésével.