A társasházi közgyűlési jegyzőkönyvek hitelesítése és vitás kérdései
A társasházak működése sokszor rejthet magában bonyolult jogi és adminisztratív feladatokat. Az egyik legfontosabb dokumentum a közgyűlési jegyzőkönyv, melynek hitelesítése kulcsfontosságú a határozatok érvényességéhez és bizonyító erejéhez. Ebben a cikkben részletesen foglalkozunk a jegyzőkönyvek hitelesítésének folyamatával, az esetlegesen felmerülő problémákkal és azok megoldásaival, valamint a közgyűlésekkel kapcsolatos általános tudnivalókkal.
A közgyűlés szerepe és hatásköre
A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi és gazdálkodási kérdések, valamint a személyi kérdések is. A társasházi törvény széles jogkörrel ruházza fel a közgyűlést. A társasház működésével, gazdálkodásával kapcsolatos, valamint a személyi kérdésekben való konkrét döntéseken kívül a törvény a közgyűlés hatáskörébe utalja azokat a döntéseket is, melyeket az alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat egyértelműen nem utal más személy vagy szervezet hatáskörébe. Ezzel a társasházi törvény egyrészről az ott élő tulajdonosoknak a közös tulajdonnal kapcsolatos aktivitását kívánja fokozni, másrészről ténylegesen is a közgyűlést kívánja a társasház legfőbb döntéshozójává tenni. A közgyűlés hatásköre elsősorban a társasház-közösségre, illetve a társasházi közös tulajdonra terjed ki. A törvény a közgyűlést néhány olyan joggal is felruházza, mely a tulajdonostársak külön tulajdonát, illetve az abból fakadó részjogosultságokat érinti. Ebbe a körbe tartozik a közös költség megfizetésével hátralékba kerülő tulajdonostárs külön tulajdonának jelzáloggal való terhelése is, mely elsősorban biztosítékul szolgál arra az esetre, ha a hátralékos tulajdonostárs eladja az ingatlanát. Emellett fizetésre ösztönző hatást képes kiváltani a hátralékos tulajdonostárssal szemben.
A közgyűlés összehívása
A közgyűlést a közös képviselő hívja össze, valamennyi tulajdonostárs írásbeli értesítésével. A meghívók kézbesítésével egyidejűleg annak egy példányát a társasházban, jól látható helyen is ki kell függeszteni. A számvizsgáló bizottság is jogosult összehívni a közgyűlést, ha ezt a társasház biztonságos működése érdekében kezdeményezte, de a közös képviselő erre vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget. A kisebbség védelmét szolgálja az a rendelkezés, mely szerint kötelező a közgyűlés összehívása abban az esetben is, ha azt a tulajdonostársak egytizede a napirendet és az okot megjelölve írásban kéri. Ennek teljesítésére a közös képviselőnek tizenöt napja van. A közgyűlések összehívásával kapcsolatos visszásságok elkerülése miatt a törvény jelentősen szigorítja az összehívás szabályait. A törvény szerint a közgyűlés összehívása írásban, a tervezett időpont előtt 8 nappal megküldött, a napirendi pontok tételes felsorolását tartalmazó meghívóval történhet. Ez a szabály nem érvényesül sürgős esetekben, amikor valamilyen súlyos meghibásodás kapcsán a vagyontárgyakat, a társasházat, annak berendezéseit, vagy az épületben lakók biztonságát közvetlenül veszély fenyegeti. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer mindenképpen össze kell hívni.
Határozatképesség és szavazati jog
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni. A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A jegyzőkönyv készítése és hitelesítése
A közgyűlésen jegyzőkönyvet is kell vezetni. A határozatképességet a jegyzőkönyvben rögzíteni kell, ezután lehet csak az egyes napirendi pontok tárgyalására áttérni. A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. Fontos, hogy a bizonyító erőhöz az is szükséges (2018.01.01-től), hogy a hitelesítő saját kezűleg írja a jegyzőkönyvére a nevét, és a lakcímét.
Mi történik, ha a hitelesítő nem írja alá a jegyzőkönyvet?
