A tulajdonjog-fenntartás új lehetőségei és a ranghely fenntartása az ingatlan-nyilvántartásban
Az ingatlan adásvételi szerződés aláírása és a teljes vételár megfizetése közötti időszak, azaz az átmeneti időszak, korábban számos kockázatot rejthetett mind az eladó, mind a vevő számára. Az új ingatlan-nyilvántartási törvény bevezetett egy új vevői jogot, amely jelentős védelmet nyújt a vevőknek ebben a kritikus periódusban.
A tulajdonjog megszerzése jogilag nem az adásvételi szerződés aláírásával, hanem a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel válik teljessé. Az átmeneti időszakban az eladó akár el is adhatja az ingatlant egy másik vevőnek, amíg az első vevő a hitelfolyósításra vár. Ez a kitettség jelentős bizonytalanságot okozhat.
Ezt a kockázatot hivatott kiküszöbölni az az új vevői jog, amelyet 2025. január 15-től lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, amennyiben az adásvétel során a felek élnek a tulajdonjog-fenntartás lehetőségével. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog.
Mi az a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?
Ez a jog akkor lép életbe, amikor az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő még nem fizette ki teljesen a vételárat, és emiatt az eladó fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a teljes összeg be nem érkezik. Ez különösen fontos olyan esetekben, amikor a vételár egy részét a vevő csak később tudja teljesíteni, például bankhitel vagy állami támogatás útján. Ilyenkor előfordulhat, hogy hetek vagy akár hónapok telnek el az aláírás és a végleges tulajdonjog-bejegyzés között.
Ha a vevői jog már be van jegyezve az ingatlan tulajdoni lapjára, a földhivatal legfeljebb hat hónapra automatikusan felfüggeszti bizonyos eljárásokat, például másvalaki tulajdonjog-bejegyzési kérelmét. Kivételt képeznek ez alól a zálogjoggal kapcsolatos eljárások.
A ranghely fontossága és a bejegyzés folyamata
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetében kiemelten fontos a ranghely, vagyis az, hogy mikor nyújtják be a bejegyzési kérelmet. A ranghely biztosítja a későbbi bejegyzések sorrendjét, és ezáltal a jogok elsőbbségét.
A bejegyzéshez szükséges a felek erről szóló megállapodása a szerződésben, amely meghatározza a jog időtartamát is. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre kérhető, ami után a földhivatal hivatalból törli a jogot. Fontos megjegyezni, hogy 6 hónapon túl a bejegyzés hatálya megegyezik a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének hatályával, ami még erősebb védelmet jelent.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendeletének módosítása értelmében a tulajdoni lapon fennálló terhek jogosultjainak, így különösen a zálogjogosultaknak a hozzájárulása nem szükséges a vevői jog bejegyzéséhez. Ez jelentősen megkönnyíti az ügyintézést, különösen terhelt ingatlan vásárlása esetén.
A ranghely fenntartása és a szerződés meghiúsulása
Az eladó érdekében áll, hogy a vevői jog ne legyen indokolatlanul hosszú ideig bejegyezve. A szerződés meghiúsulása esetén azonban a vevői jog nem törlődik automatikusan. Ha a vevő végül nem fizet, vagy más okból nem történik meg az adásvétel, az eladó nem tudja egyszerűen töröltetni a bejegyzést, és így nem tudja az ingatlant másnak eladni.
Annak érdekében, hogy a vevő élhessen ezzel a jogi védelemmel, az igazgatási szolgáltatási díjat - ami jelenleg 10 600 Ft - két alkalommal kell megfizetni. Ez a díj fedezi a bejegyzés és a ranghely fenntartásának költségeit.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:169. §-a értelmében az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendjét (rangsorát) a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg. A rangsor elvének lényege, hogy az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, az egymással összefüggő jogok közül pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit.
Fontos tudnivalók az ingatlan-nyilvántartási eljárásokról
Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és a jogi szempontból jelentős tényeket. A bejegyzés elve azt jelenti, hogy egyes jogok a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, vagyis a jogváltozások csak akkor állnak be, ha azokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.
A közhitelesség azt jelenti, hogy a nyilvántartás hitelesen tanúsítja a bejegyzett jogok fennállását. Ha valamely jogot bejegyeztek, a továbbiakban senki sem hivatkozhat arra, hogy arról ő nem tudott. Ez különösen fontos a jóhiszemű szerzők szempontjából.
| Bejegyzés elve | A jogváltozások csak a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel válnak hatályossá. |
| Közhitelesség | A nyilvántartás hitelesen tanúsítja a bejegyzett jogok fennállását, amely ellenkező bizonyításig valósnak tekintendő. |
| Nyilvánosság | Az ingatlan-nyilvántartásba bárki betekinthet. |
| Okirati elv | A bejegyzés csak jogszabályban meghatározott okirat vagy hatósági határozat alapján történhet. |
| Ranghely elve | A bejegyzések sorrendjét a kérelmek iktatási időpontja határozza meg. |
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás kérelemre indul, és a bejegyzést általában annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik. A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés keltétől számított 30 napon belül kell benyújtani a körzeti földhivatalhoz.
A zálogjoggal biztosított követelésre vagy az önálló jelzálogjogra kért jelzálogjog az aljelzálogjog. A jelzálogjogi bejegyzésben fel kell tüntetni a jelzálogjog jogosultját, meg kell határozni a követelést, amelynek biztosítására a jelzálogjog szolgál, és a követelést összegszerűen kell meghatározni.
A perfeljegyzés figyelmezteti az érdekelteket, hogy az ingatlannal kapcsolatban per van folyamatban. A földhivatal a számítógépes adatfeldolgozás útján összesítőket és kimutatásokat készít a település ingatlanairól.
A tulajdoni lap a legfontosabb része az ingatlan-nyilvántartásnak, amely az ingatlan adatait, azonosítóját, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jelentős tényeket tartalmazza. A tulajdoni lap I. része az ingatlan alapadatait, a II. része a jogokat és tényeket, míg a III. része a terheket tartalmazza.
tags: #jelzalogjog #ranghely #fenntartas