A teremgarázsok elővásárlási joga és használati jogának szabályozása
Az elővásárlási jog egy olyan jogintézmény, amely bizonyos esetekben korlátozza az ingatlan tulajdonosának rendelkezési jogát. Ez azt jelenti, hogy mielőtt az ingatlan tulajdonosa eladhatná azt egy harmadik félnek, köteles az ajánlatot először az elővásárlásra jogosult személynek felajánlani. Jelen cikkünkben a teremgarázsokhoz kapcsolódó elővásárlási jog, valamint a használati jog szabályait vesszük górcső alá.
Az elővásárlási jog általános szabályai
Az elővásárlási jog alapján egy ingatlan tulajdonosa csak akkor adhatja el ingatlanát, ha az elővásárlásra jogosulttal előzetesen, írásban közölte a vevői ajánlatban szereplő feltételeket. Elővásárlási jog jellemzően osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetén merül fel. Fontos tudni, hogy dologösszesség esetén a teljes dologösszességet érinti az elővásárlási jog és azt is, hogy a vételi ajánlatot azokkal a személyekkel is közölni kell, akiknek tulajdonjogbejegyzés iránti kérelme még csak széljegyként szerepel az ingatlan tulajdoni lapján.
Az elővásárlási joggal kapcsolatos felhívásnak mindenképpen tartalmaznia kell a vételárat (a foglaló összegét), a fizetés módját, és határidejét - továbbá a legfrissebb bírói gyakorlat értelmében a vevő nevét is fel kell fedni (a további személyes adatok azonban anonimizálhatóak). A teljes szerződés megküldése a vételi ajánlat közlésének legpraktikusabb módja, a felek azonban sokszor ódzkodnak attól, hogy az egész társasház megtudja, hogy mennyiért vásárolnak - adott esetben nem csak garázsbeállót, de társasházi lakást, vagy tárolót.
A teremgarázs beállóhelyek vásárlásának folyamata
Az új Inytv. hatálya alá tartozóan a társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított ún. álláshely önálló ingatlanként nyilvántartásba vehető. Önálló ingatlanként nyilvántartott álláshely esetén nem kell számolni elővásárlási joggal - hacsak a társasház alapító okirata így nem rendelkezik.
Mit jelent az álláshely?
Az épület gépjárműtároló helyiségében kialakított, gépjármű elhelyezésére szolgáló olyan terület, amelynek egyik oldala az álláshelyekhez vezető közlekedési úthoz kapcsolódik, további három oldala a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel vagy fallal körülhatárolt, és megfelel a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendelet szerinti, az álláshely méreteire vonatkozó előírásoknak. A méretek a tartós fizikai jelölés tengelyétől számítandók.
Elővásárlási ügyintézés teremgarázsok esetében
Ha megismerte a vételi ajánlatot, az elővásárlásra jogosult teremgarázs beállóhely esetén is három dolgot tehet:
- Elfogadja az eladó által közölt ajánlatot - ekkor az adásvételi szerződés közte és az eladó között jön létre.
- Írásbeli lemondó nyilatkozatot tesz - ekkor az eladó és a vevő azonnal leszerződhet, illetve beadható a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme a földhivatalba.
- Nem nyilatkozik - ilyenkor az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény, kifüggesztés iratanyaga) kell igazolni azt, hogy az eladó közölte a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal. Az átvételt igazoló iraton kívül az eladó közokiratba foglalt, illetve ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatát is csatolni kell arról, hogy az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot közölte.
A problémák általában akkor szoktak felmerülni, ha az elővásárlásra jogosult későn (van, hogy évek múlva) kap észbe és utólag próbálja a jogait érvényesíteni. Ilyenkor sok múlik azon, hogy az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos felhívás szabályos volt-e.
Hogyan érdemes tájékoztatni az elővásárlásra jogosultat?
Az Intyv. vhr. szerint ha az ingatlannal kapcsolatban elővásárlási jog érvényesül és a földhivatalban a tulajdonjog bejegyzését adásvétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, elsősorban csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.
