Vitatható közös költség vitatása társasház jogi keretek között Budapesten és nagyobb városokban
Budapesten és a legtöbb nagyvárosban jellemző a társasházas építkezés.
Ezeknek a házaknak a mérete eltérő lehet, a 8 lakásostól a 100-nál is több lakásszámig, sokféle konstrukció előfordul hazánkban.
A közös költség fizetés mindenütt kötelező a társasházakról szóló törvény alapján.
A közös költség meghatározására több, a jogi keretek között játszódó kérdés vonatkozik, amelyekkel a közös költség megfizetésének módja és mértéke összefügg.
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költségét, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat tartalmazza.
A társasházakról szóló törvény 24. § (1) alapján a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli.
A kisebb társasházakra általánosságban nagyobb fizetési fegyelem a jellemző, hiszen itt többnyire személyes ismerősök a tulajdonostársak.
A nagy lakásszámú házaknál azonban sokféle tulajdonos előfordul, van köztük bedőlt devizahiteles, külföldre távozott, a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. tulajdonában lévő lakás, cég tulajdonában lévő lakás stb.
A sokféle lakás tulajdonos eltérő társadalmi hátteréből, jogi helyzetéből adódik, hogy fizetési ütemezésük, fizetési fegyelmük is eltérő lehet.
A közös képviselőknek, akár egyéni vállalkozóként, akár cégként látják el ezt a tevékenységet, mindenképpen nehézséget okoz a hátralékosok fizetésre ösztönzése, szükség esetén a jogi eljárás megindítása.
A társasház alapító okirata és a szervezeti és működési szabályzata az a két dokumentum, amely a közös költség fizetés módját meghatározza.
A közös költség éves mértékét pedig mindig a tulajdonostársak közgyűlése dönti el, ahol a lakás tulajdonosok tulajdoni arányuk szerint szavazhatnak ezekben a kérdésekben is.
A társasház közösség dönthet akként is, hogy a jegybanki alapkamatnál nagyobb mértékű kamat számolható fel a késedelembe esés időtartamára.
Természetesen a behajtási költségeket is a késedelmesen fizető tulajdonosnak kell megfizetnie, ami a terhére további többletköltséget okozhat.
Mindezekből is látszik, hogy akár magánszemély, akár cég a tulajdonos, a késedelem nem éri meg senkinek, mert a kis összegű tartozás is gyorsan a kétszeresére nőhet, amennyiben behajtási intézkedéseket kell tennie a közös képviselőnek.
A tartozás felhalmozása esetén már a fizetési felszólításban is célszerű részletezni, hogy mennyi az összes tartozás, a korábbi tartozások ügyében van-e folyamatban végrehajtási eljárás, vagy jogerős lett-e már a fizetési meghagyás, esetleg ítélet.
Ezáltal a közös képviselők számára is jól követhetővé válik, hogy melyik tartozás milyen behajtási szakaszban van a felszólítás kiküldésekor.
A behajtás megindítása előtt a tapasztalt közös képviselők már a fizetési felszólításban is fel szokták ajánlani a hátralék részletekben történő megfizetésének lehetőségét is.
A részletfizetési megállapodás előnyös lehet az adósnak, mert az eljárási többlet költségek nem terhelik, a tartozás így hamarabb rendeződhet.
Sokan elfeledkeznek ugyanis arról, hogy ha megindul a közös költség végrehajtása, akkor a díj elsősorban a végrehajtási költségekre, majd a kamatra, és csak a legvégén kerül a tőkére elszámolásra.
Megállapodás esetén a végrehajtási költségekkel nem kell számolni, és minél előbb rendeződik a tartozás, annál kisebb a kamat teher is.
A befizetett, átutalt pénz összegével hamar elkezd a tőketartozás csökkenni, és az adós hamarabb kerülhet ki az adósság csapdából.
Előnyös a megállapodás a háznak is, mert nem kell megelőlegezni a végrehajtási eljárás díjait és költségeit.
Mivel a végrehajtás sorrendje általában a letiltás, ingó, majd ingatlan végrehajtás, egy-egy eljárási cselekmény gyorsan megnöveli a költségeket.
