A közös képviselő feladatai és felelőssége a társasházakban

A társasházi élet kardinális jellemzője a közös képviselő személye, munkássága és a tulajdonosokkal ápolt kapcsolata. A jó kapcsolat kialakításában azonban a tulajdonosoknak és a közös képviselőnek is feladata van. A közös képviselő a társasházi törvény 27. § (2) szerint a közösség ügyintézését látja el. Valójában egy társasház üzemeltetése során a menedzsment szakmai tapasztalata, kommunikációs készsége a társasházi ingatlanok értékének egyik alapvető értékmódosító tényezője.

Többszáz közösség keresett meg az elmúlt 10 évben a közös képviselő váltás igényével. Egy új képviselő választása új lehetőség a közösségnek, azonban mielőtt a váltás mellett döntenek, érdemes a jelenlegi képviselettel egyeztetni. Valamiért anno bizalmat szavaztak neki és ha a szakmai alapok rendben vannak, akkor megfelelő kommunikációval talán helyre lehet hozni az együttműködést. A legtöbb társasházi lakástulajdonos szeretné nyugodtan élni az életét és a társasház ügyeivel és tulajdonostársakkal való súrlódással minél kevesebb időt tölteni.

A váltás technikai kivitelezésének is vannak buktatói, de a leggyakoribb hiba, ha nem megalapozott és reális ígéretek alapján választ a közösség. Ezért legfontosabb lépésnek szakértőként azt tartom, hogy fogalmazza meg a közösség az elvárásait! A tulajdonosok a közös képviselő pályáztatásakor megfogalmazhatnak a törvényt meghaladó elvárásokat is. Tipikus ilyen “alap” - de a törvényben írt postai levelezést meghaladó - tulajdonosi elvárás az elektronikus kommunikáció.

A pályázók előszűrésekor érdemes leszűkíteni a jelöltek számát maximum 2-3 potenciális jelöltre. Ha a jelölt az első megkeresésre ad egy “albetét árat”, azaz a külön tulajdoni egységek számából indul ki és nem tájékozódik a ház ügyeiről, akkor nem ő lesz a megfelelő. Ebben az esetben ugyanis ő az általa szükségesnek ítélt dolgokra számít időben és nem is fog tudni időt delegálni az esetleges többlet feladatokra. Ha a pályázónak nincs helyettese, a több ház ügyvitelében előforduló váratlan eseményekre nem tud majd időben reagálni. Mindenkinek jár a pihenés, ezen kívül történhetnek váratlan események is.

Ha a pályázó céges beszámolója nincs leadva május 31-ig és az nem tükrözi a pályázatában vagy bemutatkozásában elhangzottakat, óvakodjunk. A közös képviselőknek 2024. október 1-től kell majd regisztráltatniuk magukat az ingatlan nyilvántartásba. A képviseletváltásnak sok technikai buktatója van, amihez a jelölt felajánlhatja a segítségét.

A közös képviselő szerepe és felelőssége

A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekeit képviseli. A közös képviselő felelőssége komoly kérdés, amelyre minden társasházban figyelmet kell fordítani. A társasház működése akkor stabil, ha minden feladatnak van felelőse, minden döntés átlátható, és a lakók pontosan tudják, mire számíthatnak.

Főbb feladatok

Közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása: Előkészíti a döntéseket, gondoskodik jogszerűségükről, majd végrehajtja azokat.
Épület fenntartása: Gondoskodik az üzemeltetésről, a karbantartásról, esetleges felújításokról és a szolgáltatókkal való kapcsolattartásról.
Közös költség beszedése és kezelése: Közli a lakókkal a közös költség összegét, begyűjti a hozzájárulásokat, kezeli az esetleges elmaradásokat (peresíthet is, szükség esetén gyorsított eljárásban).
Dokumentumok megőrzése: Köteles megőrizni az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) egy példányát.
Regisztráció: Köteles bejelentenie a közös képviselői tisztségét a földhivatalba.
Tájékoztatás: Havonta hirdetményi úton tájékoztatja a tulajdonostársakat a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokról. Évenként elszámolást és költségvetési javaslatot készít.

