Regi társasház alapító okirata: jogi keretek, tartalom és módosítási lehetőségek
A társasháztulajdon a közös tulajdon egyik speciális formája. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a Ptk. alapján akkor beszélhetünk társasházról, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei pedig közös tulajdont képeznek. A Ptk. 5:85. A társasház alapításával közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada önálló ingatlannak tekintendő a külön tulajdonban álló lakással és a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg, a társasháztulajdonra pedig a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.
Ez a szabályrendszer megteremti a társasház alapításának lehetőségét, amely a meglévő vagy felépítendő épületre egyaránt alapítható. Fontos megjegyezni, hogy az épületnek a társasházzá alakításhoz még fizikailag nem feltétlenül kell léteznie. Az alapítási elhatározás szükségessége megfogalmazódik az alapító okiratban, amelyet az ingatlan összes tulajdonostársa, vagy az ingatlan egyszemélyes tulajdonosa szintén aláír.
A földterületet és az épületet érintő közös tulajdon részein a tulajdoni hányadokat az alapító okirat rögzíti. Egy földrészleten csak egy társasház hozható létre; ezt az elvet kivéve osztott tulajdonjog esetén lehet eltérni. Amennyiben a földrészlet tulajdonosa a társasházközösségen kívüli személy, lehetőség van épületenkénti társasház kialakítására is, ha az épületek ehhez alkalmasak. Az alapító okiratban rögzítésre kerül, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba, és hogy mekkora a közös tulajdonból származó tulajdoni hányad minden tulajdonostársnak.
Az alapító okirat módosításához alapvetően minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, azonban a közgyűlés döntései központi szerepet játszanak. A közgyűlés feladata többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő/az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, továbbá a közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról (például évente legalább egyszer közgyűlés tartása). A közgyűlésre minden tulajdonostársat írásban hívni kell, és a meghívó egy példányát a társasházban is ki kell függeszteni. Kötelező a közgyűlést összehívni, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kérték.
Az alapító okiratban rögzíteni kell, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból. Az alapító okirat módosítása során a földre vonatkozó szerinti eljárások szerint járnak el a területi és építészeti jegyző hatóságok is. Fontos, hogy az alapító okirat megnevezze a közösség nevét és címét, a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, továbbá a közös tulajdon részeket és a földhasználatot érintő adatokat. A régebbi alapító okiratok gyakran tartalmazták az SZMSZ-t és a házirendet is, ezek hatályukat vesztették vagy ki lettek vonva az újabb alapító okiratokból; a 2004. évi Társasházi törvény hatálybalépésével pedig az SZMSZ-t és a házirendet külön kellett kezelni.
Az alapító okirat két fő kategóriába sorolható: (a) a jelenlegi hatályos jogszabályok alapján készült okiratok, és (b) a régebbi, korábbi jogszabályok szerint létrehozott okiratok. Mindkettő esetében az alapító okirat IV. része a korábbi szabályozás szerint, ahol a belső jogviszonyokat rögzítik, és a jelenkori jogszabályok megkövetelik a közös tulajdon használatának hatályos rendezését. A későbbi módosítások során az alapító okiratot be kell jelenteni az ingatlan-nyilvántartásnak, és földmérő bevonása szükséges a szintenkénti vázrajzok elkészítéséhez.
Az előzetes feljegyzés kötelező lehet olyan új épület esetén, amelyet a földhivatalban az ingatlan-nyilvántartás III. lapján jegyeznek be. Az előzetes feljegyzés hatással van minden későbbi jogszerzőre is az ingatlan tekintetében. Az épület felépítését követően kérhető a társasház hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. A lényeg: az előzetes feljegyzés nem hozza létre a társasházat, és a földmérő által készített vázrajzokra és záradékolásra van szükség. Az alapító okirat elkészítése tehát a társasház legfontosabb dokumentuma, amely létrehozza a társasház-tulajdont és a közösséget; ehhez a közösség szerveit és hatáskörüket a SZMSZ határozza meg.
Ha egy tulajdonos el kívánja adni az ingatlan rá eső részét, a társasházi külön tulajdont általában magasabb áron lehet értékesíteni. Első lépésként célszerű a többi tulajdonossal megállapodni a társasházzá alakulásról. A Tht. előírja, hogy a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól. Ha több épületből álló társasházról van szó, az épületek lakásainak tulajdonosai - a többség - kérhetik önálló társasház alapítását, amennyiben ez nem sérti a megmaradó tulajdonosok jogos érdekeit. A keresetlevélhez csatolni kell az alapító okirat tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. Földervezéshez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti változási vázrajzokat és záradékolja azokat a földhivatalnál.
A társasház alapító okirata kulcsfontosságú dokumentum. Azon belül meghatározásra kerülnek a közös és a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészek, a közös tulajdonból származó tulajdoni hányadok, és a közösség nevét viselő azonosító adatok. Az alapító okirat módosításának általános szabálya szerint ugyanis minden tulajdonostársnak kell hozzájárulnia, de a közgyűlés hatásköre és döntési joga a közös tulajdon használatát érintő kérdésekben meghatározza a folyamatot. A közgyűlésre vonatkozó részletes előírások között szerepel a meghívás módja, határideje és a határozatképes Közgyűlés rendje, amely a tagok arányos szavazati joga alapján történik.