Ha a társasházkezelés jegyzőkönyv hitelesítése során felmerül a kérdés, hogy mit tehetünk, ha a jegyzőkönyv hitelesítője nem akarja aláírni a jegyzőkönyvet, a következő válasz adható: meg kell kérni egy másik tulajdonost, aki szintén részt vett a közgyűlésen, hogy hitelesítse a közgyűlés jegyzőkönyvét. Az új felkérés okait érdemes rögzíteni külön jegyzőkönyvben, illetve a jegyzőkönyv aláírás megtagadásáról is érdemes feljegyzést, vagy szintén jegyzőkönyvet készíteni. Fontos, hogy erőltetni nem szabad hitelesítés aláírását, hiszen az nem közös képviselő dolga. A hitelesítés elmaradásának a jegyzőkönyv bizonyító erejét érintően van jelentősége. Két tulajdonos aláírása teljes bizonyító erejű okirattá alakítja a jegyzőkönyvet. A hitelesítő amolyan tanúféle ebben az esetben, aki igazolja az elhangzottak hitelességét. Tehát azt igazolja, hogy akkor és úgy hangzott el a közgyűlésen, ahogyan a jegyzőkönyvben benne van. A nem hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv nem minősül teljes bizonyító erejű okiratnak. Tehát, ha nem írja alá két fő, akkor nem fog bizonyító erővel bírni arra nézve, hogy a határozatokat a közgyűlésen hozták-e meg az adott tartalommal. Bizony van, de annak elkészítéséhez is a közgyűlésen járultak hozzá, és a hangfelvétel készítéséhez is bizonyítani kell hozzájárulást, amely az aláírás hiányos jegyzőkönyv miatt igen nehézkes is lehet.
A jegyzőkönyv vitatása és a bizonyítási teher
Tehát a két hitelesítő aláírásával rendelkező közgyűlési jegyzőkönyv esetén a jegyzőkönyv tartalmát vitató felet terheli a bizonyítás. Ha a közgyűlési jegyzőkönyv nem rendelkezik legalább két hitelesítő aláírásával, akkor a közösség képviselőjét terheli a bizonyítása. A hitelesítő - véleményünk szerint - nem tagadhatná meg a hitelesítést, mivel egyoldalúan kötelezettséget vállalt az aláírásra, amikor jelentkezett a hitelesítő feladatok ellátására. Természetesen a hitelesítő odaírhatja a megjegyzéseit, hogy mivel nem ért egyet a közgyűlési jegyzőkönyvben. Az aláírás elmaradása a közgyűlési határozatokat nem teszi érvénytelenné, és a közgyűlési határozatok végrehajtását nem is gátolja. Összefoglalva egyetlen egy dolgot eredményez, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv teljes bizonyító ereje nem jön létre. A bizonyító erő elmaradása okozhat kellemetlen perceket.
A jegyzőkönyvek megtekintése és másolása
A közgyűlésről, így a határozatokról is, jegyzőkönyv készül, amit elkészülte után meg lehet tekinteni. Bármely tulajdonostárs jogosult betekinteni egyrészt a közgyűlési jegyzőkönyvekbe, másrészt a Közgyűlési Határozatok Könyvébe. A tulajdonostársak polgári peres eljárás keretében követelhetik az iratok rendelkezésre bocsátását, ha a közös képviselő nem teszi lehetővé az iratbetekintési és másolatigénylési jog gyakorlását.
A közös képviselő szerepe és felelőssége
A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a társasházi közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti és működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. A közös képviselő - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt átadni.
Törvényességi felügyelet és jogorvoslat
A jegyző látja el a társasház működésének, a társasház szerveinek és azok működésének törvényességi felügyeletét. Ha a jegyző az eljárás alapján a társasház működésének jogszabályba ütközését állapítja meg, úgy írásbeli felhívást bocsát ki. Fentieken túl bármely tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, amennyiben a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A bíróság megsemmisítheti a közgyűlés jogszabálysértő, vagy az alapító okiratba, SZMSZ-be ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el, vagy összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel.
tags: #tarsashazi #kozgyulesi #jegyzokonyv #javitasa