A közös képviselő a Társasházakról szóló CXXXIII. törvényben (Tht.) meghatározott feladataikon kívül számos napi teendővel kell megbirkózniuk. A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. Azonban például olyan esteben, ha a közös képviselő hátralék behajtása érdekében nem intézkedik, őt terheli a kártérítés felelőssége.

Közös képviselő feladatai és felelősségei

A közös képviselő megválasztása és felelősségre vonása

A közös képviselőt a Társasház döntéshozó szerve, a közgyűlés választja. A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani. Ennek során gondoskodnia kell arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek.

Ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat, a tulajdonostársak az alábbi eszközökkel élhetnek:

Közgyűlés összehívása: Ha a tulajdonostársak legalább 10%-a írásban kezdeményezi, a közös képviselő köteles 30 napon belül összehívni a közgyűlést.
Közös képviselő leváltása: A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt és új közös képviselőt választhat.
Kártérítési felelősség: Ha a közös képviselő mulasztásából vagy tevékenységéből kár keletkezik, a társasház vagy a tulajdonostársak polgári peres úton kártérítési igényt érvényesíthetnek vele szemben.
Büntetőeljárás kezdeményezése: Amennyiben a közös képviselő cselekménye vagy mulasztása mögött bűncselekmény gyanúja merül fel, akkor a tulajdonostársak büntetőfeljelentést tehetnek.

A közös képviselő nem lehet tisztségviselő, aki büntetett előéletű, foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, vagy a tevékenységével összefüggő, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségét nem rendezte. A közgyűlés írásban felszólíthatja a tisztségviselőket, hogy határidőn belül igazolják: velük szemben nem áll fenn kizáró ok.

Közgyűlés és a közös képviselő leváltása

Számvizsgáló bizottság szerepe

A számvizsgáló bizottság (SZB) alapvető feladata, hogy felügyelje a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) munkáját a társasház működése során. Ennek keretében:

Folyamatos ellenőrzés: Az SZB bármikor megvizsgálhatja a közös képviselő ügyintézését, továbbá havonta köteles ellenőrizni a társasház pénzügyeit.
Véleményezés: Az SZB átnézi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, többek között az éves elszámolást és a következő évi költségvetést.
Díjazásra tett javaslat: Az SZB javaslatot tehet arra, hogy a közös képviselő milyen díjazásban részesüljön.
Közgyűlés összehívása: Ha a közös képviselő nem tesz eleget annak a kötelezettségének, hogy összehívja a közgyűlést, az SZB maga összehívhatja azt.

Összességében tehát a számvizsgáló bizottság a lakóközösség „őreként” működik: felügyeli a közös képviselő pénzügyi és ügyviteli tevékenységét, átláthatóvá teszi a döntéshozatalt, és ezzel biztosítja, hogy a közösség érdekei elsődlegesen érvényesüljenek.

Közös képviselő és az elővásárlási jog garázs esetén

A teremgarázsok kapcsán a közös képviselő feladatai nem mindig egyértelműek. A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény - Tht.) és az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a közös képviselő elsősorban a társasházi közösség képviseletére jogosult, de több esetben - különösen az elővásárlási jog gyakorlásával összefüggésben - technikai vagy támogató szerepet is betölt. A legfontosabb feladatai a teremgarázsokkal kapcsolatban:

Kifüggesztés lebonyolítása elővásárlási jog esetén: Ha a garázs tulajdonosa eladási szándékát a többi tulajdonostárssal hirdetmény útján kívánja közölni, akkor a közös képviselő vállalhatja (de nem köteles!) a vételi ajánlat kifüggesztését a társasház közös helyiségében.

A kifüggesztésről a közös képviselőnek teljes bizonyító erejű magánokiratot kell készítenie. Ha a közös képviseletet jogi személy látja el, a nyilatkozatot cégszerűen kell aláírni, természetes személy képviselet esetén elegendő az aláírás vagy két tanú jelenléte.