Részletek a gyakorlatból
Az I. és II. részben találhatóak a külön tulajdonba kerülő lakások és a közös területekkel kapcsolatos rendelkezések, a III. rész a tulajdontszerzési módokat részletezi, a IV. rész pedig az alapító okirat módosításának gyakorlati lehetőségeit és határideit tárgyalja. A 2004. évi törvényhatályba lépésével a SZMSZ és a házirend különválasztásra került az alapító okirattól. A törvény szerint a közös tulajdon használati szabályait a házirendben vagy az SZMSZ-ben kell megjeleníteni, és ezek alapító okiratba foglalt rendelkezései csak akkor érvényesek, ha összhangban állnak a Tht. és a Ptk. elveivel. Ezzel összefüggésben több bírósági álláspont is létezik a használati rend tartalmának és módosításának lehetőségeiről, de az alapító okirat kizárólag a közös tulajdon használatát rendező szabályokat tartalmazhatja, amennyiben azok megfelelnek a jogszabályoknak és a felek feltehető szándékával összeegyeztethetők.
- Az alapító okiratban jogszerű-e a közös tulajdonú ingatlanrészek használatának szabályozása? Igen, de csak akkor, ha a szabályok összhangban állnak a Tht.-val és a Ptk. rendelkezéseivel, és a használat szabályait a házirendben vagy az SZMSZ-ben kell rögzíteni.
- A földhivatali bejegyzés és a feljegyzés előkészítése közös feladat, amelyhez földmérő bevonása szükséges a szintenkénti vázrajzok elkészítéséért és záradékolásért.
- A közös tulajdon használati rendjét érintő bírósági eljárások során a közgyűlés hatásköre és az érvényességi feltételek meghatározóak. A használati szabályokat általában nem lehet közvetlenül az alapító okiratba venni, ha az ellentétes a jogszabályokkal, de a törvényi előírásokkal összhangban tartalmazhatók.
- Ha egy társasház alapító okirata a megváltozott jogszabályok hatására elavult, a módosítások előtt célszerű jogi szakértőt bevonni, és a módosításokat a közgyűlés jóváhagyásával, majd földhivatalnál történő bejegyzéssel végrehajtani.
Az alapító okiratban meg kell határozni a közös tulajdonba tartozó épületrészek és a földrészletet terhelő jogokat, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek körét, illetve az egyes tulajdonosokra jutó közös költség és tulajdoni hányadok összefüggéseit. Az előzetes feljegyzés lehetősége fontos a későbbi bejegyzés szempontjából, de az alapító okiratot csak az épület felépítését követően lehet hivatalosan bejegyezni. A közösség szerveit és hatáskörét az SZMSZ tartalmazza, amely a jogi keretek között rendezi a közgyűlést, a közös képviselőt, az intézőbizottságot és a számvizsgáló bizottságot is.
A jogalkotó hangsúlyozza a minimális tartalmi követelményeket: az alapító okiratban tisztázni kell a közös tulajdonba kerülő részeket, a földterület és épület közös-tulajdon révén történő megosztását, valamint a tulajdonosok nevét és tulajdoni hányadukat. Emellett az alapító okiratnak összhangban kell állnia a Ptk. és a Tht. rendelkezéseivel, és a hatályos jogszabályok módosításaihoz igazodnia kell. A megoldások lehetőséget adnak arra, hogy a közös tulajdon használatával kapcsolatos vitákat bírósági úton rendezik meg, ugyanakkor fontos, hogy az alapító okirat és az SZMSZ közötti összhang megőrződjön.
Összefoglaló a gyakorlati folyamatokról
Az alapító okirat elkészítése mindig elengedhetetlen a társasház létrejöttéhez. Az okirat közös nevét és címét, a külön tulajdonba kerülő lakásokat és a közös részrészeket, továbbá a tulajdonosokat és a kapott tulajdoni hányadokat rögzíti. Az alapító okiratot be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, ehhez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat is. Előzetes feljegyzés esetén az ingatlan-nyilvántartás III. lapján jegyzik be a társasház felépítését, amely hatással van minden későbbi jogszerzőre. Az alapító okirat módosítása során a közgyűlés döntései és hozzájárulása szükséges; legtöbbször az érvényességhez a tulajdoni hányadok 80%-os támogatása szükséges, kivéve bizonyos kivételeket, amelyeket a földhivatal döntései egészítenek ki.
A társasház alapító okirata tehát nem csak egy belépő dokumentum, hanem a közösség jogi és működési kereteinek meghatározója. A jogszabályi változásokhoz igazodóan a kötelező rendelkezések és a kivételek ismerete járható út a gördülékeny működéshez és a tulajdonosi jogok védelméhez. A közösség részéről a jogi megfelelés érdekében fontos a partnerség a jogi tanácsadóval és a földhivatallal a gyors és jogszerű bejegyzés érdekében.
tags: #regi #tarsashaz #alapito #okirata