A legjobb személyesen felkeresni az elővásárlásra jogosultat és helyben aláíratni vele a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt elővásárlásról lemondó nyilatkozatát. Tapasztalataim szerint a legtöbb esetben beszerezhetőek a lemondó nyilatkozatok, biztos vagyok benne, hogy minden ügyvéd kollégám ezt javasolja az eladóknak, hiszen ez minden szempontból a legbiztonságosabb módja az elővásárlási joggal terhelt garázsok vásárlásának.
Garázs vétel esetén van egy harmadik út is, a közös képviselő kifüggesztési igazolása, de erről később hosszabban lesz szó.
Ajánlott két független ügyleti tanú jelenlétében aláírni az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot.
Kell-e két tanú, vagy ügyvédi ellenjegyzés az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatra?
Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat mindenképpen egy írásbeli, aláírt nyilatkozat, de az új Inytv. vhr. azt már azt is előírja, hogy azt teljes bizonyító erejű magánokiratban kell a földhivatali iratanyaghoz csatolni.
Sok ügyvéd kolléga maga szereti ellenjegyezni a lemondó nyilatkozatokat, mert csak így lehet biztos benne, hogy valóban a jogosult aláírása szerepel a lemondó nyilatkozaton.
Nagyszámú tulajdonostárs esetén kikerülhető-e a postai értesítés?
Garázs vásárlás esetén nem ritka, hogy akár 10-15 tulajdonostársat kellene értesíteni. Ingatlan ügyvédként nem ismeretlen jelenség, hogy egy eladó ódzkodik attól, hogy heteket töltsön azzal, hogy mindenkihez becsenget, így társasházi garázs esetén általában postai úton szokás értesíteni az elővásárlásra jogosultakat. Igen ám, de a posta díjkalkulátora alapján egy egyszerű tértivevényes levél feladása aktuálisan 860 Ft-ba kerül. Ez 50 tulajdonostárs esetén 43.000,- Ft - a mai garázsárakhoz képest eltörpül, de sok eladó nem számolja ezt bele a költségvetésébe és így a vételárat is ezt figyelmen kívül hagyva állapítja meg.
Az eladók éppen ezért előszeretettel hivatkoznak a Ptk. 6:222. § (1) bek. második fordulatára: "Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna."
Az Inytvv. vhr. alapján ilyen esetben a vevői tulajdonjog bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget, vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
A Kúria BH2021. 147. számon közzétett döntésében kimondta, hogy önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben küldik meg a nyilatkozatot, feltéve, hogy annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).
A BH2021. 104. sz. döntés pedig azt is kimondta, hogy nem szünteti meg az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát és annak gyakorolhatóságát az, ha az eladó a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján mentesül a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól.
Mióta ez a kúriai döntés ismertté vált, azt tapasztalom, hogy elég sok garázstulajdonosnak jutott eszébe, hogy második autójának úgy vásároljon kedvezőbb, 2 évvel korábbi áron garázsbeállót, hogy betekint a földhivatalba és kikeresi, hogy melyik tulajdonostárs értékesített rendkívüli nehézségre hivatkozva, vagyis az ő felhívása mellőzésével.
A teremgarázsok elővásárlásának sajátosságai - a hirdetőtáblára kifüggesztés
Részben a fentiekre is reagált a jogalkotó, amikor 2022-ben bekerült az Inytv. vhr.-be, hogy a tértivevény és a nehézség igazolása helyett, elég az elővásárlásra jogosultak felhívását kifüggeszteni.
