Irinyi utca közös költség működése és behajtása társasházban
A társasházi életvitel sajátossága, hogy bizonyos költségeket közösen, míg más kiadásokat külön viselnek a lakók.
Abban az esetben viszont, ha az egyik tulajdonos ennek nem tesz eleget, a teljes lakóközösségnek okoz komoly kellemetlenséget és problémát.
Ha a 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény) szabályozását megtekintjük, a 24. § (1) bekezdéséből az derül ki, hogy a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
Ez a szabályozás pedig azt állapítja meg, hogy a közös költség a közös berendezések, illetve közös tulajdonú épületrészek fenntartásának költsége.
A közös költség esetén a tulajdonos pénzbeli hozzájárulást fizet azért, hogy a társasházközösség rendelkezzen olyan vagyonnal, mellyel saját költségeit fedezheti.
Tulajdonosváltozás esetében az új tulajdonost az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést követően terhelik a fenntartási, illetve vagyonjuttatási kötelezettségek.
Ha egy vagy több tulajdonostárs nem járul hozzá a közös kasszához, az hosszú távon az egész épület működését lehetetleníti el.
A közös költségre vonatkozó tartozások behajtását elsősorban a szervezeti és működési szabályzat határozza meg.
A Társasházi törvény 13. §-ának (2) bekezdése szerint a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályokat.
A gyakorlatban a legtöbb SZMSZ a tulajdoni hányaddal arányos költségviselést írja elő.
Ha egy tulajdonostárs nem fizeti a közös költséget, a felhalmozott tartozást megjelölő fizetési felszólítást kell küldenie a közös képviselőnek az adós részére.
Ebben a stádiumban egy esetleges részletfizetésre irányuló megállapodás mindkét fél részére előnyt jelenthet, a további elmaradások elkerülése végett.
Érdemes arra törekedni, hogy a „notórius” nemfizetők is megértsék, végső soron nem csak a házzal, de saját magukkal is kiszúrnak.
Hiszen, ha nincsenek almérők felszerelve, a szolgáltatók akár az egész házban felfüggeszthetik például a gázszolgáltatást, hogyha a többi lakó befizetése nem elég a számlák ellentételezésére.
Ez utóbbi például jól szemlélteti, hogy a közös költség behajtásának megoldása nem csak adminisztratív, hanem gyakorlati kockázatokat is magában foglal.
A következő megoldást abban az esetben alkalmazhatja a közös képviselő, ha a lakó a felszólítás ellenére sem teljesít: kezdeményezi a közös költség tartozásának jogi úton való behajtását.
Ennek legegyszerűbb és leghatékonyabb módja a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem.
Fontos megemlíteni, hogy a közös költség-hátralékot csak fizetési meghagyás kezdeményezésével lehet behajtani, és ezt csak akkor, ha az összege nem haladja meg a 3 millió forintot.
A fizetési meghagyást a kérelem benyújtását követően a Magyar Országos Közjegyzői Kamara egy kijelölt közjegyzője közli az adóssal.
Az adósnak 15 napos határidőn belül kell eldöntenie, hogy él-e az ellentmondás lehetőségével.
Ha az adós nem vitatja a tartozását, a fizetési meghagyás jogerőssé válik, és megindítható a tartozó lakó ellen a végrehajtási eljárás.
Fontos megemlíteni, hogy a tartozás behajtása érdekében a közös képviselő egy speciálisabb eszközt is alkalmazhat, amely a tulajdonos lakásának vagy tulajdoni hányadának zálogjoggal való megterhelése.
A Társasházi törvény 30. alapján a jelzálogjog-bejegyzést a közös képviselők kevésbé preferálják, mert a korábbi jogszabályok és a bírói gyakorlat szerint a közösség üzemeltetésében elsődlegesen a közösség mint adós van jelen.
A Tht. 3. § (1) és (3) értelmében a társasház jogképességgel rendelkezik, és a közösséget terhelő kötelezettségek mögöttes, kezesi felelősség alapján terhelik a tulajdonostársakat, amely peres úton is érvényesíthető lehet.
A közösség egészét terhelő kötelezettségekért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek, amelyet a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározhatnak.
A közösség üzemeltetésével kapcsolatos közüzemi szolgáltatásoknak maga a társasház az alanya, és a szolgáltatók így először a társasház ellen indíthatják a pert.
A közös költség megosztásáról, a befolyó összegekről és a költségvetésről az SZMSZ és a közgyűlés határozatait követően történik a számítás és a befizetés.
A közös költség megszabása az SZMSZ-ben kerül meghatározásra, amelyben a költségviselés módja, az egyes költségnemek és a számítás menete rögzítésre kerül.
