Iroda helyiség bérbeadás szóbeli szerződés: jogi keretek és gyakorlati tippek

A bérletre vonatkozó általános szabályokat a Ptk. 6:331.-6:348. §-ai tartalmazzák. A szabályozás túlnyomórészt eltérést engedő: a felek a szerződés megkötésénél viszonylag nagy szabadsággal rendelkeznek, a törvényben foglalt rendelkezésektől eltérhetnek, illetve azok alkalmazását kizárhatják. A bérlet fogalmát a Ptk. 6:331. §-a tartalmazza: „Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni.” A cikk áttekinti a lényeges kellékeket, a bérlet időtartamát és a szerződés alanyait, különös tekintettel az irodai (helyiség) bérlet sajátosságaira.

Az alapfogalmak és a bérlet lényeges kellékei

A bérleti szerződés lényeges kellékei közé tartozik a bérlet tárgyának pontos meghatározása, a bérleti díj és a bérlet időtartama. A bérlet alanya a bérbe adandó dolog tulajdonosa vagy olyan személy, aki haszonélvezeti jogánál fogva átengedheti a használatát. A haszonélvező joga ebben az értelemben nem érinti a bérleti szerződés fennállását. A bérleti szerződés visszterhes szerződés, így az ellenszolgáltatás-általában bérleti díj- alapvető eleme. A bérleti díj lehet pénz, de a jogirodalom szerint más ellenszolgáltatás is kitárgyalható, például közüzemi kedvezmények vagy egyéb értékek is.

A bérleti díj és a közüzemi rezsik figyelembevétele

A bérleti díj főszabályként szabad megállapodás tárgyát képezi, de például az önkormányzati tulajdonban álló lakások esetében a lakástörvény felhatalmazást adhat rendeleti szintű díjszabásra. A szerződésben rögzíteni kell a rezsi megosztását: milyen költségek tartoznak a bérleti díjhoz, és hogyan zajlik az elszámolás. A költségek közé tartozhatnak például az áram, víz, gáz, közös költség és egyéb szolgáltatások. A bérlő egyes esetekben köteles lehet mérőórákat a nevére íratni, hogy az elszámolás tisztán történjen.

A bérlet időtartama és a szerződés típusa

A bérlet mindig időleges átengedés nyújtása, ezért a szerződés lehet határozott időre, határozatlan időre vagy feltétel bekövetkeztéig. A lakásbérletre vonatkozó külön szabályozás részben a lakástörvényben testesül meg, de az általános Ptk. szabályai is irányadók lehetnek. Az önkormányzati lakások esetében a bérlet időtartama és a szerződés megkötése gyakran specifikus feltételekhez kötött, amelyeket rendeletek és egyéb jogszabályok határoznak meg. A helyiségbérlet (nem lakás célú helyiségek bérleti szerződése) szabályai a lakástörvény alcíme alá tartoznak; itt a szerződés létrejötte is az akarat kölcsönösségére és a lényeges kérdések megállapodására épül.

Helyiségbérlet és lakásbérlet közötti különbségek

A lakásbérlet a lakás és a hozzá tartozó helyiségek bérletét jelenti, amelyre a lakástörvény és az Ltv. szabályai egyaránt vonatkoznak. A helyiségbérlet pedig a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti jogviszonyát jelenti. Az Ltv. és a lakástörvény összhangban értelmezendő, és a bérbeadói hozzájárulás, a bérlők kijelölése vagy kiválasztása és a szerződés időtartama mind hatással lehet a jogviták eldöntésére.

A szerződés megkötése és az írásbeliség kérdése

A szerződés létrejöhet írásban vagy szóban is, de sok esetben jogszabály vagy felek megállapodása alapján írásba kell foglalni. Bizonyos típusú szerződések kizárólag írásban köthetők meg érvényesen (például ingatlan adásvételi-, ajándékozási szerződés, bérleti szerződés, illetve néhány speciális ügylet). Az írásbeli forma lehet közokirat vagy magánokirat ellenjegyzéssel vagy közjegyzői okirattal, de a jogszabály az elektronikus aláírást is elfogadhatja, amennyiben az azonosítható módon azonosítja a nyilatkozót. A szóbeli szerződés okait érdemes kerülni, mivel bizonytalanságot és vitákat okozhat a későbbiekben, különösen hosszú távú bérleti viszonyok esetén.