2022 májusa óta az olyan ingatlanok vonatkozásában, amelyek tulajdoni lapjának I. részén a garázs rendeltetésmód szerepel, az elővásárlási joggal kapcsolatos igazolások (azaz tértivevény vagy átvételi elismervény) helyett - az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez - elfogadható a közös képviselő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette. Megfelelő lehet pl. a mélygarázsban a lift mellett kiragasztani, vagy az üzenőfalra figyelemfelkeltő módon kitűzni. Érdemes vevőként és eladóként is figyelni arra, hogy a közös képviselőnek átadott, kinyomtatandó szövegen legyen külön helye a kifüggesztés napjának, a levétel napjának, és a közös képviselő aláírásának. Ezeket úgyis csatolni kell a közös képviselő nyilatkozatához, és így egy helyen található meg az összes szükséges melléklet, amit be kell nyújtani a földhivatalba.
Ha a közös képviselő természetes személy, akkor az általa saját kezűleg írt és aláírt nyilatkozat teljes bizonyító erővel bír, ha viszont nyomtatott szöveget adnánk be a földhivatalba, akkor két tanú aláírása is szükséges, amit ügyvédi ellenjegyzés pótolhat. Ha pedig a közös képviselet ellátására céget bíztak meg, akkor megfelelő, ha az okiratot a cég képviselője cégszerűen aláírja. Fontos, hogy a közös képviselő ilyen minőségét is igazolni kell.
- Ez történhet a közös képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyv (eredeti/közjegyzői másolat) benyújtásával, vagy
- egy olyan korábbi ügyiratszámnak a megjelölésével, amelyen azt korábban a földhivatalhoz benyújtották.
Alappal gondolhatják azt az ügyvédek (különösen 2025. május 1. után), hogy a földhivatalban regisztrált közös képviselők esetén hivatkozni lehet a társasház törzslapon jelölt bejegyzést igazoló döntésre is.
Kinek kell nyilatkoznia arról, hogy beérkeztek-e elővásárlási jogot gyakorló nyilatkozatok?
Ez nem a közös képviselő, hanem az eladó feladata.
Hasznos tippek ha az eladó a közös képviselővel intézi a tulajdonban lévő garázzsal kapcsolatos vételi ajánlat megismertetését
A legfontosabb gyakorlati tipp, hogy már a vételi ajánlaton érdemes helyet hagyni a kifüggesztés napjának, a levétel napjának, és a közös képviselő aláírásának. Ezeket úgyis csatolni kell a közös képviselő nyilatkozatához, és így egy helyen található meg az elővásárlási joggal kapcsolatos szabályoknak való megfeleléshez szükséges összes szükséges melléklet, amit be kell nyújtani a földhivatalba.
A közös képviselő eljárása jog, vagy kötelezettség?
Amióta bevezették ezt a könnyítést, szinte minden hónapban felmerül a kérdés az ügyvédi praxisomban, hogy mit lehet tenni a nem együttműködő közös képviselőkkel? Minden ügyfélnek el szoktam mondani, hogy tudomásul kell venni: a közös képviselők számára nem kötelezettség a kifüggesztés, követelni nem lehet tőlük ilyesmit - hacsak a megbízási szerződésük ezt külön nem rendezi.
Mi alól mentesít a társasházi kifüggesztés?
A társasházi kifüggesztés az eladót csak a vételi ajánlat egyesével történő közlésének kötelezettsége alól mentesíti, de a beérkezett és az ingatlanügyi hatóság részére ismertté vált elővásárlási jog gyakorlójától érkező elfogadó nyilatkozatot nem teszi semmissé. Ha tehát egy tulajdonostárs bejelentkezik a garázsra, ő veheti meg azt.
Mi történik, ha több vevőjelölt is bejelentkezik a garázsra?
A Ptk. 5:81§-a szerint, a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostárst harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A tulajdonostársak az elővásárlási jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki - akár másik tulajdonostárssal közösen - az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen - egyedül fellépő - tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ; az elővásárlási jog pedig a választott tulajdonostársat illeti meg.
A használati jog szabályozása
A társasház egy olyan speciális tulajdoni forma, ahol egyszerre találhatók külön és közös tulajdonban álló helyiségek. A lakások, irodák, üzletek jellemzően külön tulajdonban vannak, úgynevezett albetétek, külön Tulajdoni lappal rendelkeznek. Minden más pedig a tulajdonostársak közös tulajdonát képezi. Ilyen pl. a kert, a lépcsőház, a tető vagy a padlástér.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. §-a kimondja, hogy a társasházközösség a gépkocsibeállókra vagy egyéb közös tulajdonú területrészekre vonatkozóan további részletes szabályokat határozhat meg a szervezeti működési szabályzatában.