Az üzemeltetési költségek közé tartozik a közös használatú helyiségek, például a lépcsőház takarítása, a karbantartás és a közüzemi díjak fizetése.
A felújítás a közös tulajdonra kiterjedő és időszakonként szükségessé váló általános javítási, építés-szerelési munkákat jelenti, amelynek költségét szintén a tulajdonosok arányosan viselik.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz a tulajdonostársak egyhangú határozattal járulhatnak hozzá, és ezek a kiadások a közösség fejlődését szolgálják.
A közös költség összetétele általában két fő csoportra bontható: üzemeltetési és felújítási költségek, amelyek célja a közös tulajdon biztonságos és hatékony működtetése.
A közös költség meghatározásánál figyelembe kell venni a lakás méretét, az épület korát, az energiahatékonyságot, a felmerülő kiadásokat és a hosszú távú terveket.
Az SZMSZ kötelező eleme a közösség minden tagjára vonatkozó kötelezettségek és a költségek megosztásának részletes szabályozása.
A közös költség befizetése tehát mindenkinek kötelező, és a hiány bekövetkezte jogi lépésekhez vezethet.
A HBPM Kft. mint közös képviselő bejegyzett eljárásrendet alkalmaz a közös költségek behajtására, amely negyedéves egyenlegközlő levél kiküldésével kezdődik.
Az egyenlegközlő levél egyben fizetési felszólítás is a tartozás rendezésére vonatkozó határidővel.
A jogi lépések közé tartozik a fizetési meghagyásos eljárás, amely a tartozás összegétől és a határidő figyelembevételétől függ.
Ha a tartozó nem él az ellentmondás jogával, a meghagyás jogerőre emelkedik, és végrehajtási eljárás indulhat.
A közös képviselő a tartozást úgy is igyekszik rendezni, hogy egyéni megállapodást kössön a nagyobb tartozású tulajdonossal, amely részletekben történő kiegyenlítésre ad lehetőséget.
Ez az egyéni megállapodás tartalmazza a határidőket és a részletek pontos feltételeit, hogy a tartozó fokozatosan rendezhessen.
Ha a megállapodásban foglaltak szerint történik a fizetés, elkerülhetők a hosszabb jogi eljárások, különben a jogi lépések folytatódnak.
A közös költség elmaradása nemcsak pénzügyi, hanem jogi problémákat is okozhat, és gyors, hatékony lépések szükségesek a stabil működés érdekében.
A HBPM Kft. a legmegfelelőbb eszközökkel és eljárásrenddel segíti a társasházakat abban, hogy a tartozásokat behajtsa és biztosítsa a ház működését.
A közös költség összege sok társasházi tulajdonos számára érzékeny kérdés, és egyéni körülményektől függően változik.
Az alap közös költség a társasház napi működését fedezi, míg a felújítási alap célja a hosszú távú megőrzés és a szükséges fejlesztések.
A lakásszövetkezet és a társasház közötti különbségek is relevánsak lehetnek a közös költség megítélésében, például a lakásszövetkezet saját vagyonnal és jogi személlyel rendelkezik.
A közös költség tehát a társasházak mindennapjainak biztosítására szolgál, és annak megfelelő kezelése elengedhetetlen a közösség zavartalan működéséhez.
Ha szeretne érdekességeket és gyakorlati példákat látni, érdemes előre tervezni a költségeket, felújítási alapot képezni, és olyan közös képviseletet választani, amely pénzügyi és felújítási tervezésben is partner.
- A közös költség fogalmát a Tht. 24. § határozza meg, és a szabályozás szerint a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk terheli.
- Az SZMSZ-ban részletezik a költségviselés módját és a költségnemek szerinti megosztást.
- A fizetési felszólításokat első lépésként küldi a közös képviselő, majd jogi lépések következhetnek.
- A fizetési meghagyásos eljárás csak 3 millió forint alatti tartozásokra alkalmazható.
| Kategória | Következő lépés | Jogi következmény |
|---|---|---|
| Enyhén elmaradó (1 hónap közös költség) | Fizetési határidő megadása | Írásbeli felszólítás |
| Közepes tartozás (3 hónap) | Jogvédő felszólítás | Jogtudatos behajtás költségeinek terhelése |
| Magas tartozás (6 hónap+) | Fizetési meghagyás | Végrehajtásig terjedő jogi lépések |
Az adóssal szemben a közös képviselő egyes esetekben egyedi megállapodást is köt a tartozás rendezésére, amely lehetővé teszi a részletekben történő törlesztést.
A közösség számára kiemelten fontos, hogy a közös költség befizetése zökkenőmentes legyen, mert a késedelmek a ház működését, a szolgáltatások biztosítását és a fejlesztéseket is veszélyeztetik.
tags: #irinyi #utca #kozos #koltseg