A végrehajtást kérő társasháznak ekkor az összes költséget előre át kell utalnia, mert enélkül szünetel a végrehajtási eljárás, ami az eredménytelenséget is maga után vonja.
Ilyenkor nem marad más lehetőség a közös képviselő számára, mint hogy az ún. fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelmet adjon be a Magyar Országos Közjegyzői Kamarához.
Ehhez ügyvéd segítségére lesz szüksége, mivel már jelenleg is elektronikus eljárás keretében van csak erre mód.
A hátralék 3 millió forintig csak fizetési meghagyás kezdeményezéssel hajtható be, perlésre csak e feletti összeg esetén van lehetőség.
A fizetési meghagyás ún peren kívüli eljárás, külön jogszabály rendezi.
A fizetési meghagyás beadásakor az adatok kitöltésénél a pontosság nagyon fontos.
A pontatlan adatok megadása sajnos azt eredményezheti, hogy hiába bocsátja ki a fizetési meghagyást a közjegyző, a végrehajtási szakaszban kiderülhet, hogy mégse folytatható az eljárás.
Ilyenkor legtöbbször csak az eljárás újrakezdése a megoldás, ami többlet költséget és időbeli késedelmet is jelent a jogosult társasháznak.
Sokszor azonban a társasház nem rendelkezik részletes adatokkal a lakástulajdonosról, csak azokat ismeri, amelyek a tulajdoni lapon feltüntetésre kerültek.
Ilyenkorra van lehetőség a kormány járási hivatalához fordulni adatközlésért, akik a feltételek fennállása esetén segítenek a hiányzó adatok megadásában.
A kérelmező társasház az adat igénylésekor köteles igazolni, hogy az adatfelhasználás jogszerű-e.
A nyomtatványon fel kell tüntetni az okirati bizonyítékokat is, amelyek megalapozzák a követelést.
A fizetési meghagyásban foglaltakat közlik az adóssal, akinek 15 napja van eldönteni, hogy él-e az ellentmondás lehetőségével.
Ha vitatja a tartozás fennállását, akkor az ellentmondás eredményeként polgári peres eljárás lefolytatására kerül sor.
Ha azonban nem vitatja a tartozást, a fizetési meghagyás gyorsan jogerős lesz, és a polgári peres ítélet hatályával egyenértékű döntésnek számít.
Ekkor szinte azonnal megindítható a végrehajtási eljárás, amit a fizetési meghagyást kibocsátó közjegyzőnél is elektronikus keretben, ügyvédi segítséggel kell indítani.
Az elektronikus felület könnyen kezelhető, a fizetési meghagyásban már feltüntetett adatokat nem kell újra beírni.
Csupán néhány pótlólagos adat kitöltésére van szükség, például hogy elsősorban mely vagyonelemekre kéri a végrehajtást.
Ha ellentmondjon az adós, elektronikus perré alakul az eljárás.
Ez a szakasz jobban hasonlít a klasszikus peres eljárásra, hiszen a papír alapon meglévő bizonyítékokat be kell szkennelni és összefoglalni a keresetlevélben.
Az ügyvédi segítség ilyenkor is jól jön, mivel pontosan kell megfogalmazni a kérelem tartalmát és a bizonyítási indítványokat.
A társasháznak felmerült költsége lehet a 3%-os közjegyzői díj, amelyet a bankkártyával történő fizetéssel lehet rendezni.
A végső illeték mértéke 6%, amely a közjegyzői díj kétszerese is lehet a teljes ügyben.
Az elektronikus eljárás lehetővé teszi a tatár és a végrehajtási illetékek egyidejű rendezését bankkártyával vagy átutalással.
A társasházi közös képviselők számára speciális lehetőség a közös költség tartozás erejéig az adós ingatlanára jelzálogjog bejegyzése.
A 2003. évi CXXXIII. törvény 30. § lehetőséget ad a jelzálogjog bejegyzésére, de az utóbbi időben háttérbe szorult, mert jogerős irat szükséges a bejegyzéshez.