Ráutaló magatartás és írásbeliség

A ráutaló magatartás olyan viselkedés, amelyből egyértelműen megállapítható a fél akaratnyilatkozat tételére irányuló szándéka, még ha nincs is írásos szerződés. Azonban a gyakorlati tapasztalatok szerint a szóban kötött megállapodások jelentős kockázatot rejtenek: a részletek bizonytalanná válhatnak, és a viták megoldása hosszú időt vehet igénybe. Ajánlott minden ilyen esetben írásba foglalni a megállapodást, illetve a felek jogait és kötelezettségeit részletesen rögzíteni.

Gyakorlati tippek az irodahelyiség bérbeadásához

Írásbeli szerződés megkötése: előnyök és kötelező elemek. A bérleti szerződést érdemes írásban megkötni, és lehetőség szerint tanúkkal vagy közjegyzői okirattal alátámasztani. Írásbeli rögzítés nélkül a jogvita esetén bizonyítási gondok adódhatnak.
Személyes adatok rögzítése: a bérbeadó és a bérlő valós adatai legyenek a szerződésben, a személyazonosítás érdekében például személyi igazolvány adataira hivatkozva.
A bérleti tárgy és a bentlakók listája: hány személy lakik, kik, és van-e lehetőség háziállat tartására. Jogi és közüzemi tekintetben is célszerű ezt rögzíteni, hogy elkerülhetők legyenek későbbi viták.
A bérleti díj és a rezsi pontos feltüntetése: mennyi a díj, mikorra esedékes a fizetés, és milyen költségek tartoznak a rezsire. A közüzemi mérőórák állása és a fizetés módja legyen egyértelműen meghatározva.
Kaució és felhasználás feltételei: a kaució mértéke és a felmerülő felhasználási szabályok legyenek részletesen rögzítve.
Felújítási és karbantartási felelősségek: ki végezze a felújítást, ki viseli a költségeket, és hogyan számolják el a beruházásokat.
Időbeli feltételek és felmondás: a szerződés időtartamát, felmondási feltételeket és lehetőségeket részletesen rögzíteni, szükség esetén közjegyző előtti kiköltözési nyilatkozatot is célszerű megtenni.
Birtokba adási jegyzőkönyv és felszerelés-lista: átadáskor készítsenek jegyzőkönyvet a lakás állapotáról és a berendezésekről, lehetőleg fényképes dokumentációval alátámasztva.
Egyéb fontos feltételek: például tilalom a dohányzásra, behajtási módok, vagy más sajátos igények, amelyek a felek érdekét szolgálják.

Jogérvényesítés és jogvita elbírálása

A jogviták rendezéséhez fontos, hogy a lakásbérletre vonatkozó szabályokat az irányadó jogszabályok szerint értelmezzék. A nem írásban kötött szerződés semmis lehet, kivéve, ha a jogszabály ezt lehetővé teszi adott helyzetben. Ha jogvita keletkezik, a hatályos szabályokat kell alkalmazni a keletkezés időpontjának megfelelően, és figyelembe kell venni a bérlet típusát (lakás vagy helyiségbérlet) és a szerződés keletkezésének körülményeit. A jólléti és átlátható szerződés elengedhetetlen a későbbi viták elkerülése érdekében.

Önnek mit érdemes tenni most?

Ha Ön ingatlanát bérbe adja: gondoskodjon a részletes, írásban rögzített szerződésről, készítsen birtokba adási jegyzőkönyvet, és pontosan határozza meg a díjakat, a közüzemi költségeket és a kaució feltételeit. A szóbeli megállapodások kockázatosak, ezért érdemes minden lényeges pontot írásba foglalni, szükség esetén jogi tanácsadó segítségével.

Infografika: A bérleti szerződés fő elemei és a jogi szintek összefüggése

Az ingatlan bérbeadása komplex jogi terület, amelyhez a Ptk. általános szabályai és az Ltv. (Lakásoktörvénye) részletes kiegészítéseket adnak. A jó gyakorlatot követve, a fentiekben vázolt tippek és elemek alapján egy alapos, átlátható és jogszabályoknak megfelelő bérleti szerződés segíteni fogja a felek közötti viszony tisztán tartását és a jogvita elkerülését.

tags: #iroda #helyiseg #berbeadas #szobelis #szerzodes