Van azonban olyan eset, amikor a lakók úgy döntenek, hogy adott tulajdonostársat feljogosítanak a közös tulajdon egy szeletének kizárólagos használatára. Új társasházaknál a legnépszerűbb a kizárólagos kerthasználat vagy kizárólagos gépkocsi-beállóhely használat.
A teremgarázsok sok esetben külön helyrajzi számon léteznek, így a vevő ebből vásárol egy tulajdoni hányadot, és ehhez hozzárendelik valamelyik beállóhely kizárólagos használati jogosultságát.
A kizárólagos használati jogért általában ellenértéket kér a társasház, amely vagy egy egyszeri összeg, vagy havi rendszerességgel fizetett díj. Amennyiben nincs konszenzus a felek között, lehetőség van közgyűlési határozatban használati díj fizetésére kötelezni a használót, aki azonban megtámadhatja a határozatot, ha az lényegesen sérti kisebbségi jogos érdekeit.
A társasházi törvény alapján a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik.
Végezetül érdemes tisztában lenni azzal, hogy a kizárólagos használati jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, a Tulajdoni lapon nem jelenik meg (kivéve az új alapítású társasházak gépkocsi-beállóhelyei esetén bizonyos esetekben).
Az uradalmak: földesurak és jobbágyok
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetővé vált a közös tulajdon használatára vonatkozó jog a 2021. évi C. törvény (Inytv.) végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) kormányrendeletben (Inytv-vhr.). Ez a jog dologiasíthatósága nem szabályozott részletesen a Ptk.-ban és az Inytv.-ben sem.
A közös tulajdon kizárólagos használata azonban nemcsak egy, hanem több tulajdonostársat is megillethet. Például, ha egy teleknek három tulajdonosa van, és a tulajdonostársak megállapodása vagy szótöbbséges határozata szerint kettőt a telek területének térmérték szerint kijelölt (elhatárolt) kétharmadán illeti meg a kizárólagos használati jog, eltérő megállapodás hiányában őket a kétharmad kizárólagos használatára együttesen kell bejegyezni.
Fontos, hogy a bejegyzésre akkor kerülhet sor, ha a használat joga kizárólagos. A nem kizárólagosság ugyanis nem igényel szabályozást, mert a Ptk. 5:74. §-ából következik.
A 49.§ (2) bekezdéséből az derül ki, hogy nem csak térbeli, hanem időbeli használatfelosztási jogot is be lehet jegyeztetni. Ezt is csak tulajdontársak közötti megállapodás vagy tulajdonostársi szótöbbséges határozat alapján.
A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak esetében, ha nem tértek át a társasházi törvény szervezeti és működési rendjére, a Ptk. szerinti meghozható szótöbbséges határozat szükséges és elégséges is, hiszen nincs közgyűlésük. Az át nem tért kis társasházakban közös képviselő sincs, tehát azt a szabályt, hogy a közös képviselő kérheti a bejegyzést, nem lehet alkalmazni.
A Ptk. 5:166. § 2025. január 15-től hatályos (1) bekezdése szerint „E törvény eltérő rendelkezése hiányában az ingatlanra vonatkozó dologi jogok és korlátolt dologi jogok (a továbbiakban együtt: dologi jogok) az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak és szűnnek meg.” A Ptk. nem rendelkezik arról, hogy a használati jog nem a bejegyzéssel keletkezik, módosul és szűnik meg, tehát a jelenlegi szabályozás értelmében a kizárólagos használati jog a bejegyzése konstitutív hatályú, ami azt jelenti, hogy a dologi hatály kötődik a bejegyzéshez.
tags: #kizarolagos #hasznalati #jog #gepkocsi