A jelzálogjog bejegyzése a végrehajtási eljárásban előnyösebb lehet, mint a sima végrehajtás, mert a kielégítési sorrendben jobb helyzetben van a társasház.
A kielégítési sorrend hiányában a jelzálogjog hiánya kedvezőtlen lehet a társasház számára.
A jogerős fizetési meghagyás vagy ítélet alapján a végrehajtási jog bejegyzése is az ingatlan nyilvántartásba kerül.
Ez biztosíték, hogy ne adják el a lakást a tartozás rendezése előtt, de ennek díja szintén a társasház feladata előlegezni (6.600.-Ft).
Mintha a jogalkotás során figyelembe vették volna, hogy a tartozások fedezetének elvonása másként bánhat a társasházakkal, ezért fontos a pénzügyi stabilitás és átláthatóság.
Gyakori, hogy a banki jelzálogjog előzetesen megelőzi a társasházi követelést, de így is több esély van, hogy az árverés esetén a tartozás nagyobb részét beszedjék.
Általánosságban elmondható, hogy a fent vázolt eljárás során megelőlegezett költségeket az adós köteles viselni.
Ezért hangsúlyozzuk az alternatív tartozásrendezések, például a részletfizetési megállapodás fontosságát.
Az elsődleges cél az, hogy a tartozás mielőbb rendeződjön, és a költségek ne nőjenek irreálisan.
Napjainkban egyre több rendesen fizető lakástulajdonos elégeli meg, hogy a nem fizetők miatt hátrányok érjék őket.
Például a társ tulajdonosok lakása leértékelődhet, ha sok a kinnlevőség, vagy a közös költség magasabb a fennálló tartozások miatt.
Végül is a közös költség biztosítja a ház működését és fenntartását.
A társasházi élet sajátossága, hogy bizonyos költségeket közösen, míg más kiadásokat külön viselnek a lakók.
Ha az egyik tulajdonos nem fizet, a közösség egészének lehetnek kellemetlenségei és problémái.
A társasházi törvény szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik.
A közös költség fizetésének kötelezettsége a tulajdonostársakra hárul, függetlenül attól, hogy ténylegesen használják-e a közös részeket.
A tulajdonos és a tényleges használó közötti megállapodás a használó kötelezettségévé teszi a költségfizetést csak a társasház egyeztetése alapján.
A közös képviselő feladatai közé tartozik a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése.
Döntéshozatalban való közreműködésében a közös képviselő hívja össze a közgyűlést, és előkészíti a határozatokat.
A közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik.
A fizetési kötelezettség a tulajdonostárs ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart, és adásvétel esetén a felek ezt módosíthatják.
A korábbi tulajdonos tartozásáért az új tulajdonos nem felel, és ezt sem az alapító okirat, sem az SZMSZ, sem egyedi közgyűlési határozat nem írhatja elő.
A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik.
Az SZMSZ megtervezésében és a költségek megállapításában fontos, hogy a közös költség megosztása a tulajdonosok tulajdoni hányadának megfelelő legyen.
A közös költség terhe általában az ingatlanban élőktől és birtoklók között oszlik meg, és albérlet esetén bizonyos költségek átterhelhetők az albérlőre, előzetes megállapodás alapján.
A közös költség tárgyalja az SZMSZ-ben meghatározott költségjogi és viselési szabályokat, valamint a költségvetés felhasználását és a felújítási alap működését.
Az SZMSZben meghatározottak szerint a közös költség összege az ingatlan állapotától, korától, a felmerült kiadásoktól és a tervezett kiadásoktól is függ.
A Tht. és a Sztv. közös pontokat jelentenek a költségek értelmezésében és elszámolásában, különös tekintettel a költségek valódi felhasználásához kapcsolódó kritériumokra.
A közös költség kartotékja, az alapszabályozás és a költségvetés elkészítésének kötelezettsége az SZMSZ-ben, valamint a közös képviselő feladatai között foglaltatik.
A közös költség összege és megosztása tehát a jogi keretek között a tulajdonosokra és a használókra egyaránt vonatkozik, és a jogszabályok szerint kezelendő.
tags: #vitatott #kozos #koltseg #vitatasa